Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Après un départ à la retraite, l’envie d’un logement plus petit ou de changer de région pour se rapprocher de sa famille est fréquent. Le prêt relais sénior est idéal pour acquérir un nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien. Comment faire pour ne pas passer à côté de la maison de ses rêves, et réaliser son achat sans attendre ? On fait le point.
Qu’est-ce que le prêt relais sénior ?
Il est souvent compliqué, voire impossible, de faire coïncider la date de la vente de son ancien logement avec celle de l’achat du nouveau bien. Cela implique une avance de trésorerie que l’acquéreur ne possède pas toujours. Comment faire pour ne pas rater une maison coup de cœur et profiter d’une telle opportunité ?
Le prêt relais sénior vient au secours du retraité ! Ce dispositif de financement un peu particulier permet :
- D’acheter un nouveau logement sans attendre d’avoir vendu l’autre ;
- D’éviter d’avoir à puiser dans ses économies entre la vente du logement actuel et l’achat du nouveau ;
- De prendre son temps pour vendre son logement à bon prix.
La souscription d’un tel prêt est donc une solution idéale pour un sénior prêt à changer de vie, sans être dans l’urgence de la vente de son logement actuel.
Les banques financent le prêt relais à hauteur de 70 % du prix de vente du bien. Il est possible de contracter un prêt immobilier supplémentaire en cas de nécessité, selon la situation personnelle du sénior.
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Son fonctionnement
Le prêt relais sénior est accordé pour une durée maximale de 2 ans. Il peut parfois être étendu à 5 ans selon le profil de l’emprunteur, et après négociation avec la banque.
Si votre futur logement est d’une taille inférieure, ou se situe dans une région où les prix de l’immobilier sont moindres, votre crédit relais devrait suffire à financer la totalité de la nouvelle acquisition.
Si, par contre, votre future résidence coûte plus cher, vous devrez certainement souscrire un crédit immobilier complémentaire.
Le prêt relais est un emprunt à court terme in fine. Il possède la particularité de voir son capital remboursé en une seule fois, dès la vente du bien conclue.
Il s’articule entre :
- le capital prêté ;
- les intérêts perçus par la banque ;
- l’assurance emprunteur.
L’emprunteur règle uniquement les intérêts de l’emprunt et la prime de l’assurance crédit entre le moment de la mise à disposition des fonds et la vente du bien. Le remboursement du capital se fait, quant à lui, dès la signature de l’acte de cession.
Le taux d’intérêt pour 2022 est plafonné à 2.99 % par la Banque de France
Les banques proposent 3 types de prêts relais permettant de s’adapter à la situation personnelle de l’emprunteur.
Le prêt relais sec sénior : il s’agit d’un crédit simple, où seuls les 70 % du montant du prix de vente sont prêtés par l’organisme bancaire. Il suppose que l’ancien prêt de l’acquisition précédente est remboursé dans son intégralité, et que la vente à venir couvre à hauteur de 100 % le nouvel investissement immobilier.
Rappel : Il faudra donc soustraire des 70 % prêtés, l’éventuel capital restant dû de l’emprunt immobilier antérieurement souscrit.
Le prêt relais sénior acquisition, ou prêt relais adossé : il est souscrit lorsque le prix du nouveau logement ne couvre pas la valeur du bien en vente. L’emprunteur complète son prêt relais sénior par un emprunt bancaire classique. Le bénéfice dégagé après la vente servira au remboursement anticipé de tout ou partie de ce second prêt.
La banque peut demander une expertise à un agent immobilier ou à un notaire afin de vérifier que la valeur estimée correspond bien au prix du marché.
Le prêt relais sénior de rachat : ce prêt permet de lisser les différents emprunts en cours en une seule mensualité, grâce à un rachat de crédits. Il est privilégié lorsque l’emprunteur arrive au taux d’endettement maximal autorisé.
Attention, le taux d’un prêt relais est généralement plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique !
Les conditions pour l’obtenir
Le prêt relais sénior n’est pas assujetti à un plafond de ressources. Ses conditions d’obtention sont donc semblables à celles d’un crédit classique. L’emprunteur doit donc avoir des revenus stables et suffisants pour faire face aux mensualités de prêt.
Si les banques ne limitent pas, en théorie, l’âge de la souscription, la pratique montre la difficulté à trouver un assureur dès le moment de la retraite arrivé. Selon la situation personnelle de l’emprunteur, une hypothèque sur le bien peut être prise par la banque. Une caution peut également être demandée.
En tout état de cause, le sénior a aujourd’hui de bons arguments pour obtenir le financement de son futur achat par un prêt relais, s’il peut prouver que :
- ses charges familiales ont diminué après le départ des enfants du foyer ;
- son reste à vivre est plus important, car il a moins de besoins au quotidien qu’un couple plus jeune ;
- ses revenus sont connus à l’avance (pension de retraite) et il n’a aucun risque de perte d’emploi ;
- sa gestion des comptes bancaire est saine, avec une absence totale de découvert ;
- sa situation financière fait état de produits d’épargne, ou lui permet de constituer un apport personnel suffisant.
Luko vous recommande :
► D’avoir un apport personnel pour obtenir plus facilement un prêt relais sénior.
► D’apporter des garanties suffisantes (possession d’un portefeuille financier, autres biens en toute propriété, etc.).
► De ne pas hésiter à faire jouer la concurrence, ou de s’adresser à un courtier pour obtenir plusieurs devis auprès de différentes compagnies.
Modalités de remboursement
Remboursement du capital emprunté
Il est remboursable sur un an et peut-être prorogé d’un an supplémentaire. En cas de vente du bien avant son échéance, l’emprunteur solde son prêt et ne subit aucune pénalité de remboursement anticipé.
Qu’en est-il des intérêts ?
Le règlement des intérêts s’effectue :
- en franchise partielle : l’emprunteur règle mensuellement les intérêts au fur et à mesure. Leur perception cesse au moment de la vente du bien ;
- en franchise totale : les intérêts sont versés in fine, c’est-à-dire lors de la revente de la maison ou de l’appartement. Durant ce temps, l’emprunteur ne règle que l’assurance de son prêt.
Les intérêts en franchise totale sont plus onéreux du fait de l’ajout d’intérêts intercalaires après leur capitalisation par la banque, et entraînent généralement un taux d’intérêt plus élevé. Ils permettent cependant d’alléger le montant du remboursement mensuel.
Assurer un prêt relais sénior
Il est indispensable de souscrire une assurance de prêt adaptée au profil sénior. Celle-ci assure le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.
L’obtention de cette assurance relève parfois du parcours du combattant si l’emprunteur est âgé de plus de 60 ans, pour devenir presque inaccessible plus on avance dans le temps.
Les assureurs appliquent généralement une surprime et demandent à l’emprunteur de remplir un questionnaire d’assurance de prêt, assorti souvent :
- d’un examen de santé réalisé par un médecin-expert ;
- d’examens médicaux complémentaires ;
- de la remise de documents concernant les antécédents médicaux.
Le dossier de l’emprunteur est ensuite confié au médecin-conseil de l’assureur qui remettra sa réponse dans le délai imparti.
Certaines garanties peuvent être supprimées dans le cas d’un emprunteur retraité. Cela permet de réaliser des économies sur le montant de l’assurance et sur son taux de prime. Ainsi les garanties Perte d’emploi (PE) et Incapacité temporaire totale de travail (ITT) ne sont pas utiles et peuvent être écartées.
Ne souscrivez jamais un prêt relais sénior sans assurance ! Vous pourriez être confronté à un problème de santé ou à un décès, et devoir poursuivre les remboursements du prêt par vous-même.
Prenons l’exemple d’un couple dont le mari décède. Sans assurance de prêt relais sénior, sa femme devra s’acquitter des mensualités de prêt dans leur intégralité, sans aucune prise en charge de la part du conjoint défunt par l’assurance.
Les avantages et inconvénients du prêt relais sénior
Faisons le point sur les avantages et les inconvénients de ce prêt accessible aux plus de 60 ans.
Avantages :
- Permet d’acquérir rapidement un nouveau logement et de ne pas repousser un déménagement ;
- Aucune indemnité à payer en cas de remboursement anticipé ;
- Évite de payer deux crédits en même temps ;
- Frais de dossier et de notaire réduits ;
- Pas de sortie de trésorerie entre le moment de l’achat et celui de la vente ;
- Mensualités assez faibles, car composées uniquement des intérêts et de l’assurance du prêt.
Inconvénients :
- Le coût total peut être élevé et les intérêts ne sont pas dégressifs ;
- Le taux d’emprunt n’est pas très attractif car les séniors représentent des risques aggravés ;
- Le délai de vente est assez court (2 ans).
- Une garantie de prêt est exigée pour les séniors avec prise éventuelle d’une hypothèque ou demande de caution de prêt ;
- Des frais supplémentaires ne sont pas couverts : assurance, frais de dossier, frais de garantie du prêt immobilier et d’ouverture de compte, etc.
Il existe des alternatives au prêt relais senior, comme le prêt entre particuliers, ou l'emprunt familial en SCI si le crédit ne concerne pas la résidence principale.
Voir aussi :
