Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Vous êtes prêt à sauter le pas et acheter votre premier bien immobilier, mais dans votre tête, mille questions se bousculent. C’est bien normal, acheter un appartement ou une maison pour la première fois n’est pas une décision anodine. Cependant, rassurez-vous, en suivant ces quelques conseils avisés, vous aurez toutes les cartes en main pour mener à bien votre projet d’achat immobilier.
1/ Définir son projet de façon claire
Préciser l’objectif de cette première acquisition immobilière
Avant de commencer vos recherches, il est essentiel de vous poser les bonnes questions. En premier lieu, commencez par clarifier l’objectif de votre projet immobilier. Souhaitez-vous acquérir un bien pour :
- l’occuper sur le long terme ;
- y résider quelques années avant de le revendre ;
- ou réaliser un investissement purement locatif ?
Selon l’option retenue, cela aura un impact sur les critères à prendre en compte lors de votre recherche de biens : situation géographique, possibilités de revente, accessibilité aux transports, environnement du bien, etc.
N’oubliez pas de tenir compte de votre situation professionnelle ainsi que celle de votre conjoint. Est-elle amenée à évoluer ? Pensez-vous être muté à l’avenir ?
Lister vos critères de recherche
Que vous achetiez seul ou en couple, il est important de bien réfléchir au type de bien que vous recherchez et de lister l’ensemble des critères qui comptent vraiment pour vous. Voici quelques pistes de réflexion pour vous aiguiller :
- Bien neuf ou ancien ?
- En ville ou à la campagne ? Dans quel quartier ou commune ?
- Appartement ou maison ?
- Balcon ? Terrasse ? Jardin ? Piscine ?
- Directement habitable ou avec des travaux de rénovation à prévoir ?
- Nombre de chambres ?
- Surface habitable souhaitée ?
- Avez-vous ou projetez-vous d’avoir des enfants ?
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2/ Préparer son dossier pour le crédit immobilier en amont
Sachez que vous ne disposerez que d’un délai de 45 jours pour trouver le financement après la signature du compromis de vente. Par conséquent, il est judicieux d’anticiper et de préparer votre dossier de financement pendant la phase de recherche.
Pour cela, profitez des premières semaines de réflexion pour faire le point sur votre situation financière et assainir votre compte. Dans l’idéal, évitez d’être à découvert sur les 3 mois précédant la demande de financement et programmez une petite épargne pour montrer votre capacité à économiser. Ces deux points seront particulièrement décisifs si vous prévoyez d’acheter sans apport.
En parallèle, vous pouvez effectuer des simulations pour calculer votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de vous assurer que votre projet est en cohérence avec votre niveau de revenus. N’oubliez pas d’ajouter au prix du bien tous les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, travaux de rénovations, etc.) qui représentent généralement 15 % du montant de l’acquisition.
Attention, veillez à ce que l’ensemble de vos remboursements ne dépasse pas le taux d’endettement maximum autorisé.
3/ Utiliser les outils en ligne pour être réactif
Une fois vos critères définis, il est temps de partir à la recherche du bien de vos rêves. Pour cela, internet est un précieux allié pour vous faire une idée des prix du marché, comparer des offres et initier vos recherches.
Vous pouvez consulter les sites d’annonces tels que Le bon coin, Seloger.com, PAP ou Superimmo. Vous aurez ainsi accès à une multitude d’offres mises en ligne par des particuliers ou des professionnels. Apprenez à les filtrer pour trouver des annonces fiables. Privilégiez celles comportant des photos, vidéos ou encore mieux une visite virtuelle. Cela vous donnera un premier aperçu du bien et vous évitera de vous déplacer inutilement.
Pour être sûr de ne manquer aucune offre, vous avez la possibilité d’enregistrer vos critères pour recevoir des notifications par mail dès qu’un bien correspond à votre recherche.
Astuce : pour recevoir toutes les offres en avant-première et visiter avant tout le monde, utilisez l’alerte acheteur mise à disposition par le site Proprioo.
4/ Visiter un maximum de biens
Sachez que vous devrez sans doute effectuer plusieurs visites avant de trouver la perle rare. Lorsqu’un bien suscite votre intérêt, il est préférable de se rendre sur place pour apprécier ses volumes et son agencement. Ainsi, plus vous visiterez de biens, plus vous pourrez affiner vos critères de recherche : taille des extérieurs (jardin, terrasse, balcon, etc.), exposition, rafraîchissement ou gros travaux, superficie des chambres, etc.
Il est recommandé de visiter un bien à différents moments de la semaine ou de la journée pour avoir une vision globale sur la luminosité, l’ensoleillement, la circulation ou toutes autres nuisances sonores.
5/ Ne pas craquer trop vite pour le coup de cœur
Il est légitime de choisir un bien qui vous plaît, mais cela ne doit pas pour autant vous empêcher d’être rationnel et pragmatique. En effet, il faut garder à l’esprit qu’acheter un bien représente aussi un placement. Ce serait donc une erreur ne pas prendre en considération son potentiel de revente qui vous priverait d’une jolie plus-value le moment venu.
Essayez également de vous projeter dans l’avenir. Vous pouvez très bien avoir un coup de cœur pour un bien atypique aujourd’hui mais qu’en sera-t-il dans quelques années ? Privilégiez dans l’idéal un bien qui plaira au plus grand nombre. Pour cela, n’hésitez pas à aller le visiter avec des membres de votre famille ou des amis.
Si vous craquez sur un bien non construit (terrain non viabilisé dans votre secteur de recherche par exemple), prenez bien en compte tous les éléments de coûts et d'organisation parallèle à cela comme le coût de viabilisation du terrain, le prix de la construction du bien envisagé, ou les temps et délai entre l'achat d'un bien et les démarches à effectuer.
6/ Lire tous les documents présentés et poser des questions
Que ce soit avant, pendant ou après la visite, il est essentiel d’obtenir un maximum d’informations en amont avant d’acheter un appartement ou une maison. Cela facilitera grandement votre prise de décision.
Les questions à poser absolument au vendeur du bien ou à l’agent immobilier
- Quelle est l’année de construction du bien ?
- Quels sont les travaux à prévoir ? Et quel est leur coût estimatif ?
- Quel est le montant de la taxe foncière ?
- Quelles sont les charges inhérentes au bien (charges de copropriété, dépenses énergétiques, etc.) ?
- Quel est l’état de la toiture, des murs, sols et plafonds ?
- Quel est le type de chauffage ?
- Les installations sanitaires sont-elles récentes ou anciennes ?
- Le système électrique est-il aux normes et fonctionnel ?
- Le logement a-t-il subi des sinistres les dernières années (inondation, incendie, dégât des eaux, etc.) ?
- Le bâtiment est-il toujours sous garantie décennale ?
- Quelles sont les commodités environnantes ? Transports en commun, écoles, supermarché, pharmacie, professionnels de santé, hôpital, etc.
- Au sujet du quartier : quel est le niveau de sécurité ? Y a t’il de fréquents conflits de voisinage ? Des projets de construction connus à court ou moyen terme ?
- Etc.
Les documents à étudier avant la signature du compromis de vente
- Le titre de propriété ;
- Le plan du bâtiment ;
- Le dernier avis de taxe foncière ;
- Les factures énergétiques : eau, électrique et/ou gaz ;
- Les rapports des différents diagnostics : diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic électrique et gaz, l’état des risques et pollutions (ERP), l’état relatif à la présence de termites, les certificats de présence de plomb (pour les constructions antérieures au 1er janvier 1949) ;
- l’attestation de surface loi Carrez ;
- le pré-état daté pour les logements en copropriété : il s’agit de l’ensemble des informations relatives à l’état et l’organisation de la copropriété ainsi que la situation financière de l’immeuble.
Voir aussi :
