8 solutions pour contourner le taux d'usure en 2023

Pour rappel, le TAEG est l’indicateur fourni par votre banque dès votre demande de prêt. Il regroupe l’ensemble des frais inhérents à votre crédit : intérêts bancaires, frais de dossier, frais de courtier, frais de garantie ou encore assurance de prêt.

Si votre TAEG dépasse le taux d’usure, il est possible — selon votre profil — de faire baisser certains de ces frais afin de rentrer dans les clous.

Anticiper son projet immobilier et se faire accompagner par un courtier

Après des taux historiquement bas pendant plusieurs années, on observe aujourd’hui une augmentation progressive des taux d’intérêt dus à l’inflation. Si vous ne disposez pas de revenus élevés ou d’une situation professionnelle stable, il n’est peut-être pas judicieux d’emprunter maintenant.

Toutefois, vous pouvez anticiper votre projet pour être prêt dès que les conditions seront plus favorables. Prenez donc le temps de préparer un dossier de demande de prêt solide afin de maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier à un taux intéressant. Soldez vos crédits en cours, épargnez chaque mois afin de démontrer votre capacité à gérer vos finances, et constituez-vous un apport personnel.

Pour vous aider, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier. Il sera à même de vous conseiller, mais surtout de négocier des taux intéressants auprès de différents établissements bancaires.

Choisir une assurance-emprunteur adaptée à votre situation

En contractant un prêt, il vous sera demandé de souscrire une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du capital à la banque même en cas de décès par exemple. Le coût d’une assurance de prêt peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit, et vous faire dépasser le taux d’usure.

Il est donc essentiel de bien choisir votre contrat, en ne souscrivant qu’aux garanties indispensables ! Pour réaliser des économies, tournez-vous vers la délégation d’assurance. En choisissant un contrat auprès d’une compagnie indépendante plutôt que l’assurance de votre banque, vous aurez davantage la possibilité de négocier.

Dans tous les cas, prenez le temps de comparer plusieurs offres afin de trouver l’assurance la plus adaptée à vos besoins et votre budget.

Solliciter tous les prêts aidés

Selon votre profil, vos revenus et la finalité de votre prêt, vous pouvez peut-être bénéficier de certains prêts aidés, à des taux intéressants :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): soumis à un plafond de revenus à ne pas dépasser, il permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement. Il doit être demandé en complément d’un autre prêt aidé.
• L’Éco-PTZ: pour financer des travaux de rénovation énergétique, sans intérêts à payer à la banque.
• Le Prêt Conventionné (PC): le taux d’intérêt est plafonné à 3,20 %. Il est ouvert à tous sans conditions de revenus et peut financer un bien à 110 % si vous n’avez pas d’apport.
• Le Prêt Épargne Logement (PEL): le taux d’intérêt fixé à l’ouverture du livret est souvent plus avantageux que les taux classiques. Il peut financer la construction ou l’achat d’un bien, et n’engendre généralement pas de frais de dossier.
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS): le taux d’intérêt est fixé en fonction de la durée de remboursement, et les frais de notaire sont plafonnés.
• Le Prêt Action Logement: un taux d’intérêt fixe à 0,5 %, pour l’achat d’un bien en VEFA, la construction d’un logement neuf ou encore l’achat d’un logement social ancien.

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien, mais que votre précédent logement n’est pas encore vendu, vous pouvez contracter un prêt relais.

Réduire la durée de son prêt

Si vos revenus le permettent, vous pouvez envisager de réduire la durée de votre prêt. Cette solution vous permet d’avoir moins d’intérêts à payer à la banque, et donc de réduire votre TAEG.

Toutefois, le montant de vos mensualités sera plus élevé ! Ce cas de figure n’est à envisager que si vous disposez de revenus confortables. N’oubliez pas que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, sous peine de voir votre demande de crédit refusée.

Si vous ne pouvez pas augmenter le montant de vos mensualités sans mettre à mal votre budget, vous pouvez également diminuer le montant emprunté, sous réserve que cela ne vienne pas totalement bousculer votre projet immobilier !

Emprunter à taux révisable

Si la majorité des prêts accordés aujourd’hui sont des prêts à taux fixe, il est également possible — sous certaines conditions — de choisir un taux variable. L’avantage de ce type de prêt réside dans le fait que le taux est généralement plus bas lors de la souscription, et peut donc faire baisser le TAEG initial de manière significative.

En revanche, comme son nom l’indique, le taux révisable varie chaque année : si les taux augmentent, vous risquez de voir vos mensualités augmenter également ! Toutefois, la majorité des prêts accordés avec un taux variable bénéficient d’un plafond pour éviter une augmentation trop importante d’une année à l’autre.

Emprunter via une société

Pour contourner totalement le taux d’usure appliqué aux crédits immobiliers, vous pouvez souscrire un emprunt en tant que société, comme une SCI familiale par exemple. Le prêt sera ainsi au nom de votre société en tant que personne morale : il sera considéré comme un prêt professionnel. Dans ce cas, le taux d’usure ne s’appliquera pas puisqu’il ne concerne que les prêts contractés par des particuliers.

Attention, emprunter en SCI supprime la possibilité d’avoir recours à un prêt aidé, et s’accompagne de lourdes démarches comptables et obligations fiscales ! N’envisagez cette solution que si vous avez déjà effectué de tels montages financiers.

Négocier les frais de dossier et de garantie

Souscrire un prêt engendre généralement des frais de dossier annexes, particulièrement en cas de rachat de crédit ou de renégociation. Toutefois, ces frais sont fixés librement par chaque établissement : il est donc possible de les supprimer ou de les négocier à la baisse.

Concernant les frais de garantie, les frais d’hypothèque ou de privilège prêteur de deniers sont constitués en grande majorité de taxes et de frais de notaire. Leur négociation est donc très réduite.

Si vous optez pour une caution comme garantie de prêt, votre marge de manœuvre sera un peu plus élevée, et vous pourrez faire jouer la concurrence. Toutefois, il est rare de pouvoir choisir son organisme de cautionnement, car les banques ont souvent leurs exigences.

Avoir un apport conséquent

Une autre solution courante est d’augmenter au maximum votre apport personnel afin de diminuer le montant emprunté à la banque. Plus votre apport sera conséquent, moins vous devrez emprunter de capital : par conséquent, vous paierez moins d’intérêts, et votre TAEG s’en trouvera diminué. Toutefois, ce cas de figure n’est possible que si vous disposez des finances nécessaires !

Dans certaines configurations, il est également possible d’emprunter sans apport et faire baisser votre TAEG si vous disposez de revenus locatifs ou d’un patrimoine financier conséquent.

Si vous dépassez le taux d’usure et que votre banque refuse de vous accorder un crédit immobilier, pas de panique, des solutions supplémentaires existent.

Si vous ne dépassez que de peu le taux d’usure, tentez de négocier certains frais avec votre banque. Certains établissements sont plus enclins que d’autres à diminuer ou supprimer les frais de dossier par exemple.

Ensuite, que vous ayez souscrit une assurance emprunteur de groupe ou une délégation d’assurance, vous pouvez jouer sur la quotité souscrite pour chaque emprunteur. En choisissant une répartition minimale à 50/50 par exemple plutôt qu’une répartition à 100 % sur deux têtes, vous ferez baisser le coût de votre assurance et par conséquent le taux d’usure. Gardez tout de même à l’esprit qu’une telle répartition est moins protectrice en cas de décès ou d’invalidité de l’un des co-emprunteurs.