Quelles pénalités en cas de remboursement anticipé d'un prêt ?

Il est bien évidemment possible de rembourser son prêt immobilier par anticipation, soit pour diminuer le montant des mensualités restant à percevoir, soit pour le solder définitivement. Un héritage, une prime ou une rentrée d’argent exceptionnelle peut ainsi participer au réaménagement partiel du prêt ou au paiement intégral du capital dû à la banque.

Clôturer un prêt immobilier peut être envisagé pour :

• le rachat ou la renégociation d’un crédit ;
• la vente d’un logement financé (selon certaines conditions) ;
• la souscription d’un prêt relais.

Lors de cette opération, l’emprunteur paie, de ce fait, le capital restant dû sans les intérêts que l’organisme prêteur aurait dû toucher jusqu’à la fin de la période prévue contractuellement.

La modification de la durée du remboursement initial pénalise la banque, puisque cette dernière ne recouvre donc pas les intérêts prévus lors de la souscription de l’emprunt. Lorsque l’on sait l’impact de ceux-ci dans le coût total du crédit, il est important de consulter les termes de son contrat de prêt et de vérifier si la banque a prévu la perception d’une indemnité de remboursement anticipé.

Les modalités de son application sont toujours acceptées par les parties (banque et emprunteur) dans la proposition de prêt. Elles sont ensuite validées à la signature définitive du contrat, les rendant plus difficiles, voire parfois impossibles à négocier. Calculer leur montant lorsque l’on désire résilier un emprunt avant son terme permet de connaître leur importance dans l’opération que l’on envisage et de prendre la bonne décision.

Indemnités et remboursement partiel d’un prêt

Le remboursement partiel signifie que l’emprunteur ne dispose pas de la somme totale restant due. Il est donc en capacité de s’acquitter d’une partie du prêt uniquement, et remet à la banque un montant qui lui permet de :

• raccourcir la durée initiale du prêt ;
• diminuer le montant des mensualités ;
• agir à la fois sur le terme et la somme payée chaque mois.

La banque calcule ensuite la hauteur des pénalités selon les termes et conditions du prêt octroyé.

Solde total d’un emprunt et pénalités applicables

Par remboursement total, on entend le paiement complet et en une seule fois du solde restant dû d’un crédit. Dans ce cas, l’emprunteur n’est plus soumis au versement des mensualités composées du capital restant dû, des intérêts et de l’assurance du prêt.

Celui-ci est généralement motivé par la vente d’un bien ou par la perception d’une somme importante (héritage). La souscription d’un prêt relais ou le rachat du crédit immobilier entrent également dans ce dispositif de compensation financière.

La banque va alors calculer le montant des pénalités du jour du remboursement effectif du prêt au dernier jour du terme prévu au contrat, en tenant compte du capital emprunté restant à payer.

Le montant des IRA (également appelées PRA pour pénalités de remboursement anticipé) est réglementé par l’article article R313-25 du Code de la consommation.

Dans le cas du solde par anticipation d’un prêt, l’indemnité compensatrice de la banque :

• ne peut dépasser la valeur de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
• est calculée sur le taux moyen du prêt ;
• est plafonnée à 3 % maximum du capital restant dû.

Remboursement total du prêt

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 200 000 € souscrit sur une période de 20 ans au taux d’intérêt fixe de 2,4 %. Après 4 ans de remboursement, vous désirez racheter votre crédit pour bénéficier d’un taux plus intéressant. Le montant de vos pénalités s’élève donc à :

• Capital restant dû : 166 568 € x 3 % = 4 997,04 €
• 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt : 466 568 € x 6 (mois) x 2.4 % / 12 mois = 1 998,81 €

La banque doit respecter le montant le plus avantageux pour l’emprunteur, le montant des IRA s’élève donc à 1 998,81 €.

Remboursement partiel du prêt

Considérons les mêmes conditions de crédit et d’octroi. Vous désirez verser 60 000 € afin de diminuer le capital restant dû et renégocier le montant de vos mensualités.

• Capital restant dû : 166 568 € x 3 % = 4 997,04 €
• 6 mois d’intérêt sur la somme versée de 60 000 € x 6 (mois) x 2,4 % / 12 mois = 720 €

La banque percevra donc la somme de 720 € puisqu’elle a obligation de retenir également le montant le plus favorable.

Opter pour un prêt à taux variable

Un prêt à taux variable ne prévoit généralement pas d’indemnités en cas de remboursement anticipé du fait du montant fluctuant du taux d’intérêt négocié. Néanmoins, si tel n’est pas le cas, la banque calcule alors ce que l’on appelle des taux d’intérêt compensateurs.

Ceux-ci viennent s’appliquer sur l’IRA et sont calculés grâce au taux moyen de la période écoulée entre le jour de la souscription du prêt et le jour du remboursement partiel ou total.

Négocier avec sa banque

Un seul mot : prévoir ! Négocier avec la banque avant la signature du contrat de prêt permet éventuellement de limiter ou de supprimer purement et simplement les IRA en cas de remboursement anticipé total ou partiel, soit :

• à n’importe quel moment de la vie du contrat ;
• après une certaine durée.

Faire appel à un courtier est une solution intéressante puisqu’il gèrera l’application de cette clause pour le compte de l’emprunteur, pouvant ainsi lui faire réaliser une belle économie. Être également client fidèle depuis des années permet de négocier plus facilement l’abandon des IRA ou du moins leur minoration.

Dans le cas d’une vente d’un logement pour la réalisation d’un nouvel achat, il peut être judicieux de faire jouer la concurrence. Il est aussi possible de proposer à sa propre banque de souscrire un nouveau contrat dans le but de tenter d’annuler les indemnités de remboursement anticipé, par un geste commercial.

En ce qui concerne les crédits contractés après 1er juillet 1999, l’article de loi n° 313-48 du Code de la consommation prévoit une exonération des IRA lors :

• de la vente d’un bien suite à mutation ou changement de lieu de travail d’un des deux emprunteurs ;
• du décès d’un des co-emprunteur ;
• d’un licenciement.

Le prêt à taux zéro et les autres prêts aidés, comme le prêt employeur, ne sont pas sujets à l’application de pénalités en cas de remboursement partiel ou total avant leur terme.

Il est impossible de demander un remboursement anticipé partiel d’un prêt si le montant encore dû est inférieur à 10 % du capital emprunté. Cette clause ne s’applique pas lorsque l‘emprunt est entièrement soldé en un versement.

Pour faire une demande, il suffit d’adresser un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception à l’organisme prêteur. Si le crédit a été souscrit après 2016, la banque doit vous répondre rapidement et gratuitement en ce qui concerne le calcul des IRA. Si le contrat date d’avant le 1er juillet 2016, l’étude peut être sujette à perception de frais.

Le document remis par la banque doit être disponible dans l’espace client en ligne ou être rédigé sur un support papier classique. Le détail des calculs et des différentes hypothèses d’IRA doit également y être mentionné.

Vous pouvez éventuellement être éligible à la restitution des frais de garantie dans le cas d’un crédit avec caution bancaire uniquement. Il est bon de noter que celle-ci s’applique lors d’une clôture de prêt par anticipation.

Voir aussi :