Être propriétaire et vouloir faire une colocation

La colocation est une forme de location où plusieurs personnes partagent un même logement, tout en contribuant aux frais communs comme le loyer et les charges. Elle peut concerner aussi bien un appartement qu’une maison et s’organise sous un bail unique ou des baux individuels, selon les préférences du propriétaire et des colocataires.

Il n’existe aucune loi qui interdit la colocation entre un propriétaire occupant et d’autres locataires. Si vous êtes propriétaire de votre logement et que vous souhaitez le partager, en faisant une colocation entre amis ou en louant une chambre à un étudiant par exemple, vous en avez donc parfaitement le droit. Vous aurez simplement un double statut : à la fois propriétaire, et colocataire.

Le choix du bail : individuel ou bail solidaire en colocation ?

Tout comme pour une colocation classique, un contrat de bail doit être établi entre les colocataires et le propriétaire. On distingue deux types de baux :

• Le bail individuel : chaque colocataire dispose de son propre contrat de location et peut quitter le logement quand il le souhaite.
• Le bail collectif : l’ensemble des colocataires signent un seul et même contrat, ce qui fait qu’ils sont liés entre eux.

Quel que soit le bail choisi, il doit impérativement indiquer les éléments suivants :

• Le mobilier mis à disposition, car une colocation avec un propriétaire occupant se déroule généralement dans un logement déjà aménagé et meublé ;
• L’emplacement des chambres mises à la location ;
• Le montant du loyer ainsi que l'ensemble des charges dont chaque colocataire devra s’acquitter ;
• La durée du bail et du préavis pour quitter la colocation.

Qu’est-ce que la clause de solidarité dans un bail de colocation ?

La clause de solidarité est une disposition du bail solidaire qui engage chaque colocataire à assumer le paiement du loyer dans son intégralité, y compris la part des autres en cas d’impayé ou de départ.

Pour le propriétaire, cette clause garantit la perception du loyer sans interruption. En revanche, elle impose aux colocataires une responsabilité financière commune : si l’un d’eux ne paie plus, les autres doivent compenser.

Mettre un logement en colocation ne s’improvise pas : certaines réglementations s’appliquent et doivent être respectées !

Les critères essentiels pour une colocation réussie

Avant de proposer votre bien en colocation, assurez-vous qu’il offre un cadre de vie adapté aux colocataires. Un logement en colocation doit répondre aux exigences suivantes :

• Des espaces communs suffisants : cuisine, salle de bain et salon doivent être adaptés au nombre d’occupants ;
• Des chambres individuelles conformes : chaque chambre doit offrir un espace personnel suffisant et respecter les normes d’habitabilité ;
• Une bonne isolation phonique et thermique : un logement bien isolé garantit le confort et limite les nuisances sonores entre colocataires ;

Aménager une chambre en colocation

Pour qu’une chambre en colocation soit conforme aux normes d’habitabilité, elle doit répondre à plusieurs critères :

• Surface minimum : 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
• Éclairage suffisant : un éclairage naturel avec une fenêtre donnant sur l’extérieur ;
• Mobilier obligatoire en meublé : lit, table, chaise, rangements ;
• Intimité préservée : porte avec serrure recommandée.

Fixer le loyer et les charges de la colocation

En tant que propriétaire, il est essentiel de réaliser une étude de marché pour déterminer un loyer équitable. Analysez les tarifs pratiqués pour des biens similaires dans votre secteur afin d’ajuster le montant en fonction des caractéristiques du logement et des services inclus.

Comme vous êtes propriétaire, vous n’aurez pas de loyer à payer à proprement parler. En revanche, vous devrez payer autant de charges locatives que les autres colocataires. Certaines dépenses restent exclusivement à la charge du propriétaire, notamment les gros travaux, la taxe foncière et les éventuels frais d’entretien structurel du logement.

Établir un règlement intérieur pour éviter les conflits

Pour finir, certaines règles de vie en colocation doivent être respectées pour que la cohabitation se passe au mieux ! N’hésitez pas à rédiger un règlement intérieur que chacun devra signer et suivre pour améliorer la vie de la colocation.

Ce règlement peut par exemple contenir la répartition des tâches ménagères, les horaires pendant lesquels il est demandé de ne pas faire de bruit, les conditions pour recevoir des personnes extérieures à la colocation, etc.

Vérifier le dossier des candidats

Avant d'accepter un colocataire, il est essentiel d'examiner son dossier locatif afin de s'assurer de sa solvabilité et de sa capacité à respecter les obligations du bail. Cela implique notamment de vérifier les documents suivants :

• Pièce d’identité pour vérifier son état civil ;
• Contrat de travail ou attestation d’employeur pour s'assurer de sa stabilité professionnelle ;
• Trois dernières fiches de paie pour évaluer sa capacité à payer le loyer ;
• avis d’imposition pour vérifier ses revenus déclarés ;
• Garantie (caution solidaire) pour se prémunir des défauts de paiement.

Choisir entre colocataires amis ou inconnus

Choisir entre des colocataires amis ou inconnus influence la gestion locative et l’ambiance au sein du logement. Opter pour des amis ou un couple peut faciliter la cohabitation grâce à une relation déjà établie, mais en cas de conflits, cela peut compliquer la situation et entraîner un départ simultané, rendant la gestion du logement plus instable.

À l’inverse, sélectionner des colocataires inconnus offre plus de neutralité, mais nécessite une attention particulière lors du choix des profils pour garantir une bonne entente. Il est essentiel de s’assurer que les colocataires partagent des habitudes de vie compatibles et de favoriser une communication claire dès le départ pour éviter les malentendus.

Lettre de résiliation de bail colocation : quelles démarches ?

Un colocataire souhaitant partir doit notifier son départ par une lettre de résiliation de bail, envoyée en recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Si le bail est solidaire, il est également recommandé d’en informer les autres colocataires, car ils devront assumer la part du loyer laissée vacante.

Délais de préavis pour un contrat de colocation

Le délai de préavis dépend du type de location :

• Colocation meublée : préavis de 1 mois
• Colocation vide : préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue)

Si le colocataire part dans le cadre d’un bail solidaire, il reste engagé financièrement jusqu’à la fin de son préavis, voire jusqu’à six mois après son départ si la clause de solidarité est appliquée. Cette obligation prend fin uniquement si un remplaçant est trouvé et accepté par le propriétaire.

Les revenus locatifs d’une colocation doivent être déclarés aux impôts chaque année, que vous soyez propriétaire occupant ou non. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, le propriétaire est considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP), impliquant un régime fiscal différent.

Si le bail de colocation est établi pour un meublé

Vos revenus locatifs feront partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si la colocation est meublée. Pour ces revenus locatifs, deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-bic : il s'applique automatiquement si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €*. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. Cependant, aucune déduction supplémentaire de charges n'est possible.
• Le régime réel : obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes annuelles ou sur option, il permet de déduire les charges réelles engagées (frais d'acquisition, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, cotisations d'assurance, etc.) et d'amortir le bien. Ce régime nécessite une comptabilité détaillée et la tenue d'une liasse fiscale.

*Source : service-public.fr pour les revenus de 2024, à jour au 16/02/2025.

Si le bail de colocation concerne un logement vide

Les revenus d’une colocation louée vide sont à déclarer dans la catégorie « revenus fonciers ». Ce cas de figure est rare lorsque le propriétaire vit également dans la colocation, mais peut arriver. Deux régimes d’imposition sont également disponibles :

• Le régime micro-foncier : applicable lorsque les revenus locatifs hors charges ne dépassent pas 15 000 euros* par an, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : il est automatiquement appliqué lorsque les revenus locatifs annuels excèdent 15 000 euros. Aucun abattement n’est possible, mais vous pouvez déduire de nombreuses charges pour créer un déficit foncier.

*Source : service-public.fr, pour les revenus de 2024, à jour au 16/02/2025.

L’assurance habitation est-elle obligatoire en colocation ?

Comme tout logement loué, une colocation doit être assurée par ses habitants, puisque l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires.

Le contrat doit contenir à minima une garantie responsabilité civile et une garantie couvrant les risques locatifs (incendies et explosions, dégâts des eaux). Toutefois, la colocation étant également votre résidence principale, nous vous conseillons de souscrire une assurance multirisque, plus complète et sécurisante en cas de dommages causés à vos effets personnels !

Les différentes options d’assurance habitation

Ce contrat peut être souscrit pour l’ensemble de la colocation, via une assurance colocation collective, mais chaque colocataire peut également choisir de souscrire sa propre assurance habitation individuelle.

Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyers impayés, qui vous protège en tant que propriétaire bailleur en cas de défaillance de paiement de vos colocataires.