Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Acheter un logement avec ses parents, c’est peu commun, mais c’est pourtant possible ! Dans certains cas, c’est même le meilleur moyen de réaliser un projet immobilier lorsque l’on ne dispose pas d’un dossier solide. Voici donc un tour d’horizon des solutions qui s’offrent à vous, et des erreurs à ne pas faire.
Attention, nous parlons bien ici du fait d’acheter un bien avec ses parents, et non de faire appel à eux pour se porter caution de votre prêt !
Acheter en indivision avec ses parents
Pour acheter avec ses parents, ou un autre proche, la solution de l’indivision est souvent privilégiée : c’est le statut juridique appliqué par défaut lorsqu’un bien immobilier dispose de plusieurs propriétaires.
Si vos finances ne sont pas au beau fixe, ou que votre profil seul est jugé trop risqué par les banques, l’indivision permet de présenter un dossier plus solide en incluant vos parents dans votre prêt, et ainsi et d’augmenter votre budget (tout en respectant le taux d’endettement maximum).
Avec un achat en indivision, le profil de chaque co-emprunteur est étudié par l’assurance de prêt. Si vos parents sont âgés, ou avec des problèmes de santé, vous pouvez faire face à une surprime ou un refus d’assurance de prêt.
Dans ce cas de figure, les parents et l’enfant sont co-emprunteurs : ils doivent tous rembourser leur partie du prêt, et sont donc tous propriétaires du bien. En revanche, la part du bien détenue par chaque indivisaire est déterminée par les apports financiers respectifs. Si vous financez 50 % du bien, vous en serez donc propriétaire à 50 % et vos parents en détiendront l’autre moitié.
Par la suite, vos parents pourront tout à fait vous proposer de vous céder ou de racheter leurs parts pour que vous puissiez avoir la jouissance et la propriété exclusive de votre bien !
L’indivision est une solution simple à mettre en place, mais nécessite d’être en très bons termes avec ses parents et de définir précisément les rôles et droits de chacun dès le départ.
Pour éviter tout conflit concernant la gestion du bien (et oui, puisque vos parents sont copropriétaires, ils ont leur mot à dire concernant l’entretien ou les travaux du logement !), il est vivement recommandé de faire appel à un notaire pour mettre en place une convention d’indivision.
Cette convention désignera un gestionnaire unique pour l’entretien du bien et les dépenses courantes. En revanche, pour tout ce qui concerne les gros travaux, la mise en location ou la revente du logement, il sera toujours nécessaire d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires, et donc de vos parents.
Attention aux conflits familiaux si vous n’établissez pas de convention d’indivision ! Si vos parents décident de vendre leurs parts du bien et que vous n’êtes pas en mesure de les racheter, vous risquez d’être contraint de vendre le bien puisque selon l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».
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Le démembrement : solution alternative à l’indivision
Selon l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est composé de deux éléments :
- L’abusus, ou la nue-propriété : vous êtes propriétaire d’un bien, mais vous ne pouvez pas l’habiter ou l’utiliser vous-même. Vous pouvez cependant décider de le vendre, le donner ou le léguer ;
- L’usus et le fructus, ou l’usufruit : vous pouvez jouir d’un bien comme un locataire, mais vous n’en êtes pas propriétaire. Vous pouvez cependant choisir de mettre ce bien en location pour en percevoir des loyers.
En temps normal, lorsque vous achetez un bien, vous en obtenez la pleine propriété soit la nue-propriété et l’usufruit. Cependant, si vous ne pouvez pas acquérir un bien seul, procéder à un démembrement de propriété avec vos parents est une bonne solution.
Le démembrement est un acte juridique, qui nécessite de faire appel à un notaire et engendre donc des frais. En moyenne, comptez 1500 € pour faire acter un démembrement de propriété.
Dans les faits, vos parents détiennent l’usufruit du bien, et vous la nue-propriété. Vos parents peuvent ensuite mettre le bien à votre disposition gratuitement pour que vous puissiez y vivre ! Dans ce cas, ce sera à vous de payer les charges liées au logement : assurance habitation, électricité, eau, chauffage, taxe d’ordures ménagères, charges de copropriété, etc.
Bon à savoir : avec un démembrement de propriété, il n’y a pas de droit de succession à payer. Lorsque l’usufruitier décède (vos parents), la pleine propriété revient au nu-propriétaire (vous). Les frais de transmission, quant à eux, ne seront calculés que sur la nue-propriété.
Créer une SCI familiale
Pour acheter un bien en commun avec vos parents ou d’autres membres de votre famille, vous pouvez également vous pencher sur la SCI familiale. Le principe est simple : vous montez une société avec vos parents, qui a pour but l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devenez donc associés ! Le bien immobilier acheté via une SCI peut tout à fait être votre résidence principale, ou un investissement locatif.
Pour créer une SCI (Société Civile Immobilière), vous devez respecter certaines obligations propres à la création d’entreprise :
- Choisir un siège social ;
- Définir les statuts des membres de la SCI, et désigner un ou plusieurs gérants ;
- Choisir un régime d’imposition : soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés.
La SCI familiale peut paraître fastidieuse à mettre en place, car elle demande certaines connaissances et une gestion plus poussée, mais elle permet en réalité de simplifier l’obtention d’un crédit immobilier puisque votre budget augmente grâce à l’apport de vos parents.
Créer une SCI n’est pas gratuit : des frais s’élevant en moyenne à 200 € vous seront demandés pour la création des statuts, l’immatriculation de la société et la publication d’une annonce légale ! Comptez entre 1500 € et 2500 € si vous faites appel à un avocat ou un notaire pour vous assister.
Contrairement à un achat en indivision, ici il n’y a qu’un seul propriétaire du bien : la SCI en elle-même. Vous et vos parents ne détenez que les parts sociales de cette société. Si l’un des membres de la SCI souhaite partir, il ne peut pas forcer les autres à vendre le bien : il devra céder ses parts (soit à une personne tierce extérieure, soit à un autre membre directement).
Attention, acheter via une société — même familiale — implique plusieurs obligations. Vous devrez par exemple souscrire certaines assurances SCI pour couvrir votre bien immobilier et gérer vos quotités !
Utiliser le don familial pour un achat
Obtenir un prêt immobilier sans apport est possible, mais toujours plus compliqué ! Acheter sans apport, c’est prendre le risque d’obtenir un taux d’intérêt bien moins avantageux.
Si vous n’avez pas la possibilité d’épargner suffisamment, sachez qu’il est possible de faire appel à vos parents via ce que l’on appelle un don familial pour augmenter votre capacité d’emprunt. C’est également un bon moyen de transmettre une grosse somme d’argent entre parents et enfants tout en évitant de payer des frais ou des taxes dessus.
Le don familial est très encadré : chaque parent peut faire un don de maximum 100 000 € tous les 15 ans à son enfant (soit un don total de 200 000 € pour deux parents) sans avoir à régler de droits de donation.
Pour plus de sécurité, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un notaire dans vos démarches : la réglementation est complexe, et une erreur est vite arrivée !
Les complications dues à l’héritage
Lorsque vous achetez un bien avec vos parents, il faut malheureusement prendre en compte l’éventualité de leur décès et les conséquences liées à l’héritage. Si vous avez des frères et sœurs, ces derniers pourront en effet hériter des parts du bien de vos parents, ce qui peut poser problème s’il s’agit de votre résidence principale.
En indivision, si vos parents décèdent, tous leurs héritiers peuvent prétendre à leurs parts du bien. Vous devrez donc racheter leurs parts à vos frères et sœurs (c’est ce que l’on appelle le rachat de soulte), ou accepter qu’ils entrent en indivision sur votre logement. Une nouvelle convention d’indivision devra être rédigée, et vous pourrez ainsi éviter un partage des biens.
Dans le cas d’une SCI, la transmission des parts en cas de décès de l’un des associés est normalement définie dans les statuts de la société. En règle générale, dans le cadre d’une SCI familiale, lorsque l’un des parents décède, c’est l’autre parent qui récupère ses parts.
En cas de décès des deux parents, ce sont les héritiers qui se répartissent les parts de la SCI. Toutefois, si les statuts sont bien rédigés, et que vos frères et sœurs n’y figurent pas, ils ne pourront pas prétendre aux parts de la SCI de vos parents et vous deviendrez le seul propriétaire de votre bien.
La SCI est plutôt avantageuse pour la transmission d’un bien immobilier, puisqu’il n’y a pas de droits de mutation à régler. Les droits de succession sont pour leur part calculés en fonction de la valeur des parts de la société, en prenant en compte ses dettes.
Voir aussi :
