Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Vous vous apprêtez à acheter un appartement ? Evitez les mauvaises surprises en suivant notre checklist pour l'achat de votre appartement.
Avant la visite
Le quartier et le voisinage immédiat
Avant de visiter le bien, promenez-vous dans le quartier à différentes heures. Y a-t-il des usines ou d'autres activités bruyantes ? Quel est le niveau de densité des commerces et services ? Quelle est l'ambiance en journée mais aussi le soir ou tôt le matin ?
Le montant de la taxe foncière
Le montant de la taxe foncière varie fortement en fonction des villes et de la surface habitable. Renseignez-vous auprès du service du cadastre et des impôts fonciers de la commune concernée.
Les projets urbains à venir
Est-ce que des projets urbains sont prévus dans votre futur quartier ? Consultez les permis de construire ou les délibérations du conseil municipal pour les connaître.
Les informations relatives à la copropriété
Si vous achetez dans une copropriété, renseignez-vous sur sa taille et le montant des charges de copropriété. Ainsi que les éléments qui y sont inclus : eau, chauffage, ordures ménagères, entretien courant, etc. Le vote de travaux par l'assemblée générale est aussi un facteur important qui peut faire augmenter le niveau des charges.
Le prix du bien et le marché immobilier dans la zone
Le prix de votre appartement est-il dans les tarifs du marché ? Consultez le site Etalab qui vous permet d'effectuer une demande de valeur foncière. Vous devez renseigner la section et la parcelle cadastrale. Vous pouvez également consulter ces données en mairie.
Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?
Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.
Pendant la visite
La copropriété et l'immeuble
En visitant prenez les renseignements suivants :
- l'année de construction de l'immeuble : les normes des immeubles anciens (notamment l'isolation) ne sont pas les mêmes que les actuelles ;
- quelle est la taille de la copropriété ? Le nombre de lots doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière ;
- quelle est la part des copropriétaires occupants ? Cet aspect est généralement synonyme de meilleur entretien et d'un moindre turn over que si les occupants sont en majorité locataires ;
- quel est l'état et le niveau d'entretien des parties communes ? Demandez à voir l'ensemble des espaces communs : cage d'escalier, ascenseurs, chaufferie, local poubelles ou encore local à vélos ;
- est-ce que de gros travaux sont prévus ? Du gros oeuvre comme un ravalement de façade est onéreux et implique une augmentation des charges ;
- un gardien est-il présent et si oui l'est-il de manière épisodique ou permanente ? ;
- le local vélo est-il assez grand et sécurisé ? ;
- le parking, lorsqu'il y en a un, est-il sécurisé ? ;
- quel est l'état du local poubelle ? Quelle est la fréquence du ramassage des ordures ménagères ? Des rongeurs et nuisibles sont-ils présents ? Ils laissent souvent des traces sous forme de petites déjections.
L'appartement
Les points à vérifier dans l'appartement que vous convoitez sont nombreux :
- y a-t-il des travaux à prévoir et de quelle ampleur ? ;
- le bien est-il lumineux et quelle est son exposition ? ;
- le niveau d'isolation énergétique : le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut vous donner une bonne indication ;
- le niveau d'isolation phonique : il est important de visiter en soirée lorsque les occupants sont chez eux pour s'en rendre compte ;
- la présence de double vitrage et l'état des joints au niveau des fenêtres. Vérifiez aussi si les murs sont froids, ce qui peut être le signe d'une mauvaise isolation ;
- le système de chauffage et de production d'eau chaude ;
- la qualité de la ventilation et de la VMC dans la salle de bain et les performances de la hotte dans la cuisine ;
- quels sont les murs porteurs ? Une information utile si vous souhaitez effectuer des travaux d'agrandissement notamment ;
- l'immeuble est-il raccordé à la fibre ou à une connexion internet performante ;
- quel est le système de sécurité au niveau des portes et des serrures ? ;
- si le bien est au dernier étage : l'état des combles et l'étanchéité du toit ;
- si vous êtes au rez-de-chaussée côté rue : la solidité des fenêtres (de préférence pourvues de vitres à retardateur d'effraction) et la présence de volets et systèmes de fermeture robustes ;
- le niveau de vis-à-vis ;
- l'état du balcon ou de la terrasse et le niveau de séparation avec ceux de vos voisins.
N'hésitez pas à aller vers les habitants de l'immeuble pour discuter avec eux de l'ambiance, du niveau de charges ou encore de la qualité de l'entretien.
Les dépendances
Les dépendances sont constituées de votre place de parking (garage box), de votre cave ou de votre cellier. Vérifiez leur état et l'espace disponible pour vous garer ou entreposer vos effets personnels.
Les diagnostics immobiliers liés aux lots vendus
Ces diagnostics immobiliers doivent vous être remis avant la vente pour que vous en preniez connaissance. En leur absence, vous pouvez renoncer à la vente. Vous disposez d'un droit de rétractation.
Le dossier incluant les diagnostics immobiliers comprend les éléments suivants :
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni par le vendeur. L'audit énergétique, plus complet que le DPE, va devenir obligatoire pour toute mise en vente au 1er janvier 2022 pour les logements classés F ou G, au 1er janvier 2025 pour ceux de la classe E et au 1er janvier 2034 pour les D.
Si vous achetez le bien pour le louer soyez particulièrement attentif à sa classe énergétique. Au 1er janvier 2025 il sera interdit de mettre en location tout bien de classe G. Le 1er janvier 2028 pour ceux de classe F et au 1er janvier 2034 pour les classes E.
Pour vous faire une idée de la consommation électrique, essayez de demander une facture EDF. Si le logement est neuf, vous pouvez accéder à une estimation calculée par les promoteurs : il s'agit d'un ordre de grandeur qui n'est pas forcément le reflet de la réalité.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
L'état relatif à la présence d'amiante
L'état relatif à la présence d'amiante fait partie du dossier de diagnostic technique ou DDT. Il doit être réalisé si le permis de construire du bien acquis a été délivré avant juillet 1997. Si ce diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013 il doit être renouvelé. S'il a été dressé après cette date sa validité est illimitée.
L'état relatif à la présence de termites
Cet état est obligatoire si l'appartement se situe dans une zone qui fait l'objet d'une surveillance établie par un arrêté préfectoral. Cela concerne principalement le Sud de la France, la façade Atlantique, la vallée du Rhône et l'Ile-de-France. Pour savoir si votre département est concerné, consultez la carte du Ministère de l'Ecologie.
L'état des risques et pollutions
L'état des risques et pollutions est obligatoire dans certaines zones concernées par un plan de prévention des risques naturels ou des risques miniers ou les zones sismiques. Pour le savoir rendez-vous en mairie ou en préfecture.
L'état de l'installation gaz
Ce document est obligatoire si votre installation a plus de 15 ans. Cela concerne aussi les dépendances. Il est valide trois ans.
L'état de l'installation électrique
Il doit figurer dans les documents de vente si l'installation a plus de 15 ans.
L'état de l'installation d'assainissement non collectif
Cet état concerne les immeubles qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
L'état des nuisances sonores aériennes
Ce document est obligatoire pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit. Vous pouvez savoir si votre future adresse en fait partie en allant sur le site Geoportail. Cliquez sur l'item CARTES en haut à gauche, puis FONCIER, CADASTRE ET URBANISME puis Plan d'exposition au bruit (PEB). Entrez l'adresse complète du bien. Si vous êtes concerné, la zone est teintée en bleu, vert, orange ou rouge selon le niveau de nuisance (du plus faible au plus élevé).
L'état des risques de présence de mérule (champignon)
Cet état doit être fourni lorsque le logement est situé dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral de présence d'un risque de mérule. Il est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.
Le relevé de surface privative (Loi Carrez)
Le relevé de surface privative dit Loi Carrez concerne tous les appartements d'au moins 8 m2 mis en vente. Il s'agit d'un métrage qui exclut les surfaces inférieures à 1,80 mètre, les loggias, les balcons, les terrasses, les caves, les garages et les jardins.
Si la superficie calculée est inférieure de 5% à celle spécifiée dans l'acte de vente vous pouvez demander une diminution du prix et des frais de notaire. Vous avez un an pour le faire.
Les documents liés à la copropriété
Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
Les procès-verbaux sont utiles pour constater la bonne tenue de la copropriété, qu'elle n'a pas de dettes ou pour savoir si des travaux vont être prochainement engagés.
Le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global (DTG) est un état de la copropriété qui recense les travaux à effectuer. Dans la plupart des cas, il n'est pas obligatoire, mais l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'un DTG à la majorité simple. Il est en revanche exigée si :
- l'immeuble a plus de dix ans et vient d'être mis en copropriété ;
- la résidence fait l'objet d'une procédure d'insalubrité.
Le carnet d'entretien de l'immeuble
Tout syndic de copropriété doit en tenir un. Il recense notamment les références des assurances de la copropriété, les années de réalisation des travaux importants ou l'échéancier du programme pluriannuel de travaux. Ce document doit être consultable via un accès en ligne mis à disposition par le syndic de copropriété.
La fiche synthétique de la copropriété
La fiche synthétique de copropriété contient des informations telles que l'organisation de la copropriété, ses caractéristiques techniques, ses équipements et l'exercice comptable clos (ou le premier s'il s'agit d'une nouvelle copropriété).
Le pré-état daté
Il doit inclure les informations suivantes et vous être transmis avant la signature du compromis de vente :
- des informations financières : montant des charges, état des impayés et des dettes, les sommes que le vendeur doit au syndic ;
- des informations de gestion de la copropriété : la copie du règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété et la notice des droits et devoirs des copropriétaires ;
- des informations qui ont trait à l'état de la copropriété : les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe et le carnet d'entretien de la résidence.
Le règlement de copropriété
C'est lui qui définit les règles de fonctionnement dans l'immeuble : conditions d'utilisation des parties privatives et communes, répartition des charges, identification de chaque lot et règles pour la gestion des parties communes.
Les vices administratifs
Pour éviter les vices administratifs, assurez-vous que tous les documents obligatoires vous ont été remis par le vendeur, le notaire ou l'agence qui joue les intermédiaires. En leur absence, le vendeur est tenu pour responsable des vices cachés ou de l'apparition de dommages. Si cela se produit, vous pourrez faire annuler la vente ou obtenir une diminution du prix d'achat.
Les vices cachés
Un vice caché est un défaut qui existe au moment de l'achat mais dont vous ne vous êtes pas rendu compte et qui ne peut être décelé que par une expertise approfondie. Ce vice doit rendre le bien inhabitable ou diminuer fortement son potentiel. Il peut s'agir d'un chauffage qui tombe en panne en plein hiver, de problèmes d'humidité récurrents ou encore d'une toiture non étanche.
Vous avez deux ans à partir du moment où vous apportez la preuve du vice caché pour obtenir réparation de votre préjudice. Soit la vente est annulée, soit vous conservez l'appartement tout en le payant moins cher. Se faire accompagner d'un avocat est indispensable.
Tous les contrats d'assurance habitation Luko incluent une protection juridique qui peut vous épauler dans cette situation.
Le délai de réflexion et de rétractation de l'acheteur
En tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation :
- vous avez signé une promesse de vente ou un compromis ? Vous avez dix jours pour changer d'avis à partir de la date de signature du contrat ;
- une fois ce délai écoulé, seule la réalisation des clauses suspensives, mentionnées dans le compromis de vente, peuvent vous permettre de l'annuler. C'est le cas, par exemple, si votre crédit immobilier est refusé.
Les erreurs à éviter
Evitez de vous dire que le quartier va s'améliorer si vous sentez que l'ambiance n'est pas très bonne. Consultez plusieurs agences et prenez votre temps pour vous décider : visitez le maximum de biens dans vos critères et ne perdez pas de temps avec ceux qui n'en font pas partie. Vérifiez l'état de la copropriété et notamment ses dettes, le montant des charges et le prévisionnel des travaux.
Faites jouer la concurrence entre les banques ou faites vous aider par un courtier pour obtenir le prêt immobilier le plus avantageux. Dans le calcul de la somme à emprunter, intégrez bien d'éventuels travaux dans le logement, la taxe foncière, les charges de copropriété, le coût du déménagement ou encore les intérêts de votre emprunt.
Voir aussi :
