La délégation d'assurance de prêt immobilier
Délégation d'assurance de prêt immobilier : le guide complet
Par Luko
Quel bien immobilier à crédit acheter avec un revenu de 1800 euros par mois ?
Vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier pour ne plus payer de loyer. Si vous gagnez 1800 euros par mois et que vos revenus sont stables, emprunter est possible. Deux conditions pour cela : connaître votre taux d’endettement maximal et vérifier votre capacité financière. P
Le taux d’endettement maximum se définit par le rapport entre l’ensemble des revenus d’un foyer et les charges financières mensuelles supportées. Il est estimé en pourcentage et est limité à 35 % et est plafonné à 25 ans par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis le 1er janvier 2022. Il concerne tous les profils des emprunteurs ayant de hauts revenus ou percevant un salaire plus modeste.
Son calcul s’effectue sur le montant des rentrées fixes (salaire, rentes, pensions) duquel on retire un reste à vivre de à 65 %.
Les revenus entrant dans le calcul du taux d’endettement sont :
Certaines banques prennent parfois en compte dans les revenus les allocations perçues comme celle de l’adulte handicapé (AAH), le versement de commissions pour les VRP et commerciaux ou les pensions alimentaires.
L’astuce Luko pour calculer votre taux d’endettement, c’est facile : il suffit de diviser le montant de vos crédits en cours par votre salaire de 1800 euros et de multiplier le résultat par 100. Exemple : pour 500 euros de crédit, nous obtenons : 500/1800x100 = 27,77 % de taux d’endettement.
Le reste à vivre, accepté jusqu’à 65 % du montant des revenus du foyer, est constitué par les achats alimentaires et vestimentaires, l’essence, les abonnements divers, etc.
Prenons l’exemple d’un salaire de 1800 euros net par mois :
Cela signifie qu’une personne gagnant 1800 euros net par mois est autorisée à rembourser 630 euros par mois au titre de ses emprunts.
Attention, les prêts en cours entrent dans le calcul de cette capacité d’emprunt. Si vous vus acquittez déjà 100 euros par mois pour un prêt à la consommation ou pour un crédit auto, votre plafond maximal pour un nouvel emprunt est de 530 euros par mois.
Autre point important, les 35 % incluent le montant de l’assurance du prêt et les intérêts payés au titre de crédit immobilier. Il faut donc en tenir compte lors de la demande de prêt auprès du banquier.
La conjoncture économique de ces dernières années pousse les banques à accorder plus facilement un crédit aux dossiers ayant une capacité d’emprunt inférieure à 35 %. Cela a pour but de contrôler et de limiter au maximum le surendettement des ménages.
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Durée du crédit | Taux décembre 2022 hors assurance | Emprunt maximum sans apport |
---|---|---|
10 ans | 2,15 % | 61 114 € |
15 ans | 2,30 % | 86 915 € |
20 ans | 2,40 % | 109 190 € |
25 ans | 2,55 % | 127 495 € |
L’assurance n’est jamais incluse dans le taux d’intérêt bancaire. Celle-ci est calculée séparément et vient s’ajouter au montant des mensualités.
Une mensualité de remboursement d’un prêt immobilier se divise en trois :
Le taux d’emprunt est lié aux intérêts. Plus ceux-ci sont élevés, plus le crédit revient cher. Ceci a donc un impact significatif sur le coût total du crédit et, par répercussion, sur le porte-monnaie de l’emprunteur.
Ajoutez à cela que les intérêts sont sujets à variation. Ils évoluent tous les trimestres avec la publication du taux d’usure émis par la Banque de France qui plafonne les taux d’emprunts et permet de protéger les consommateurs et l’économie de banques parfois trop gourmandes.
Ils dépendent également du dossier et du profil de l’emprunteur: ses revenus, son épargne personnelle, sa gestion bancaire, son patrimoine, etc. Vous l’aurez compris, un bon dossier stable, moins risqué pour la banque, se verra proposer un taux d’intérêt plus attractif. À l’opposé, un dossier plus fragile, pouvant être sujet à des problèmes de remboursement, aura une proposition de prêt assortie d’un taux d’intérêt plus élevé.
Pour synthétiser, un emprunteur gagnant 1800 euros par mois et désirant faire un crédit immobilier sur 25 ans, obtiendra un taux d’intérêt à 2,55 % (taux au dernier trimestre 2022) pour un montant maximal de crédit de 127 495 euros. Il devra s’acquitter d’une mensualité de 594 euros hors assurance.
Connaissez-vous la différence entre les taux d’intérêts variables et fixes ou bien encore le prêt à taux modulable ? Nous vous disons tout !
L’assurance et les garanties de l’assurance emprunteur prennent le relais de l’emprunteur en cas de défaillance (décès, maladie, invalidité, incapacité, perte d’emploi). Bien que non obligatoire, elle l’est pratiquement devenue puisque ne pas assurer son prêt revient à engager ses bien propres (patrimoine et placements financiers), ce qui est généralement refusé par la banque.
Longtemps privilège des banques, l’assurance d’un prêt immobilier peut aujourd’hui être souscrite auprès d’un assureur ou d’un courtier en assurance de prêt de son choix. On appelle cela la délégation d’assurance ou déliaison d’assurance emprunteur.
Choisir une assurance emprunteur indépendante de la banque permet de :
Vous désirez tout savoir sur le coût de l’assurance emprunteur ? Suivez notre mode d’emploi.
Depuis la loi Lagarde de 2010, chaque emprunteur a le choix de son assureur de prêt, sous réserve que les conditions proposées par l’assureur ou le courtier, soient au moins identiques à celles exigées par l’organisme prêteur. La banque remet une fiche standardisée d’information (FSI) contenant ses conditions minimales qui sont à présenter à l’assureur aux fins d’étude et de comparaison des garanties.
Économisez 15 000 euros en moyenne sur votre assurance emprunteur avec Luko.
Acheter sans apport est aujourd’hui plus difficile à obtenir. L’apport personnel facilite l’emprunt. Les banques souhaitent aujourd’hui que celui-ci représente au minimum 10 % du montant emprunté. Il est néanmoins avéré qu’elles favorisent largement les dossiers ayant une capacité d’apport se situant entre 20 et 30 % du crédit, ce qui permet l’obtention d’un prêt plus élevé.
L’apport personnel joue également sur le montant de l’intérêt de l’emprunt proposé.
Les frais de mutation ou frais de notaire sont réduits pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). L’achat d’une maison ancienne est soumis à 8 % environ de frais de notaire. Le bien neuf bénéficie, quant à lui, de frais de mutation entre 2 et 3 %.
À titre d’exemple, un bien ancien d’une valeur de 200 000 € verra ses frais de mutation s’élever à 11 613 € là où le propriétaire d’une maison ou d’un appartement neuf de valeur identique paiera 5 000 € sur une base moyenne de 2,5 %. Il est également possible de réduire encore davantage les frais de mutations sous certaines conditions (revente obligatoire sous 5 ans par exemple).
Souvent oubliée, l’achat d’un bien en famille est une solution qui permet d’augmenter son apport et de pouvoir ainsi acquérir un bien d’une valeur supérieure. Cet achat doit être néanmoins mûrement réfléchi par les implications familiales qu’il entraîne.
Ne confondez pas achat en famille et emprunt familial. Ce dernier est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement personnel. Il ne vient donc pas augmenter la capacité d’emprunt.
Les chiffres présents dans cet article sont disponibles à titre d’exemple sur des conditions bien précises (taux décembre 2022, dossier bancaire non personnalisé). Il est impératif de faire une simulation auprès d’un établissement bancaire ou d’un courtier pour connaître sa capacité d’emprunt exacte.
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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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