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Par Luko
Votre crédit immobilier n’est pas gravé dans le marbre : il est tout à fait possible de renégocier votre contrat ou de le faire racheter par une autre banque pour bénéficier d’un meilleur taux ! Cependant, cette opération ne s’improvise pas, et doit être mûrement réfléchie. Voici toutes les clés pour comprendre et envisager un rachat de votre crédit sereinement.
5 raisons de faire racheter son crédit immobilier
Faire racheter son crédit immobilier a souvent pour objectif de faire des économies. Cependant, différentes raisons peuvent vous pousser à demander un rachat de votre crédit immobilier :
- Augmenter votre pouvoir d’achat en réduisant le montant de vos mensualités ;
- Réduire la durée de votre crédit en vue d’un nouveau projet ;
- Augmenter votre reste à vivre, et éviter le surendettement ;
- Bénéficier d’un taux plus avantageux lorsque les taux d’intérêts baissent ;
- Regrouper plusieurs crédits (immobilier, consommation, auto, etc.) en un seul pour bénéficier de conditions plus intéressantes.
Dans tous les cas, le rachat de crédit immobilier est droit pour chaque emprunteur, qui est d’ailleurs encadré par le Code de la consommation !
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Le principe du rachat de crédit immobilier est simple. Si vous constatez que les taux d’intérêts pratiqués sur le marché sont bien plus avantageux que ceux de votre contrat actuel, vous pouvez contacter une banque concurrente pour qu’elle reprenne votre crédit.
En d’autres termes, vous contractez un nouveau crédit auprès d’un autre établissement bancaire avec des conditions plus avantageuses, et vous soldez votre crédit initial en le remboursant de façon anticipée à votre première banque.
En remboursant votre ancien crédit, votre assurance emprunteur sera automatiquement résiliée. Vous devrez donc impérativement souscrire un nouveau contrat !
À la clé, des économies conséquentes grâce à des mensualités moins élevées, ou un remboursement plus court !
Peut-on le faire à tout moment ?
Techniquement, oui, il est possible de faire un rachat de crédit immobilier à tout moment : il n’existe aucune restriction particulière. Cependant, il est indispensable d’étudier le marché et de choisir le bon moment pour le faire, car ce n’est pas toujours intéressant ni avantageux !
Il est tout à fait possible de faire un deuxième rachat de crédit pour un même emprunt si les conditions sont toujours favorables quelques années après.
Quand cela devient-il intéressant ?
Faire un rachat de crédit peut vous faire économiser une somme conséquente au long terme, à condition de le faire au bon moment ! Pour savoir si l’opération est intéressante, vous devrez faire des recherches par vous-même : ce n’est certainement pas votre banque qui vous préviendra.
3 critères principaux doivent être réunis pour qu’un rachat de crédit soit rentable :
- Les taux d’intérêts pratiqués doivent être inférieurs d’au moins 0,7 à 1 point par rapport au taux de votre crédit initial ;
- Votre crédit est récent : au début, les remboursements sont composés en grande partie des intérêts dus à la banque. Faire un rachat en fin de crédit avec un taux d’intérêts plus faible n’aura donc pas grande utilité puisque vos mensualités seront majoritairement composées du capital restant dû. Les économies réalisées ne seront pas suffisantes pour contrebalancer les frais liés au rachat ;
- Votre capital restant à rembourser est suffisamment élevé : au minimum 50 000 €, voire 70 000 €.
Calculer les économies réalisables
Pour calculer les économies qu’un rachat de crédit pourrait vous faire faire, il est essentiel de prendre en compte les critères suivants :
- Le capital restant dû ;
- Le taux d’intérêts potentiel de votre nouveau crédit ;
- La durée du nouveau crédit ;
- Le coût total du nouveau crédit : somme empruntée, frais de garantie, frais de dossier, frais de remboursement anticipé, etc.
Lors d’un rachat de crédit, deux possibilités s’offrent à vous : augmenter vos mensualités de prêt si vos finances le permettent pour réduire la durée de remboursement, ou simplement réduire vos mensualités en gardant la même échéance.
Selon le cas de figure choisi, les économies réalisées ne seront pas les mêmes ! Voici deux exemples pour y voir plus clair, avec un crédit initial de 200 000 € sur 20 ans contracté en 2017, avec un taux de 5,40 % hors assurance et des mensualités de 1206 €. Il reste à rembourser 156 856 €, dont 4012 € de pénalités pour remboursement anticipé.
Exemple de rachat de crédit immobilier
| Caractéristiques du prêt | Nouveau prêt en réduisant la durée de remboursement | Nouveau prêt en réduisant les mensualités |
|---|---|---|
Capital emprunté | 156 856 € | 156 856 € |
Taux d'intérêts | 1,25 % sur 10 ans | 1,47 % sur 15 ans |
Nouvelle mensualité | 1387 € (hors assurance) | 972 € (hors assurance) |
Économies totales (intérêts, IRA, frais de garantie et frais bancaires inclus) | 52 675 € | 44 180 € |
Dans les deux cas, et malgré les pénalités de remboursement anticipé et frais annexes, les économies potentielles sont non négligeables ! Attention toutefois à prendre également en compte le coût de la nouvelle assurance de prêt pour obtenir un résultat encore plus précis.
Les frais à prendre en compte
Si faire racheter son crédit immobilier peut permettre de faire des économies sur le long terme, cette opération n’est pas gratuite et engendre des frais qui peuvent être conséquents. C’est pour cette raison que le montant emprunté lors d’un rachat de crédit est souvent plus élevé que le capital restant à rembourser !
Les pénalités de remboursement anticipé
Lorsque vous faites un rachat de crédit, vous effectuez en réalité un remboursement anticipé de prêt immobilier auprès de votre banque initiale. Si vous remboursez votre crédit plus tôt que ce qui était convenu, cela signifie que la banque touchera moins d’intérêts.
Pour se couvrir, les établissements bancaires imposent souvent des pénalités de remboursement anticipé. Ces frais représentent 6 mois d’intérêt à partir du moment où la demande de rachat de crédit est faite, et ne peuvent pas excéder 3 % du capital restant dû à rembourser.
Cependant, ces frais ne sont pas systématiques : il est parfois possible de les supprimer en négociant avec sa banque au moment de la souscription. Ils ne s’appliquent pas non plus en cas de remboursement anticipé suite à une vente du bien causée par un décès, un changement de lieu de travail ou une cessation d’activité professionnelle non volontaire.
Les frais de garantie
En plus de l’assurance crédit immobilier, les banques demandent toujours aux emprunteurs de fournir une garantie de prêt supplémentaire : une caution, une hypothèque ou un privilège prêteur de deniers (PPD).
Pendant un rachat de crédit, des frais peuvent s’appliquer puisque vous procédez à un remboursement anticipé : votre ancienne garantie n’est donc plus valable et vous devrez en souscrire une nouvelle.
Ainsi, si votre prêt était déjà garanti par une hypothèque ou un PPD, vous risquez de devoir payer des frais de mainlevée.
En revanche, si votre garantie était une caution, vous pourriez être remboursé jusqu’à 75 % du Fonds Mutuel de Garantie (FMG) versé au départ, selon l’organisme de cautionnement choisi. Un remboursement bienvenu pour contracter une nouvelle garantie à moindre coût !
Le rachat de crédit est également une bonne occasion de changer de garantie : si vous en avez la possibilité, vous pouvez tout à fait choisir la caution plutôt que l’hypothèque par exemple !
Les frais de dossier
Contracter un prêt immobilier est toujours synonyme de démarches administratives : vous risquez donc fortement de devoir régler des frais de dossier lors de votre rachat de crédit ! En moyenne, on estime que ces frais peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant emprunté.
Si votre profil est sans risque et que votre dossier est solide, vous pouvez tenter de négocier avec votre nouvelle banque pour les diminuer ou les supprimer.
De plus en plus de banques, et notamment les banques en ligne, proposent des prêts immobiliers sans frais de dossier.
Les frais de courtage
Faire appel à un courtier pour votre rachat de crédit est une bonne solution pour gagner du temps et bénéficier d’un taux plus avantageux. Cependant, ce service a bien évidemment un coût !
La rémunération d’un courtier peut se faire de deux façons :
- En calculant un pourcentage du montant emprunté ;
- Via un forfait établi à l’avance.
Dans certains cas, les frais de courtier peuvent être pris en charge par la banque qui rachète votre crédit.
Comment faire racheter son prêt immobilier ?
Si vous souhaitez faire racheter votre prêt immobilier, il est important de respecter certaines étapes pour que l’opération se fasse le plus rapidement et le plus efficacement possible.
La première chose à faire est bien évidemment de comparer les taux pratiqués sur le marché pour trouver un contrat plus avantageux. Faites des demandes auprès de plusieurs banques pour mettre en concurrence différents devis.
N’oubliez pas, pour qu’un rachat soit intéressant, le taux d’intérêts pratiqué par votre nouvelle banque doit être inférieur d’un point par rapport à votre premier contrat.
Pour gagner du temps et obtenir des taux encore plus avantageux, vous pouvez faire appel à un courtier spécialisé dans le rachat de crédit, ou à un simulateur en ligne.
Une fois l’établissement bancaire choisi, vous devez constituer votre dossier pour faire une demande de rachat de crédit. Plusieurs éléments vous seront demandés pour juger de la faisabilité de l’opération :
- Des justificatifs administratifs : pièce d’identité, livret de famille, justificatif de domicile, taxe d’habitation ou taxe foncière ;
- Des justificatifs de revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail, etc. ;
- Des justificatifs bancaires : RIB, relevés de compte et d’épargne ;
- Les détails de votre crédit : durée, montant, capital restant dû, nouvel apport éventuel.
Cette étape est très importante, car elle va permettre à la banque d’estimer votre taux d’endettement et votre capacité à rembourser un crédit. N’hésitez pas à mettre en avant une situation stable : CDI, perspectives d’évolution salariale, couple marié, etc.
Après l’étude de votre dossier, la banque vous fera part de sa décision. Si elle accepte votre demande de rachat de crédit, elle vous fera parvenir une offre de rachat détaillant toutes les conditions de votre crédit, le montant de vos nouvelles mensualités et la durée du remboursement.
Vous devrez respecter un délai de réflexion légal et incompressible de 10 jours. Une fois ce délai expiré, vous êtes libre d’accepter la proposition !
Dès la signature du nouveau contrat de prêt, votre nouvelle banque procédera au déblocage des fonds et se chargera elle-même de rembourser votre ancienne banque. À partir du mois suivant, vous serez ainsi prélevé de vos nouvelles mensualités par votre nouvelle banque.
Entre votre demande de rachat et le déblocage des fonds, comptez en moyenne deux mois. Attention, ce délai peut être allongé si votre premier crédit était garanti par une hypothèque, puisque sa clôture implique un acte notarié.
Autre solution : renégocier son crédit
Si le rachat de crédit n’est pas possible, ou pas assez avantageux, il est toujours possible de renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque : c’est une solution plus rapide et plus simple, qui engendre moins d’administratif.
Vous pouvez ainsi demander à rallonger la durée de votre prêt et alléger vos mensualités pour gagner en pouvoir d’achat, ou au contraire augmenter vos mensualités et raccourcir la durée de remboursement.
Si votre banque accepte, elle vous fera parvenir un avenant à votre contrat : vous disposerez alors d’un délai de 10 jours après réception pour accepter ou non les nouvelles conditions de votre prêt.
Attention, l’émission d’un avenant à votre contrat engendre des frais qu’il faudra prendre en compte ! Comme pour le rachat, il est également recommandé de renégocier son contrat en début de prêt, lorsque les mensualités sont composées en majeure partie des intérêts dus à la banque.
Si la renégociation ou le rachat de crédit n’est pas possible, vous êtes en droit de renégocier votre assurance de prêt immobilier ou de changer de contrat d'assurance emprunteur en cours de prêt pour faire des économies !
Voir aussi :
Comment fonctionne le rachat de crédit ?