Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous souhaitez la vendre ? Lors de cette opération, il est possible de réaliser une plus-value immobilière. Cela signifie alors que vous vendez votre bien à un prix supérieur au prix auquel vous l’avez acheté, et que vous obtenez un bénéfice. Découvrez ici comment calculer votre plus-value, quel est le taux d’imposition pour une résidence secondaire et comment être exonéré d’impôt dans certains cas.
Pour calculer la plus-value de votre résidence secondaire, il faut soustraire le prix d’achat du bien à son prix de vente. C’est ce qu’on appelle la plus-value immobilière brute.
Voici un exemple de calcul de la plus-value brute. Vous avez acheté votre résidence secondaire au prix de 250 000€. Vous la revendez aujourd’hui au prix de 320 000€. La plus-value immobilière brute réalisée lors la vente sera de 70 000€.
Afin d’obtenir un résultat plus juste et obtenir la plus-value nette de votre résidence secondaire, et donc votre base imposable, vous pouvez déduire un certain nombre de frais à ce calcul.
En effet, il est possible de majorer le prix d’achat de votre résidence secondaire et de minorer le prix de vente avec certains frais, afin de faire baisser le montant de la plus-value immobilière.
Cela vous permettra de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse lors de la vente de votre bien. Pour cela, on prend en compte le prix de vente et le prix d’achat dits “corrigés” :
- Le prix de vente corrigé : il inclut les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la TVA ou encore le montant des travaux de rénovation (uniquement avec facture) ;
- Le prix d’achat corrigé : on soustrait le coût des diagnostics obligatoires (DPE, diagnostic amiante, diagnostic gaz, etc.), frais d’agence, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.
Si cela reste rare, il est possible de faire une moins-value sur la revente de sa résidence secondaire. Cela signifie que vous avez revendu votre bien moins cher que le prix d’achat. Rassurez-vous, aucun impôt ne sera appliqué sur ce montant perdu.
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Quel taux d’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire ?
La plus-value réalisée sur la vente de sa résidence secondaire est aujourd’hui imposable au taux global de 36,2%. En effet, celle-ci est soumise à 2 impôts différents :
- L’impôt sur le revenu, à hauteur de 19% ;
- Les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%.
Sachez que le montant de l’impôt de la plus-value réalisée sur votre résidence secondaire est directement versé au service de publicité foncière par le notaire.
Selon la durée de détention de votre résidence secondaire, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur votre impôt et ainsi profiter d’une base imposable plus avantageuse. Cet abattement est appliqué à partir de 5 ans de détention du bien, et augmente progressivement année après année. La durée de détention est calculée dès la date anniversaire d’acquisition du bien : date d’achat, date de la donation ou date du décès dans le cadre d’un héritage.
| Durée de détention du bien | Taux d’abattement applicable sur les prélèvements sociaux | Taux d’abattement applicable sur l’impôt sur le revenu |
|---|---|---|
Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
Entre 6 ans et 21 ans | 1,65 % | 6 % |
À la 22ème année | 1,6 % | 4 % |
Après 22 ans | 9 % | Exonération |
Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Votre plus-value immobilière sera donc exonérée d’impôt :
- Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;
- Après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
À savoir : si vous effectuez une plus-value de plus de 50 000€ lors de la vente de votre résidence secondaire, une taxe supplémentaire de 2% à 6% sera appliquée à votre impôt.
Il est également possible de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 70% sur la plus-value de votre résidence secondaire si le promoteur qui acquiert votre bien s’engage à démolir pour reconstruire un ou plusieurs immeubles dans les 4 années suivant l'acquisition, ou que votre bien est situé dans une zone tendue (zones A à B2).
Le montant de l’abattement peut atteindre 85% si le promoteur s’engage à construire majoritairement des logements sociaux (au moins 50% de la construction prévue).
Attention, cet abattement ne s’applique pas si la vente est conclue avec un membre de sa famille.
Vous souhaitez attendre avant de vendre votre résidence secondaire afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse ? En attendant, ne faites pas l’impasse sur l’assurance habitation pour être bien couvert en cas de sinistres ! Avec Luko et son assurance résidence secondaire, vous êtes protégé dès 12,70€ par mois.
Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value ?
Certaines situations exceptionnelles permettent d’être exonéré d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire :
- Le prix de vente est inférieur à 15 000€ pour une personne seule (30 000€ pour un couple) ;
- Le propriétaire vendeur détient le bien depuis plus de 30 ans ;
- Le bien est vendu par un retraité ou une personne en situation de handicap ;
- Le montant de la vente est réinvesti pour l’achat d’une résidence principale et le vendeur n’était pas propriétaire d’une résidence principale depuis plus de 4 ans ;
- Le bien vendu est situé sur le territoire français mais le vendeur ne réside pas en France.
Les autres taxes d’une résidence secondaire
Outre l’impôt sur la plus-value, votre résidence secondaire est également soumise à d’autres taxes :
- La taxe d’habitation : l’exonération progressive de la taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales ;
- La taxe foncière : elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien ;
- Les impôts locaux : notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les logements vacants ;
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les résidences secondaires sont soumises à l’IFI d’après leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Impôts sur les revenus fonciers : si vous mettez votre résidence secondaire en location saisonnière, les loyers et charges perçus doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt.
Voir aussi :
Comment calculer une plus-value ?