Le droit d’usage et d’habitation en viager

Le droit d’usage et d’habitation est utilisé principalement dans la vente en viager. Il s’agit d’une option plus restrictive que l'usufruit : le vendeur peut habiter dans le logement qu’il met en viager et l’utiliser pour ses besoins.

Cependant, le DUH interdit au vendeur de mettre en location son bien. Il dispose simplement des mêmes droits qu’un locataire classique. Il peut donc jouir du bien comme il l’entend tout en payant seulement des charges locatives.

Le fait de vendre son bien en viager et de disposer d’un droit d’usage et d’habitation a quelques avantages :

• Cela permet au vendeur de toucher des rentes plus élevées que l’usufruit : c’est un droit moins étendu, donc le prix de vente du bien occupé en DUH est plus élevé
• L’acheteur paye certaines charges à la place du vendeur comme les taxes foncières ou les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
• Il assume également l’entretien du logement ainsi que les travaux de rénovation et les charges de copropriété s’il s’agit d’un bien situé dans un ensemble collectif.
• Dans l’acte de vente, il est toutefois possible de négocier la répartition des factures d’énergie ou des charges locatives du bien entre acheteur et vendeur.

• Le vendeur ne peut pas louer son bien.
• Il n’y a pas de transmission possible du DUH, qui est un droit personnel. Ce qui signifie que le vendeur ne peut autoriser un membre de sa famille ou l’un de ses proches à habiter dans le logement.
• De même, ce droit d’occupation s’éteint au décès de la ou des occupants et ne peut se transmettre via un héritage.
• En revanche, le conjoint survivant peut réclamer ce droit dans un délai d’un an suivant le décès de son ou sa partenaire.

Le gros avantage de l’usufruit en viager ? Disposer du choix entre habiter dans le bien ou le mettre en location, tout en bénéficiant de rentes. Ces dernières ne sont imposées qu’en partie : par exemple à 70% pour un premier versement à moins de 50 ans, 50% entre 50 et 59 ans et 40% entre 60 et 69 ans.

Mais l’usufruit a également des inconvénients comme le paiement de plus de charges, telles que celles d’entretien, de copropriétés ou encore les taxes foncière et locatives.

Quelle solution choisir ?

Le choix entre l’une ou l’autre solution dépend, avant tout, de vos projets de vie :

• Si vous comptez rester le plus tard possible dans votre logement le droit d’usage et d’habitation constitue la meilleure solution.
• Si vous ignorez si vous allez déménager, mais avez déjà quelques projets en ce sens, l’usufruit est le statut adéquat.

La décote d’habitation du DUH est calculée pour refléter la valeur réelle du bien en viager pour l’acheteur. Elle correspond à la baisse de la valeur du bien qui découle de son occupation par le vendeur. En effet, malgré l’entretien, le logement subit une usure inévitable au fil du temps. Il présente donc moins de valeur à l’achat, d’où la décote.

La décote d’habitation représente environ 60% du prix du bien, mais cela varie en fonction de l’âge de l’occupant. Plus il est jeune, plus cette décote sera importante puisqu’il est susceptible d’y habiter plus longtemps, son espérance de vie étant plus grande que pour un vendeur plus âgé.

Cette décote, non présente dans l’usufruit, est avantageuse pour l’acheteur qui profite d’un bien à moindre coût même s’il ne peut l’occuper dans l’immédiat.

Les barèmes de décote en fonction de l’âge sont disponibles auprès des professionnels du viager : notaires et agences spécialisées.

L'assurance habitation est généralement souscrite par l'occupant, donc dans le cas d'un DUH, c'est au vendeur de s'assurer, car il conserve le droit d'habiter la maison. Cette assurance doit couvrir les dommages matériels (incendie, dégâts des eaux, etc.) et la responsabilité civile.

Du côté de l'acheteur, il est également recommandé de souscrire une assurance pour se protéger contre les éventuels risques liés à la propriété, comme les problèmes de structure du bâtiment ou d'autres problèmes qui ne sont pas généralement couverts par l'assurance habitation standard.

Dans le cas d'un bien en viager occupé au titre du DUH, votre statut sera équivalent à celui d'un locataire. Il faudra donc remplacer votre contrat actuel par un contrat d'assurance habitation locataire qui devra comprendre à minima la garantie risques locatifs, c'est-à-dire les garanties pour les dégâts des eaux, incendie et explosion. Du côté de l'acheteur, il est également recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant pour assurer son viager en se protégeant contre les éventuels risques liés à la propriété. À noter que cette assurance est obligatoire pour tous les logements situés en copropriété, conformément à la loi Alur.

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