Peut-on être propriétaire de sa colocation ?

Il n’existe aucune loi qui interdit la colocation entre un propriétaire occupant et d’autres locataires. Si vous êtes propriétaire de votre logement et que vous souhaitez le partager, en faisant une colocation entre amis ou en louant une chambre à un étudiant par exemple, vous en avez donc parfaitement le droit. Vous aurez simplement un double statut : à la fois propriétaire, et colocataire.

Tout comme pour une colocation classique, un contrat de bail doit être établi entre les colocataires et le propriétaire. On distingue deux types de baux :

• Le bail individuel : chaque colocataire dispose de son propre contrat de bail et peut quitter le logement quand il le souhaite
• Le bail collectif : l’ensemble des colocataires signent un seul et même contrat, ce qui fait qu’ils sont liés entre eux. Une clause de solidarité est généralement incluse dans ce type de bail.

Quel que soit le bail choisi, il doit impérativement indiquer les éléments suivants :

• Le mobilier fourni, puisqu’une colocation avec un propriétaire occupant est généralement faite dans un logement déjà meublé ;
• L’emplacement des chambres mises à la location ;
• Le montant du loyer ainsi que des charges dont chaque colocataire devra s’acquitter ;
• La durée du bail et du préavis pour quitter la colocation.

Mettre un logement en colocation ne s’improvise pas : certaines réglementations s’appliquent et doivent être respectées !

Pour commencer, assurez-vous d’avoir des espaces communs suffisamment grands pour accueillir plusieurs personnes : salle de bain, salon, cuisine, etc. Ensuite, chaque chambre doit impérativement avoir une fenêtre, faire plus de 9 m² et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m pour respecter la loi.

Concernant le loyer, vous devez — en tant que propriétaire —, faire une étude financière. Quel est le loyer moyen de biens similaires à votre logement dans le même secteur géographique ? C’est à partir de ces données que vous pourrez fixer un montant de loyer juste.

Pour finir, certaines règles de vie en colocation doivent être respectées pour que la cohabitation se passe au mieux ! N’hésitez pas à rédiger un règlement intérieur que chacun devra signer et suivre pour améliorer la vie de la colocation.

Ce règlement peut par exemple contenir la répartition des tâches ménagères, les horaires pendant lesquels il est demandé de ne pas faire de bruit, les conditions pour recevoir des personnes extérieures à la colocation, etc.

Que vous soyez propriétaire occupant ou non, les revenus locatifs d’une colocation doivent être déclarés aux impôts chaque année. Tant que ces revenus ne dépassent pas 23 000 euros / an, vous êtes considéré comme LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Vos revenus locatifs feront partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si la colocation est meublée. Pour ces revenus locatifs, deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-bic : il n’est applicable que si le montant annuel du loyer perçu hors charges ne dépasse pas 77 700 euros*. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes.
• Le régime réel : ce dernier est applicable si les recettes annuelles de location dépassent 77 700 euros. Dans ce cas, vous ne bénéficiez pas d’abattement, mais vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus (frais de notaire, intérêt de prêt immobilier, travaux d’entretien, cotisations d’assurance, etc.). Vous êtes cependant dans l’obligation de tenir une comptabilité complète de vos recettes et dépenses locatives pour être en règle en cas de contrôle fiscal.

*Source : service-public.fr pour les revenus de 2023, à jour au 20/09/2023.

Les revenus d’une colocation louée vide sont à déclarer dans la catégorie « revenus fonciers ». Ce cas de figure est rare lorsque le propriétaire vit également dans la colocation, mais peut arriver. Deux régimes d’imposition sont également disponibles :

• Le régime micro-foncier : applicable lorsque les revenus locatifs hors charges ne dépassent pas 15 000 euros* par an, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : il est automatiquement appliqué lorsque les revenus locatifs annuels excèdent 15 000 euros. Aucun abattement n’est possible, mais vous pouvez déduire de nombreuses charges pour créer un déficit foncier.

*Source : service-public.fr, à jour au 20/09/2023.

Comme tout logement loué, une colocation doit être assurée par ses habitants, puisque l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires.

Le contrat doit contenir à minima une garantie responsabilité civile, et une garantie couvrant les risques locatifs (incendies et explosions, dégâts des eaux). Toutefois, la colocation étant également votre résidence principale, nous vous conseillons de souscrire une assurance multirisque, plus complète et plus couvrante en cas de dommages causés à vos effets personnels !

Ce contrat peut être souscrit pour l’ensemble de la colocation, via une assurance colocation collective, mais chaque colocataire peut également choisir de souscrire sa propre assurance habitation individuelle.