Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier et étudiez les différentes solutions de prêt pour financer votre achat ? Connaissez-vous le prêt familial ? Avec ou sans intérêts, il peut vous aider à financer une opération immobilière. Découvrons son mode de fonctionnement et ses avantages.
Le financement d’un achat immobilier passe généralement par une banque. Celle-ci apporte le montant nécessaire à votre acquisition et perçoit des intérêts sur le montant total emprunté.
Une autre solution existe : le prêt familial. Il s’agit d’un crédit souscrit entre membres d’une même famille. Il aide à réunir des fonds pour :
- compléter le budget d’un achat immobilier ;
- combler un déficit sans passer par un organisme de financement ;
- augmenter l’apport personnel exigé pour la souscription d’un crédit.
Vous bénéficiez, dans ce cas, d’un crédit souvent gratuit ou accordé à un taux d’intérêt inférieur à celui pratiqué par les banques. Vous vous affranchissez également du dépôt de dossier emprunteur si ce prêt familial immobilier couvre l’ensemble de votre investissement.
Ce prêt aidé permet également de diminuer le montant emprunté à la banque et de réaliser ainsi des économies sur le montant des intérêts.
Le prêt familial est encadré par la législation : il est obligatoire d’établir un contrat de prêt dès la somme de 1 500 euros atteinte. Il peut s’agir d’une reconnaissance de dette ou contrat de prêt sous seing privé (c’est-à-dire, conclu entre les particuliers), ou d’un acte notarié.
Selon l’article 49B du Code général des impôts, le contrat de prêt devra mentionner les noms et adresses des parties, le montant du prêt familial, sa durée, son taux d’intérêt et sa périodicité, les modalités de remboursement du capital et les éventuelles clauses spécifiques.
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Comment rembourser un prêt familial ?
Plusieurs options s’offrent à vous pour le remboursement de ce prêt :
- le versement mensuel : il est effectué au même titre qu’un prêt classique. L’emprunteur s’appuie sur le contrat de prêt immobilier, ou sur l’accord verbal passé avec le prêteur familial, pour le règlement de sa mensualité ;
- le versement de la somme due en fin de prêt bancaire (dit aussi “prêt mezzanine”) : l’emprunteur ne rembourse le préteur familial (en une ou plusieurs échéances) qu’après avoir fini de rembourser la banque, ce qui permet de ne pas diminuer son reste à vivre.
- le versement subordonné à la vente du bien : l’emprunteur ne rembourse le prêt familial qu’au moment de la vente de l’ancien bien immobilier. Le parent préteur bénéficie alors d’un droit de préemption sur le prix de vente.
- le versement selon une échéance : les deux parties s’entendent sur une date de remboursement du prêt. Par exemple : à la perception d’une somme héritée, lors de la fin d’études, après X mois d’entrée sur le marché du travail, etc.
- le versement ponctuel d’une somme venant réduire le montant restant à rembourser : cette possibilité de remboursement anticipé doit figurer dans les clauses du contrat de prêt.
La possibilité de remboursement par anticipation doit être prévue dans l’accord familial de gré à gré, ou être signifiée dans l’acte sous seing privé. Les sommes versées doivent être mentionnées dans un document commun, auquel il sera possible de joindre un relevé bancaire attestant du paiement d’une partie ou de la totalité du prêt.
Les 6 avantages de ce prêt
Souscrire un prêt familial est une excellente opération. Ce type de crédit est en effet financièrement très intéressant, dès lors que ses conditions sont bien précisées lors de sa mise en place.
- Pas de taux d’intérêt, ou taux très bas.
- Une disponibilité de la somme empruntée quasi immédiate.
- Aucuns frais bancaires.
- Pas de dossier emprunteur à fournir.
- Un remboursement plus souple et moins contraignant.
- Il peut être cumulé à un prêt conventionné.
Bien qu’il soit possible de souscrire un crédit immobilier sans assurance, Luko vous recommande tout de même de souscrire une assurance de prêt immobilier pour un prêt familial, dès lors que la somme est conséquente. Celle-ci prendra en charge le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur, selon les garanties souscrites : décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi.
Quel montant maximal peut-on prêter ?
Le Code civil ne limite pas le montant du prêt familial, ni ses modalités de remboursement et de restitution. Celui-ci peut donc être d’une centaine d’euros, de milliers d’euros ou de bien plus encore.
Attention, si le prêt est important et que le contrat stipule que l’emprunt familial ne sera pas dû à son terme, celui-ci se transforme automatiquement en don familial. Ce changement de destination du contrat de prêt entraîne l’application d’autres règles, notamment fiscales.
La requalification d’un prêt familial en don est soumise à perception de droits de donation selon le lien familial, l’âge du donateur et le montant transmis. Les taxes appliquées à un don familial peuvent faire perdre l’intérêt financier originel du prêt familial. Pensez à bien vous renseigner auprès des services des impôts si vous envisagez cette solution !
Comment déclarer le prêt familial ?
Le Service Public précise qu’il n’est pas légalement obligatoire de faire une déclaration de prêt aux impôts en dessous de 5 000 € empruntés. Il est cependant obligatoire de rédiger un acte sous seing privé ou de passer par un notaire afin de préciser les engagements des deux parties.
Votre prêt familial immobilier est supérieur à 5 000 € ? Il doit alors être déclaré au centre des impôts.
Soyez prudent ! L’absence d’acte rédigé sous seing privé ou enregistré chez un notaire peut amener l’administration fiscale ou les héritiers du prêteur à requalifier ce prêt en donation déguisée. Des pénalités pourront alors être appliquées, ainsi que des droits de donation exigibles immédiatement.
Voilà pourquoi il vaut mieux indiquer un taux d’intérêt, même faible, en cas de prêt d’une somme importante : pour entériner que cette somme n’est pas un don.
Pour la sécurité de l’emprunteur et du prêteur, comme ce prêt est convenu entre particuliers, il est fortement recommandé de faire une reconnaissance de dettes (modèle à télécharger) afin de protéger chacune des parties.
Quel taux d’intérêt ?
Le prêt en famille peut être consenti sans perception d’intérêts. Vous ne remboursez donc que le capital emprunté, sans aucuns frais additionnels.
Il peut également être assorti d’un taux d’intérêt qui ne pourra, en aucun cas, être supérieur au taux d’usure en cours.
Le taux d’usure actuel varie entre 1 et 3 % selon les trimestres. Il est régulièrement actualisé par la Banque de France.
Prêt familial et taux d’endettement
Le taux d’endettement est plafonné à 35 % des ressources du foyer depuis 2022. Il se calcule de la façon suivante :
(somme des charges mensuelles fixes et mensualité du prêt / revenu mensuel net) x 100.
Il prend en compte l’ensemble des prêts et charges du foyer, y compris :
- les prêts à la consommation ;
- les leasings automobiles (LOA, LDD) ;
- les crédits auto ;
- les crédits renouvelables ;
- les autres charges récurrentes : loyer (charges comprises) ou emprunt immobilier et assurance emprunteur , pension alimentaire, etc.
Estimez votre taux d’endettement grâce au simulateur d’endettement mis à disposition par Service public.
Le prêt familial est une dette supplémentaire, et doit être communiqué à tout établissement bancaire lors de la souscription d’un nouveau crédit. Il entre donc de plein droit dans le calcul du taux d’endettement.
Si le prêt familial a pour vocation de se transformer en don, il n’entre pas en compte dans le calcul de ce taux.
Que devient le prêt familial dans le cas d’une succession ?
Décès du prêteur
Il peut arriver que le prêteur décède avant le remboursement total du prêt. Le montant restant dû, auquel s’ajoutent les éventuels intérêts jusqu’au jour du décès, sera porté en tant que créance à l’actif successoral. L’emprunteur devra donc rembourser le prêt aux héritiers du prêteur.
La seule exception au règlement du prêt après décès est la double situation d’emprunteur et d’héritier (lorsqu’un enfant contracte un emprunt auprès de ses parents par exemple). Ce dernier n’est pas tenu légalement de rembourser le prêt contracté, et le déduira de sa part d’héritage.
Décès de l’emprunteur
La dette est alors portée au passif successoral de l’emprunteur. Elle est ainsi transmise à ses héritiers qui devront rembourser le prêteur.
La souscription d’une assurance emprunteur comprenant, entre autres, une garantie décès permet de limiter l’impact financier du décès de l’emprunteur sur ses héritiers par la prise en charge du montant restant à rembourser.
Attention, en cas de décès du prêteur ou de l’emprunteur, le remboursement total du prêt peut devenir immédiatement exigible. Il est donc important de prévoir une clause d’étalement du remboursement en cas de décès de l’un des deux cocontractants lors de la signature du contrat de prêt familial.
En cas de besoins supplémentaires, le prêt familial pourra difficilement être lié à un prêt relais ou à ses alternatives, car les établissements bancaires auront difficilement confiance dans la structure du capital malgré l'encadrement légal autour de celui-ci. Il est cependant possible de contracter des prêts aidés différents avec le prêt action logement, le prêt paris logement ou l'emprunt familial en SCI, sous certaines conditions.
Voir aussi :
Comment fonctionne un prêt familial ?