Les obligations du syndic en cas de sinistre

Le syndic a l’obligation d’intervenir rapidement en cas de sinistre dans la copropriété pour sécuriser les lieux et éviter l’aggravation des dommages. Cela peut inclure l’intervention d’un artisan, la condamnation d’un accès dangereux ou la mise hors tension d’une installation électrique défectueuse.

Sur le papier, la gestion des sinistres en copropriété est relativement simple : on distingue les sinistres survenant dans les parties communes de ceux ayant pour origine un logement individuel.

Acte de vandalisme, bris de glace, dégât des eaux, incendie, etc. Le syndic doit obligatoirement intervenir lorsqu’un sinistre a pour origine les parties communes du bâtiment, comme les cages d’escaliers, les ascenseurs, les halls d’entrée ou le parking souterrain par exemple. Il en va de sa responsabilité, surtout si le sinistre cause des dommages aux logements de certains copropriétaires.

En cas de sinistre, le syndic doit suivre trois étapes essentielles : déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais, prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour limiter les dégâts, puis gérer le suivi du dossier jusqu’à la réception des indemnités, qu’il affecte aux réparations. Il agit au nom du syndicat des copropriétaires.

1 — Déclarer le sinistre

La première obligation du syndic en cas de sinistre, c’est bien évidemment de déclarer ledit sinistre à l’assurance copropriété. Cette déclaration peut se faire par courrier, en recommandé avec accusé de réception, mais également par email ou directement en ligne depuis l’espace client selon les assureurs.

Dans le cas d'un sinistre provenant d’un logement particulier et causant des dommages aux parties communes, le syndic devra déclarer l'évènement à l'assureur de la copropriété. L'assurance habitation de l'occupant ou l’assurance PNO devra également être sollicitée.

Attention toutefois, car le délai de déclaration d’un sinistre est relativement court. Généralement, il est de 5 jours à compter de la découverte du sinistre. Il est cependant possible que ce délai soit rallongé, consultez les Conditions Générales du contrat d’assurance de la copropriété pour en avoir le cœur net.

2 — Gérer le sinistre

Le syndic de copropriété est ensuite chargé de mettre en œuvre toutes les actions nécessaires pour limiter l’aggravation des dommages : cela passe par toutes les mesures conservatoires possibles, comme couper une arrivée d’eau, sécuriser un espace, ou faire intervenir en urgence un professionnel.

Par exemple, dans le cas d’un dégât des eaux dans la copropriété, le syndic se doit de mettre en place les mesures conservatoires si besoin, en attendant de pouvoir faire réparer la fuite d'eau.

Le syndic est également en charge de transmettre tous les justificatifs nécessaires à l’assureur pour que ce dernier puisse estimer le montant de l’indemnité à verser dans les meilleurs délais. C’est donc à lui de réunir les photos et vidéos du sinistre, d’éventuels témoignages, des attestations ou devis chiffrés de professionnels du bâtiment, ainsi qu’un état estimatif des dégâts par exemple.

Le syndic doit aussi se rendre disponible pour accompagner l’expert d’assurance lors de sa visite sur site et assurer la coordination avec les différents acteurs impliqués. Il joue un rôle central d’intermédiaire entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires.

3 — Recevoir les indemnités et les affecter

Une fois l’indemnisation validée, l’assurance effectuera le versement de l'indemnité sur les comptes du syndic, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme ne revient pas au syndic personnellement : elle est affectée au budget de la copropriété pour financer les travaux de remise en état.

Le syndic engage alors les prestataires choisis, suit l’exécution des travaux et veille à ce que l’indemnité soit utilisée exclusivement pour réparer les dommages causés par le sinistre.

En cas de fuite d’eau en copropriété, le syndic a l’obligation d’agir rapidement : il localise l’origine de la fuite, prend les mesures conservatoires, déclare le sinistre à l’assurance, coordonne les réparations et suit l’indemnisation. Une gestion réactive permet de limiter les dommages et de restaurer les parties communes.

Un dégât des eaux en copropriété peut avoir de nombreuses origines : canalisation commune fissurée, infiltration depuis la toiture, problème d'étanchéité dans les parties communes ou encore dégâts suite à des travaux de copropriété mal réalisés.

Dès lors que les dommages affectent ou proviennent des parties communes, l’obligation du syndic en cas de fuite d’eau est engagée : il doit immédiatement prendre les mesures nécessaires pour contenir les dégâts, alerter l’assurance de la copropriété, et coordonner les premiers travaux de réparation. Il est aussi chargé de transmettre les documents nécessaires à l'expert (devis, constats, photos, etc.).

Cas concret d'une fuite d'eau dans une copropriété à Paris

Prenons l’exemple d’un dégât des eaux survenu dans une copropriété à Paris : un copropriétaire du 3e étage signale une tache d’humidité au plafond de sa salle de bain. Le syndic, alerté dans la journée, envoie un plombier qui identifie une fuite dans une canalisation passant par les parties communes.

Immédiatement, le syndic fait couper l’eau dans la colonne concernée, organise une réparation provisoire et déclare le sinistre à l’assurance de la copropriété dans le délai légal pour qu'ils interviennent.

Que faire si le syndic ne fait rien en cas de sinistre dégât des eaux ?

En cas d’inaction du syndic, il est possible d’envoyer une mise en demeure au syndic pour dégât des eaux, afin de formaliser la demande d’intervention. Si le syndic persiste à ne pas agir, il faut alors saisir le conseil syndical, convoquer une assemblée générale ou engager une action en responsabilité pour faute de gestion.

Malheureusement, cette situation n’est pas rare. Parfois, une fuite d’eau signalée dans les parties communes reste sans réponse pendant plusieurs semaines.

Dans ce type de situation, il est essentiel de documenter l’inaction du syndic : courriels restés sans réponse, photos des dégâts, témoignages ou devis non pris en compte. Ces éléments serviront de preuve en cas de litige. Le conseil syndical peut aussi initier un vote pour missionner un prestataire extérieur, aux frais de la copropriété, afin de faire cesser l’urgence.

Par ailleurs, si les dégâts des eaux font suite à des travaux en copropriété mal contrôlés, la responsabilité du syndic peut être engagée pour négligence dans le suivi des entreprises. Une telle gestion défaillante peut justifier, à terme, une révocation du syndic lors de la prochaine assemblée générale.

Si le syndic ne respecte pas ses obligations et cause un préjudice au syndicat, sa responsabilité civile peut être engagée. Il devra alors indemniser la copropriété, voire être révoqué. Des recours amiables ou judiciaires existent, selon la gravité de la faute ou l’absence de réaction à une mise en demeure.

Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est contractuellement tenu d’assurer la gestion des sinistres. Ainsi, s’il ne respecte pas ses obligations et que sa faute génère un préjudice pour le syndicat (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires), sa responsabilité est engagée et il devra alors rembourser les sommes engagées par ce dernier pour réparer les conséquences de sa faute.

Prenons un exemple : si le syndic est en retard pour déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété et dépasse le délai de prescription biennale, l’assureur est en droit de refuser toute indemnisation. Dans ce cas, les copropriétaires de l’immeuble ont deux possibilités : avancer les frais des travaux et se faire rembourser par le syndic, ou demander directement au syndic de prendre en charge les réparations.

Pour limiter les frais, et garder de bonnes relations avec votre syndic, il est conseillé de toujours faire un recours à l’amiable dans un premier temps avec des relances écrites ou des courriers recommandés, puis des mises en demeure si nécessaire.

Cependant, sans réaction de la part du syndic, les copropriétaires sont en droit de l’assigner via deux types de procédures judiciaires :

• La procédure collective : le syndicat des copropriétaires lance une procédure contre le syndic, et l’ensemble des copropriétaires se partagent les frais de justice ;
• La procédure individuelle : tous les copropriétaires qui le souhaitent peuvent également assigner en justice le syndic pour non-respect de ses obligations, en faisant appel à la garantie protection juridique de leur assurance habitation.

Le syndic perçoit une rémunération forfaitaire fixée à sa création. Son montant varie et est propre à chaque syndic. Aucune rémunération supplémentaire n’est due, sauf si des prestations spécifiques (assistance à l’expertise, suivi des travaux) sont prévues au contrat ou approuvées par l’assemblée générale, auquel cas des honoraires complémentaires peuvent s’appliquer.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 précise aussi que la gestion des règlements aux copropriétaires victimes et la gestion de sinistre dans les parties communes sont comprises dans la rémunération de base du syndic. Ces tâches ne peuvent donc donner lieu à une facturation supplémentaire.

En revanche, certaines prestations dites « particulières » peuvent faire l’objet d’un paiement additionnel, comme :

• Le déplacement sur les lieux pour constater le sinistre ;
• La prise de mesures conservatoires de sécurité pour empêcher l’aggravation du sinistre ;
• L'assistance à l’expert envoyé par l’assureur ;
• Le suivi de la demande d’indemnisation auprès de la compagnie d’assurance.

Le syndic est également en droit de demander une rémunération pour le suivi de l’avancée des travaux. Cette fois, le montant de sa rémunération sera fixé en pourcentage du montant HT des travaux et avec un taux dégressif. Il sera précisé dans le projet de résolution voté en Assemblée Générale.

Voir aussi :