Faut-il souscrire l'assurance chômage pour son prêt immobilier ?
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Par Luko
Vous envisagez de rembourser votre prêt immobilier avant son échéance ? S’il est autorisé de clôturer un crédit avant son terme, les banques demandent parfois de payer des indemnités de remboursement anticipé sur le montant des sommes restant dues. Voyons comment prévoir une clause dans votre contrat de prêt pour éviter de supporter tout ou partie de ces frais.
Qu’est-ce qu’une indemnité de remboursement anticipé ?
Il est bien évidemment possible de rembourser son prêt immobilier par anticipation, soit pour diminuer le montant des mensualités restant à percevoir, soit pour le solder définitivement. Un héritage, une prime ou une rentrée d’argent exceptionnelle peut ainsi participer au réaménagement partiel du prêt ou au paiement intégral du capital dû à la banque.
Clôturer un prêt immobilier peut être envisagé pour :
- le rachat ou la renégociation d’un crédit ;
- la vente d’un logement financé (selon certaines conditions) ;
- la souscription d’un prêt relais.
Lors de cette opération, l’emprunteur paie, de ce fait, le capital restant dû sans les intérêts que l’organisme prêteur aurait dû toucher jusqu’à la fin de la période prévue contractuellement.
La modification de la durée du remboursement initial pénalise la banque, puisque cette dernière ne recouvre donc pas les intérêts prévus lors de la souscription de l’emprunt. Lorsque l’on sait l’impact de ceux-ci dans le coût total du crédit, il est important de consulter les termes de son contrat de prêt et de vérifier si la banque a prévu la perception d’une indemnité de remboursement anticipé.
Les modalités de son application sont toujours acceptées par les parties (banque et emprunteur) dans la proposition de prêt. Elles sont ensuite validées à la signature définitive du contrat, les rendant plus difficiles, voire parfois impossibles à négocier. Calculer leur montant lorsque l’on désire résilier un emprunt avant son terme permet de connaître leur importance dans l’opération que l’on envisage et de prendre la bonne décision.
Les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, doivent être inscrites explicitement dans un contrat de prêt. Elles ne sont pas obligatoires et dépendent du montant emprunté et du bon vouloir du banquier. Elles sont très souvent exigées, même s’il est toujours possible de les négocier avant la signature et le déclenchement du prêt.
Indemnités et remboursement partiel d’un prêt
Le remboursement partiel signifie que l’emprunteur ne dispose pas de la somme totale restant due. Il est donc en capacité de s’acquitter d’une partie du prêt uniquement, et remet à la banque un montant qui lui permet de :
- raccourcir la durée initiale du prêt ;
- diminuer le montant des mensualités ;
- agir à la fois sur le terme et la somme payée chaque mois.
La banque calcule ensuite la hauteur des pénalités selon les termes et conditions du prêt octroyé.
Attention, vérifiez bien les conditions de votre contrat. La banque peut s’appuyer sur l’article L 312-211 du Code de la consommation et refuser un remboursement partiel représentant moins de 10 % du capital emprunté. Dans ce cadre, un prêt de 200 000 € obligera le remboursement partiel d’au moins 20 000 € pour être accepté.
Solde total d’un emprunt et pénalités applicables
Par remboursement total, on entend le paiement complet et en une seule fois du solde restant dû d’un crédit. Dans ce cas, l’emprunteur n’est plus soumis au versement des mensualités composées du capital restant dû, des intérêts et de l’assurance du prêt.
Celui-ci est généralement motivé par la vente d’un bien ou par la perception d’une somme importante (héritage). La souscription d’un prêt relais ou le rachat du crédit immobilier entrent également dans ce dispositif de compensation financière.
La vente d’un bien financé par un prêt oblige généralement l’emprunteur à rembourser le prêt ad hoc. Il ne peut conserver pour lui l’argent perçu et l’utiliser à d’autres fins sans en avertir la banque, qui est totalement libre d’accepter ou de refuser son réemploi.
La banque va alors calculer le montant des pénalités du jour du remboursement effectif du prêt au dernier jour du terme prévu au contrat, en tenant compte du capital emprunté restant à payer.
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Calculer le montant de ses IRA
Le montant des IRA (également appelées PRA pour pénalités de remboursement anticipé) est réglementé par l’article article R313-25 du Code de la consommation.
Dans le cas du solde par anticipation d’un prêt, l’indemnité compensatrice de la banque :
- ne peut dépasser la valeur de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
- est calculée sur le taux moyen du prêt ;
- est plafonnée à 3 % maximum du capital restant dû.
Remboursement total du prêt
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 200 000 € souscrit sur une période de 20 ans au taux d’intérêt fixe de 2,4 %. Après 4 ans de remboursement, vous désirez racheter votre crédit pour bénéficier d’un taux plus intéressant. Le montant de vos pénalités s’élève donc à :
- Capital restant dû : 166 568 € x 3 % = 4 997,04 €
- 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt : 466 568 € x 6 (mois) x 2.4 % / 12 mois = 1 998,81 €
La banque doit respecter le montant le plus avantageux pour l’emprunteur, le montant des IRA s’élève donc à 1 998,81 €.
Remboursement partiel du prêt
Considérons les mêmes conditions de crédit et d’octroi. Vous désirez verser 60 000 € afin de diminuer le capital restant dû et renégocier le montant de vos mensualités.
- Capital restant dû : 166 568 € x 3 % = 4 997,04 €
- 6 mois d’intérêt sur la somme versée de 60 000 € x 6 (mois) x 2,4 % / 12 mois = 720 €
La banque percevra donc la somme de 720 € puisqu’elle a obligation de retenir également le montant le plus favorable.
L’astuce Luko : Si vous désirez rembourser tout ou partie de votre prêt, pensez à faire coïncider le jour de versement avec celui du prélèvement mensuel. Vous n’aurez ainsi pas d’intérêts intercalaires à régler à la banque.
Opter pour un prêt à taux variable
Un prêt à taux variable ne prévoit généralement pas d’indemnités en cas de remboursement anticipé du fait du montant fluctuant du taux d’intérêt négocié. Néanmoins, si tel n’est pas le cas, la banque calcule alors ce que l’on appelle des taux d’intérêt compensateurs.
Ceux-ci viennent s’appliquer sur l’IRA et sont calculés grâce au taux moyen de la période écoulée entre le jour de la souscription du prêt et le jour du remboursement partiel ou total.
Prenez toujours le temps de vérifier les conditions de votre contrat à taux variable dans le cas d’un remboursement anticipé pour être certain d’échapper à ces intérêts compensateurs.
Négocier avec sa banque
Un seul mot : prévoir ! Négocier avec la banque avant la signature du contrat de prêt permet éventuellement de limiter ou de supprimer purement et simplement les IRA en cas de remboursement anticipé total ou partiel, soit :
- à n’importe quel moment de la vie du contrat ;
- après une certaine durée.
Faire appel à un courtier est une solution intéressante puisqu’il gèrera l’application de cette clause pour le compte de l’emprunteur, pouvant ainsi lui faire réaliser une belle économie. Être également client fidèle depuis des années permet de négocier plus facilement l’abandon des IRA ou du moins leur minoration.
Dans le cas d’une vente d’un logement pour la réalisation d’un nouvel achat, il peut être judicieux de faire jouer la concurrence. Il est aussi possible de proposer à sa propre banque de souscrire un nouveau contrat dans le but de tenter d’annuler les indemnités de remboursement anticipé, par un geste commercial.
Les cas dans lesquels les pénalités ne s’appliquent pas
En ce qui concerne les crédits contractés après 1er juillet 1999, l’article de loi n° 313-48 du Code de la consommation prévoit une exonération des IRA lors :
- de la vente d’un bien suite à mutation ou changement de lieu de travail d’un des deux emprunteurs ;
- du décès d’un des co-emprunteur ;
- d’un licenciement.
Il est important de noter qu’en cas de remboursement anticipé et d’une levée de garantie hypothécaire éventuelle, des frais de mainlevée sont obligatoirement à la charge de l’emprunteur. Ceux-ci dépendent de la valeur du bien financé qui restera néanmoins inscrit 1 année supplémentaire dans les services de la publicité foncière.
Le prêt à taux zéro et les autres prêts aidés, comme le prêt employeur, ne sont pas sujets à l’application de pénalités en cas de remboursement partiel ou total avant leur terme.
Demander le remboursement anticipé de son prêt
Il est impossible de demander un remboursement anticipé partiel d’un prêt si le montant encore dû est inférieur à 10 % du capital emprunté. Cette clause ne s’applique pas lorsque l‘emprunt est entièrement soldé en un versement.
Bon à savoir : vous arrivez en fin de prêt et désirez le solder partiellement ? Vérifiez régulièrement le montant du capital restant dû pour agir avant d’atteindre ces 10 %. À défaut, vous ne pourrez plus faire des apports dans le but de diminuer vos mensualités avant l’échéance de votre contrat.
Pour faire une demande, il suffit d’adresser un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception à l’organisme prêteur. Si le crédit a été souscrit après 2016, la banque doit vous répondre rapidement et gratuitement en ce qui concerne le calcul des IRA. Si le contrat date d’avant le 1er juillet 2016, l’étude peut être sujette à perception de frais.
Le document remis par la banque doit être disponible dans l’espace client en ligne ou être rédigé sur un support papier classique. Le détail des calculs et des différentes hypothèses d’IRA doit également y être mentionné.
Vous pouvez éventuellement être éligible à la restitution des frais de garantie dans le cas d’un crédit avec caution bancaire uniquement. Il est bon de noter que celle-ci s’applique lors d’une clôture de prêt par anticipation.
N’oubliez pas ! Le remboursement anticipé partiel entraine des modifications de l’assurance emprunteur : recalcul des cotisations lors d’un remboursement partiel et résiliation en cas de solde du prêt. Pensez à prévenir votre assureur !
Voir aussi :
Comment éviter les frais de remboursement anticipé ?