Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Devoir finaliser la vente de son premier bien immobilier avant de pouvoir en acheter un nouveau est souvent compliqué, tant au niveau des finances que des délais à respecter. Pour y remédier, vous pouvez souscrire un prêt relais qui facilitera la transition entre deux biens immobiliers !
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Lorsque vous souhaitez acheter une nouvelle résidence principale, vous n’avez pas toujours les fonds nécessaires : la vente de votre bien actuel peut prendre du temps, les dates de vente et d’achat ne correspondent pas, ou vous avez eu un véritable coup de cœur pour un bien.
La solution ? Souscrire un prêt relais ! Le prêt relais est un prêt immobilier transitoire, accordé par un établissement bancaire pour faire le lien entre l’achat d’un bien immobilier et la revente d’un autre.
Il s’agit donc d’un crédit à court terme (entre 12 et 24 mois au maximum), qui facilite la transition entre deux biens immobiliers. C’est une avance partielle, qui débouche ensuite sur un prêt immobilier classique.
Dans la grande majorité des cas, il est souscrit par les emprunteurs souhaitant changer de résidence principale tout en évitant un décalage de leur trésorerie. Pour les personnes à la retraite, le prêt relais senior permet de vendre une maison pour racheter un appartement en bord de mer par exemple !
Son montant correspond en moyenne à 70 % du prix du logement (net vendeur) mis en vente par l’emprunteur. À ce montant, il convient de soustraire le capital restant dû du précédent prêt immobilier.
Prenons un exemple : vous souhaitez vendre votre maison d’une valeur de 250 000 €, pour laquelle il vous reste 100 000 € à rembourser. Avec une base de 70 % de son prix de vente, soit 175 000 €, à laquelle on enlève les 100 000 € restants, le montant de votre prêt relais pourrait être de 75 000 € maximum.
Le taux du prêt relais est généralement plus élevé qu’un prêt classique : il peut aller jusqu’à 2,99 %. N’hésitez pas à comparer plusieurs offres pour faire jouer la concurrence !
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Les conditions d’obtention
Pour obtenir un prêt relais, vous devez répondre aux mêmes exigences qu’un prêt classique, à savoir :
- Disposer de revenus réguliers et stables : salaires, chiffre d’affaires, rentes et pensions, revenus fonciers, etc. En revanche, le prêt relais n’est pas soumis à un plafond de ressources, contrairement aux prêts aidés ;
- Respecter le taux d’endettement maximum : votre reste à vivre doit être suffisant pour subvenir à vos besoins ;
- Votre projet immobilier doit être bien défini : vous souhaitez vendre votre bien, pour financer l’achat d’une nouvelle résidence principale ou d’une résidence secondaire par exemple.
Bien évidemment, vous devez être propriétaire du bien mis en vente. Si vous avez déjà signé un compromis de vente avec un acheteur, la banque est quasiment certaine d’être remboursée : le montant accordé pourra donc être plus élevé (90 % maximum du prix de vente).
En revanche, si la vente de votre logement prend du temps, ou que vous n’avez pas encore d’acheteur potentiel, les banques seront plus prudentes et plafonneront le capital maximum que vous pourrez emprunter.
Toutefois, si la vente tarde trop, votre établissement prêteur sera en droit d’exiger le remboursement du capital à la date d’échéance inscrite dans votre contrat.
Dans certains cas, il est possible de demander une prolongation de votre prêt relais, ou de le racheter par le biais d’un prêt classique. Vous pourrez ainsi mettre votre ancienne résidence principale en location en attendant de pouvoir la vendre, et générer par la même occasion des revenus locatifs.
Les différents prêts relais
Chaque projet immobilier étant différent, il existe plusieurs types de prêts relais, chacun possédant ses propres spécificités et modalités de remboursement.
Attention, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pourront vous être demandées pour solder un prêt relais. Toutefois, il est possible de négocier une exonération avec sa banque !
Prêt relais sec
Ce type de prêt relais est pratiqué lorsque la valeur du bien que vous souhaitez acheter est moins élevée que celle de votre ancienne résidence principale, ou que vous disposez d’un apport personnel conséquent.
Il peut être utilisé lorsque vous déménagez dans un logement plus petit, ou situé dans une ville où le marché immobilier est moins tendu.
Le montant du prêt couvre donc l’intégralité du capital nécessaire à votre nouvel achat : vous n’avez pas besoin de souscrire un prêt immobilier classique par la suite.
En revanche, un prêt relais sec ne couvre pas obligatoirement les intérêts ou l’assurance emprunteur. Ces éléments devront alors être réglés en plus, pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez également négocier une franchise d’intérêts et les régler au moment du remboursement anticipé, à la manière d’un prêt in fine.
C’est en quelque sorte une avance que vous fait la banque, avant d’être remboursée par la vente de votre ancien bien. Vous n’aurez d’ailleurs pas de frais de remboursement anticipé à payer dans le cadre d’un prêt relai sec.
Toutes les banques ne proposent pas ce type de prêt relais, car c’est une opération qui n’est financièrement pas avantageuse pour elles. De plus, elles ne peuvent pas être certaines que le montant de la vente finale sera égal aux estimations réalisées en amont.
Prêt relais adossé
À l’inverse du prêt relais sec, le prêt relais adossé (ou prêt relais couplé, ou jumelé) intervient lorsque la vente de votre bien ne sera pas suffisante pour couvrir entièrement l’achat de votre nouveau logement.
Ce type de prêt est donc destiné aux personnes souhaitant acheter un logement plus grand que leur première résidence principale, ou déménager dans une grande ville.
Concrètement, la banque vous accorde deux prêts, réunis dans un seul crédit : un prêt relais, d’un montant correspondant à 70 % du prix de vente de votre bien, et un prêt immobilier classique pour compléter le financement de votre achat.
Par exemple, si votre logement est estimé à 250 000 € et que celui que vous souhaitez acheter est vendu 350 000 €, le montant du prêt relais sera de 175 000 € et celui du prêt classique de 125 000 €. Au total, vous obtenez bien les 300 000 € demandés pour l’achat de votre nouveau bien.
En attendant la vente de votre ancien logement, vous devrez donc rembourser chaque mois les mensualités du prêt classique, ainsi que les intérêts du prêt relais et l’assurance emprunteur.
Une fois la vente effectuée, vous devrez rembourser le prêt relais grâce à la somme obtenue. Les 30 % restant issus de cette vente pourront être utilisés pour rembourser une partie du prêt immobilier classique, et donc diminuer vos mensualités ou réduire sa durée de remboursement.
Vous pouvez également décider de conserver ce surplus pour l’épargner, ou réaliser des travaux dans votre nouveau logement par exemple.
Dans tous les cas, le prêt relais devra être remboursé dans les délais prévus, soit dans les 24 mois au maximum. Vous disposez donc de deux ans pour vendre votre bien.
Prêt relais rachat
Le prêt relais achat, ou achat-acquisition, est à considéré si vous n’avez pas encore remboursé le crédit immobilier de votre premier bien. Dans ce cas, l’établissement prêteur dans lequel vous avez souscrit votre prêt relais peut vous proposer un rachat de crédit et lisser vos mensualités.
Ce type de montage financier n’est pas à proprement parler un prêt relais, mais il permet non seulement de faire baisser votre taux d’endettement, mais également d’éviter de régler deux mensualités différentes !
Attention toutefois, la durée de remboursement sera rallongée, ce qui augmentera le coût total de votre crédit.
Avantages
Le prêt relais est idéal pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien rapidement, sans pour autant brader le prix de leur ancienne résidence principale. Pour autant, ce n’est pas son seul avantage !
Avec un prêt relais, vous pouvez :
- Ne pas être dépendant du timing: plus besoin de vendre un bien avant de pouvoir en acheter un nouveau ;
- Sécuriser votre achat: si vous avez un coup de cœur sur un bien, vous n’avez pas besoin d’attendre que votre ancien logement soit vendu pour faire une offre ;
- Avoir une mensualité de prêt unique: vous n’avez pas à rembourser deux crédits en même temps, surtout si vous effectuez un prêt achat-acquisition ;
- Éviter de devoir louer un bien en attendant les fonds de la vente de votre ancienne résidence principale, et donc de déménager plusieurs fois ;
- Souscrire une assurance de prêt peu onéreuse : grâce à la durée courte du prêt relais, seules la garantie décès et la garantie PTIA sont obligatoires.
- Ne pas souscrire de garantie de prêt : il n’est pas rare que les banques n’exigent qu’une promesse d’hypothèque dans le cas où le bien ne se vendrait pas dans les deux ans du prêt relais.
Inconvénients
Malgré ses avantages, le prêt relais n’est pas une solution miracle ! Dans certains cas, il peut même être déconseillé, au risque de mettre en danger vos finances. Voici donc ses inconvénients principaux, à bien prendre en compte avant de se lancer :
- Le prêt relais est coûteux : son taux d’intérêt et son taux d’usure sont plus élevés qu’un prêt classique, notamment dans le cas d’un prêt relais adossé. De plus, les intérêts sont basés sur le montant emprunté qui ne diminue pas : ils ne sont donc pas dégressifs ;
- Des coûts supplémentaires sont à prévoir : les IRA, les frais d’assurance emprunteur ou les intérêts ne sont pas toujours compris dans le capital d’un prêt relais. La banque peut également vous facturer des frais de dossier ou des frais de tenue de compte ;
- Le délai de remboursement est court : vous ne disposez que de deux ans pour vendre votre logement et rembourser le prêt relais. Pour certains types de biens peu recherchés, ce délai n’est pas toujours suffisant pour conclure une vente ;
- Vous pouvez être forcé de baisser votre prix de vente : si votre bien n’est pas vendu dans le délai imparti, la banque peut vous obliger à baisser son prix ;
- Les estimations du bien sont à votre charge : si la banque pense que vous avez surestimé la valeur de votre bien, elle peut vous demander de faire réaliser des estimations par des professionnels de l’immobilier.
Les alternatives au prêt relais sont nombreux, il est possible d'emprunter un capital via un prêt entre particuliers, un prêt familial ou via un Prêt Action Logement, qui apportent des facilités d'emprunt.
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