Sortir d'une copropriété horizontale n'est pas forcément chose facile, tant du point de vue juridique que financier. Découvrez la marche à suivre pour séparer votre lot de l'ensemble : préparation du dossier technique, vote en assemblée générale des copropriétaires et coût de la procédure de sortie.
Pourquoi sortir d’une copropriété horizontale ?
Trois raisons principales peuvent engendrer la volonté de sortir d'une copropriété horizontale :
- les charges de copropriété sont trop élevées par rapport à l'usage que vous faites des parties communes ;
- vous souhaitez commencer des travaux sur votre maison en copropriété, mais les copropriétaires ne sont pas d'accord ;
- vous avez le projet de revendre votre bien mais son inclusion dans une copropriété horizontale dissuade les acheteurs de l'acquérir.
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Vérifier la faisabilité de la scission
Avant d'entamer toute démarche, vérifiez d'abord que la scission est faisable.
Votre lot peut-il être séparé de la copropriété ?
Le lot sur lequel sont bâtis votre maison et votre dépendance, le cas échéant, doit être divisible du reste de la copropriété horizontale. Ainsi si deux lots sont imbriqués et partagent, par exemple, un accès commun, la division sera impossible.
Consultez le cadastre, le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) pour vous en assurer.
Généralement, les lots divisibles se situent aux extrémités de l'ensemble, pour éviter qu'ils ne soient enclavés à l'intérieur d'une copropriété de laquelle ils sont sortis.
Le sol est-il juridiquement divisible ?
Dans une copropriété horizontale, il se peut également que le sol ne soit pas divisible. C'est le cas notamment si une partie du lot ne vous appartient pas en propre et que vous n'en avez donc que la jouissance : c'est souvent le cas des espaces verts.
Préparer le dossier technique et juridique pour le vote en AG
La sortie d'une copropriété horizontale est un événement qui doit être autorisé par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Pour qu'il soit rendu possible, vous devez préparer un dossier technique et juridique contenant un certain nombre de documents obligatoires.
La réalisation du dossier technique par un géomètre-expert
Le dossier technique doit être réalisé obligatoirement par un géomètre-expert. Il va d'abord effectuer les mesures des bâtiments et vérifier que la division est possible à partir des documents que vous allez lui transmettre : notamment vos titres de propriété et le règlement de copropriété. Il réalise aussi un bornage.
Réaliser cette étape en présence de vos voisins, vous permettra d'éviter tout litige ultérieur !
Le géomètre-expert doit réaliser :
- un plan de masse ;
- une indication des servitudes s'il y en a ;
- le bornage amiable du périmètre ;
- le document qui modifie le parcellaire cadastral.
La rédaction des projets d’acte par un notaire
Vous devez également faire appel à un notaire qui va rédiger les projets d'actes soumis lors de l'assemblée générale de tous les copropriétaires comme :
- l'acte modificatif au règlement de copropriété ;
- l'acte modificatif à l’état descriptif de division ;
- l'acte modificatif à l’état de répartition des charges.
Votre sortie de la copropriété horizontale va notamment entraîner une nouvelle répartition des charges, entre tous les copropriétaires comme le coût de l'assurance copropriété et immeuble. Un aspect qui peut inciter certains d'entre eux à voter contre votre départ.
Précisez les conditions de votre sortie
La sortie d'une copropriété horizontale entraîne des frais que vous devez assumer dans leur intégralité. Il s'agit :
- des honoraires du géomètre ;
- des honoraires du notaire ;
- des frais liés à la publicité foncière.
Ce dernier élément est une taxe qui entre dans les droits de mutation. Elle est perçue par le notaire qui la reverse ensuite à l'Etat et aux collectivités.
Définition des nouvelles relations avec la copropriété
Même si vous sortez de la copropriété, vous restez en relation avec ses membres puisque vous en restez géographiquement proche. Il se peut que vous ayez même à emprunter certaines de ses parties communes. C'est le cas par exemple si la voirie menant à votre maison en fait partie. Par ailleurs, vous n'aurez pas forcément le droit d'effectuer toutes les modifications désirées sur votre maison : par exemple respecter une hauteur maximale de construction sur le bâtiment pour ne pas dénaturer l'ensemble.
La contrepartie financière
Outre les frais liés à l'intervention du géomètre-expert et du notaire, une contrepartie financière peut être demandée par l'assemblée générale. Notamment si votre départ entraîne une augmentation conséquente des charges de ceux qui restent. C'est le cas, par exemple, dans une petite copropriété de sol ou si vous possédez un grand nombre de millièmes.
Faire voter l'autorisation de sortie en assemblée générale
Demander l'inscription du point à l'ordre du jour de la prochaine AG
Pour que l'assemblée générale vote votre sortie, vous devez en faire la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit intervenir avant qu'il n'ait envoyé les convocations pour la prochaine assemblée, d'où l'importance de vous y prendre plusieurs semaines à l'avance.
Au préalable, les copropriétaires auront pris connaissance du dossier que vous avez préparé et qui inclut les documents du notaire et du géomètre.
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Posez la question avec précision et sans ambiguïté pour que les copropriétaires puissent facilement répondre positivement ou de manière négative. Par exemple : Acceptez-vous que le lot n°XXX sorte de la copropriété ? Êtes-vous d'accord avec les conditions matérielles, juridiques et financières qui vous ont été présentées ?
Une résolution soumise à la majorité absolue
La sortie d'une copropriété horizontale doit être votée à la majorité absolue, correspondant aux votes de l'ensemble des copropriétaires : présents, représentés et absents. Si la majorité n'est pas acquise, votre sortie est refusée.
Le syndic n'a pas le droit de refuser l'inscription de votre projet de sortie à l'ordre du jour.
En cas d'acceptation du projet
Votre sortie de la copropriété est acceptée ? Deux démarches principales restent à accomplir :
- le géomètre-expert doit prendre contact avec le cadastre pour la création de nouveaux numéros de parcelle suite à la division ;
- le notaire va enregistrer auprès du service de publicité foncière l'acte modificatif au règlement de copropriété, l'acte modificatif à l'état descriptif de division et celui modifiant l'état de répartition des charges.
En cas de refus des copropriétaires
Si les copropriétaires ont refusé votre sortie, vous avez toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance pour contester la décision. La procédure est souvent longue et implique le recours à un avocat.
Une solution plus simple consiste à patienter quelques mois et à représenter votre projet au cours d'une nouvelle assemblée générale. Dans l'intervalle, prenez contact avec vos voisins pour les convaincre, en mettant notamment en avant l'absence de surcoût pour eux.
Combien coûte la procédure de sortie ?
Le coût de la procédure de sortie d'une copropriété recouvre plusieurs postes :
- les honoraires du géomètre-expert peuvent varier de quelques centaines à quelques milliers d'euros en fonction de la complexité de votre projet ;
- le coût du notaire comprend une rémunération réglementée et des honoraires variables, que chaque professionnel a le droit de fixer à sa guise. Là aussi les tarifs sont variables de quelques centaines d'euros à 2 000 ou 3 000 euros en moyenne ;
- si votre projet de scission est étudié en assemblée générale extraordinaire convoquée seulement pour ce motif, le syndic pourrait vous demander d'en assumer entièrement les frais. N'acceptez pas de régler ces frais. Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 novembre 2020 rappelle en effet que, en vertu, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Les frais de l'AG extraordinaire doivent donc être répartis entre tous les membres, en fonction de leurs millièmes.
Voir aussi :
