Combien peut on emprunter avec un salaire de 1800 euros ?

Le taux d’endettement maximum se définit par le rapport entre l’ensemble des revenus d’un foyer et les charges financières mensuelles supportées. Il est estimé en pourcentage et est limité à 35 % et est plafonné à 25 ans par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis le 1er janvier 2022. Il concerne tous les profils des emprunteurs ayant de hauts revenus ou percevant un salaire plus modeste.

Son calcul s’effectue sur le montant des rentrées fixes (salaire, rentes, pensions) duquel on retire un reste à vivre de à 65 %.

Les revenus entrant dans le calcul du taux d’endettement sont :

• pour un salarié : la rémunération mensuelle, les primes et le 13e mois ;
• pour un travailleur indépendant (agriculteur, commerçant, artisan, profession libérale) : les bénéfices nets ;
• pour une personne sans activité : les pensions de retraite, les rentes d’invalidité et les prestations compensatoires ;
• pour un propriétaire foncier : les revenus des loyers et fermages à hauteur de 70 %.

Certaines banques prennent parfois en compte dans les revenus les allocations perçues comme celle de l’adulte handicapé (AAH), le versement de commissions pour les VRP et commerciaux ou les pensions alimentaires.

Le reste à vivre, accepté jusqu’à 65 % du montant des revenus du foyer, est constitué par les achats alimentaires et vestimentaires, l’essence, les abonnements divers, etc.

Prenons l’exemple d’un salaire de 1800 euros net par mois :

• le taux d’endettement maximum représente 35 % de 1800 euros, soit 630 euros par mois ;
• le reste à vivre est quant à lui de 65 % de 1800 euros, soit 1170 euros.

Cela signifie qu’une personne gagnant 1800 euros net par mois est autorisée à rembourser 630 euros par mois au titre de ses emprunts.

Autre point important, les 35 % incluent le montant de l’assurance du prêt et les intérêts payés au titre de crédit immobilier. Il faut donc en tenir compte lors de la demande de prêt auprès du banquier.

L’assurance n’est jamais incluse dans le taux d’intérêt bancaire. Celle-ci est calculée séparément et vient s’ajouter au montant des mensualités.

Une mensualité de remboursement d’un prêt immobilier se divise en trois :

• capital à rembourser ;
• les intérêts calculés sur la période ;
• l’assurance emprunteur.

Les intérêts

Le taux d’emprunt est lié aux intérêts. Plus ceux-ci sont élevés, plus le crédit revient cher. Ceci a donc un impact significatif sur le coût total du crédit et, par répercussion, sur le porte-monnaie de l’emprunteur.

Ils dépendent également du dossier et du profil de l’emprunteur: ses revenus, son épargne personnelle, sa gestion bancaire, son patrimoine, etc. Vous l’aurez compris, un bon dossier stable, moins risqué pour la banque, se verra proposer un taux d’intérêt plus attractif. À l’opposé, un dossier plus fragile, pouvant être sujet à des problèmes de remboursement, aura une proposition de prêt assortie d’un taux d’intérêt plus élevé.

Pour synthétiser, un emprunteur gagnant 1800 euros par mois et désirant faire un crédit immobilier sur 25 ans, obtiendra un taux d’intérêt à 2,55 % (taux au dernier trimestre 2022) pour un montant maximal de crédit de 127 495 euros. Il devra s’acquitter d’une mensualité de 594 euros hors assurance.

L’assurance

L’assurance et les garanties de l’assurance emprunteur prennent le relais de l’emprunteur en cas de défaillance (décès, maladie, invalidité, incapacité, perte d’emploi). Bien que non obligatoire, elle l’est pratiquement devenue puisque ne pas assurer son prêt revient à engager ses bien propres (patrimoine et placements financiers), ce qui est généralement refusé par la banque.

Longtemps privilège des banques, l’assurance d’un prêt immobilier peut aujourd’hui être souscrite auprès d’un assureur ou d’un courtier en assurance de prêt de son choix. On appelle cela la délégation d’assurance ou déliaison d’assurance emprunteur.

Choisir une assurance emprunteur indépendante de la banque permet de :

• réaliser d’importantes économies ;
• choisir son propre assureur ;
• personnaliser son contrat avec des options adaptées à sa situation ;
• avoir une assurance emprunteur malgré un profil à risque (risque aggravé de santé, pratique d’un sport extrême, etc.).

Vous désirez tout savoir sur le coût de l’assurance emprunteur ? Suivez notre mode d’emploi.

Depuis la loi Lagarde de 2010, chaque emprunteur a le choix de son assureur de prêt, sous réserve que les conditions proposées par l’assureur ou le courtier, soient au moins identiques à celles exigées par l’organisme prêteur. La banque remet une fiche standardisée d’information (FSI) contenant ses conditions minimales qui sont à présenter à l’assureur aux fins d’étude et de comparaison des garanties.

L’apport personnel

Acheter sans apport est aujourd’hui plus difficile à obtenir. L’apport personnel facilite l’emprunt. Les banques souhaitent aujourd’hui que celui-ci représente au minimum 10 % du montant emprunté. Il est néanmoins avéré qu’elles favorisent largement les dossiers ayant une capacité d’apport se situant entre 20 et 30 % du crédit, ce qui permet l’obtention d’un prêt plus élevé.

L’apport personnel joue également sur le montant de l’intérêt de l’emprunt proposé.

L’achat d’un bien neuf ou en VEFA

Les frais de mutation ou frais de notaire sont réduits pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). L’achat d’une maison ancienne est soumis à 8 % environ de frais de notaire. Le bien neuf bénéficie, quant à lui, de frais de mutation entre 2 et 3 %.

À titre d’exemple, un bien ancien d’une valeur de 200 000 € verra ses frais de mutation s’élever à 11 613 € là où le propriétaire d’une maison ou d’un appartement neuf de valeur identique paiera 5 000 € sur une base moyenne de 2,5 %. Il est également possible de réduire encore davantage les frais de mutations sous certaines conditions (revente obligatoire sous 5 ans par exemple).

Acheter en famille

Souvent oubliée, l’achat d’un bien en famille est une solution qui permet d’augmenter son apport et de pouvoir ainsi acquérir un bien d’une valeur supérieure. Cet achat doit être néanmoins mûrement réfléchi par les implications familiales qu’il entraîne.

Ne confondez pas achat en famille et emprunt familial. Ce dernier est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement personnel. Il ne vient donc pas augmenter la capacité d’emprunt.

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