La Garantie Visale
Fonctionnement, éligibilité : tout ce qu'il faut savoir sur le dispositif de cautionnement gratuit d'Action Logement
Par Luko
Dans certaines situations, le bailleur est tenu de reloger son locataire, que ce soit en raison de travaux, d’insalubrité ou de règles spécifiques liées à l’âge ou aux ressources du locataire. La loi encadre ces cas afin de protéger les droits des occupants tout en clarifiant les obligations du propriétaire. Découvrez dans cet article les différents cas d’obligation de relogement et leurs implications.
En résumé
Voici les cas d'obligation de relogement du locataire (liste non exhaustive) :
- un sinistre tel qu’un dégât des eaux, une tempête ou un incendie entraînant une destruction partielle ou totale du logement ;
- des travaux des parties communes ou privatives à l'initiative du propriétaire rendant l'accès au logement inaccessible ;
- la vente du logement si le locataire est âgé de plus de 65 ans ;
- un logement insalubre.
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En cas de logement inhabitable suite à sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.)
Votre logement est inhabitable suite à un sinistre ? Lorsqu’il résulte d’un événement extérieur, le propriétaire n’a généralement aucune obligation de relogement envers le locataire. En effet, le propriétaire, tout comme le locataire, est considéré comme une victime du sinistre.
En cas de destruction partielle du logement
En cas de destruction partielle du logement, l'assurance habitation du locataire peut prendre en charge le relogement du locataire pendant la durée des travaux ainsi que les frais de déménagement, etc.
Généralement, l'assurance du locataire proposera deux solutions :
- un relogement d'urgence pour les premières 48 heures (à l'hôtel) ;
- un relogement longue durée pour le temps restant des travaux.
En cas de destruction totale du logement
C'est également l'assurance multirisque habitation du locataire qui prendra en charge le relogement en cas de destruction totale du logement. Selon les garanties souscrites, elle peut également offrir une assistance, comme une aide au déménagement, en attendant que le locataire trouve un nouveau logement, dans les limites prévues par le contrat.
A la différence d'un bon nombre d’assureur, chez Luko, vous êtes couverts en cas de relogement d’urgence pour 7 nuits.
Ces garanties peuvent être incluses en option dans votre contrat d’assurance multirisque habitation (MRH). Il est donc conseillé de choisir une couverture complète dès la souscription, car en cas de problème, ces frais pourraient rester à votre charge.
Pendant des travaux
Durant la durée du contrat de bail, des travaux peuvent s'avérer nécessaires : entretien et aménagement des parties communes et privatives, changement du système de chauffage, isolation, rénovation des plafonds, des sols, etc.
Le propriétaire doit bien évidemment prévenir son locataire assez tôt de la date de début des travaux et de leur durée afin qu'il puisse prendre les dispositions nécessaires.
Notez toutefois que le propriétaire n'a aucune obligation de le reloger durant cette période, excepté pour les logements HLM.
Si la durée des travaux est supérieure à 20 jours et que les réparations rendent inhabitable le logement, le locataire pourra demander la résiliation du bail de location (article 1724 du Code Civil).
En cas de vente du logement
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire qui souhaite vendre son logement doit prévenir son locataire en respectant un préavis de six mois avant la date de fin du bail pour procéder au congé pour vente avec une lettre de résiliation du bail pour vente.
Le droit de préemption du locataire en cas de vente
Lorsque le propriétaire met en vente un logement occupé, le locataire dispose d’un droit de préemption pour l’acquisition du bien. Le propriétaire doit notifier son intention par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, en précisant le prix et les conditions de vente.
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour se positionner. En cas d’acceptation, il peut conclure la vente dans un délai de deux mois (ou quatre mois s’il sollicite un prêt). S’il refuse ou ne répond pas, il devra quitter le logement au terme du préavis de six mois.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, cette notification doit inclure une notice d’information obligatoire, détaillant les droits et recours du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).
Le cas des locataires protégés de plus de 65 ans
Lorsqu’un locataire est considéré comme protégé (âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution des logements locatifs conventionnés), le propriétaire ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins personnels et à ses moyens financiers. Cette obligation de relogement du locataire est prévue par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Toutefois, cette obligation ne s'applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures aux mêmes plafonds.
En cas de logement insalubre
Votre logement a été déclaré insalubre ? Cela signifie qu’il présente des conditions susceptibles de nuire à votre santé ou à votre sécurité. Dans ce cas, le préfet peut prendre deux types d’arrêtés :
- l'arrêté d'insalubrité irrémédiable : le logement est déclaré inhabitable de façon définitive, aucun travaux ne pouvant le rendre habitable ;
- l'arrêté d'insalubrité remédiable : le logement peut redevenir habitable sous réserve de la réalisation de travaux spécifiques dans un délai précisé par l’arrêté.
En cas d'insalubrité irrémédiable
L’arrêté stipule clairement qu’il est interdit à quiconque d’habiter dans le logement. En tant que locataire, vous êtes dispensé de payer le loyer à partir du premier jour du mois suivant la notification, et votre contrat de bail est automatiquement résilié.
Dans cette situation, le propriétaire doit proposer au locataire des solutions de relogement. Le locataire est libre de refuser les propositions si elles ne répondent pas à ses besoins. En cas de refus du propriétaire, l'hébergement sera pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire.
Bon à savoir : le propriétaire devra également indemniser le locataire d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, pour couvrir ses frais de réinstallation.
En cas d'insalubrité remédiable
Pour les logements qui sont définis avec une insalubrité remédiable, l'interdiction d'habiter les lieux est temporaire.
- Le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'au dernier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux.
- Pendant la durée des travaux, le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement au locataire, à ses frais. Notez également que le bail ne peut en aucun cas être arrêté durant cette période car il est suspendu jusqu'à la fin des travaux.
Pour les logements HLM dits logements sociaux, des dispositions particulières existent. Aujourd'hui, elles sont prévues par le Code de construction et de l’habitation et obligent le bailleur à reloger le locataire. Elles s'appliquent dans 4 situations :
- en cas d'opération d'urbanisme ;
- en cas de travaux de structure ;
- en cas d'opération de renouvellement urbain ;
- en cas de démolition.
Quelle que soit la situation, l’organisme public responsable du logement HLM est tenu d’informer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit préciser la décision prise, accompagnée d’un préavis de six mois.
En cas d'opération d’urbanisme
Les opérations d’urbanisme, définies par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, englobent des projets tels que le réaménagement local, l’extension des espaces verts, le développement d’activités de loisirs, ou encore la lutte contre l’habitat insalubre, entre autres.
Selon l'article L.314-1 du Code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris cette décision sera en charge de reloger les habitants. Deux propositions de relogement seront ainsi faites à chacun, libre aux locataires d'accepter ou non. Si ces deux propositions sont refusées, le relogement incombera alors au locataire.
En cas de travaux de structure
L'augmentation de la surface habitable, du nombre de logements ou l'amélioration du confort de l'immeuble sont considérés comme des travaux de structure. Ces interventions, souvent de grande ampleur, rendent généralement le logement inhabitable pendant leur réalisation.
Dans ce cas, les articles 12 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 seront applicables et le propriétaire devra s'occuper du relogement de chacun de ses occupants. Son courrier devra aussi inclure une offre de relogement correspondant aux critères précisés dans l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
En cas d'opération de renouvellement urbain
Pour que le propriétaire ait l’obligation de relogement, les opérations de renouvellement urbain doivent être effectuées dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) ou d’une opération contractualisée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).
Il dispose d’un délai de six mois avant le début de l’opération pour informer les occupants et doit leur présenter jusqu’à trois propositions de relogement conformes aux critères définis par l’article 13 bis de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948.
En cas de démolition
En cas de travaux de démolition, les règles de relogement des locataires sont définies par l’article L. 353-15 du CCH pour les logements conventionnés et l’article L.442-6 du CCH pour les logements non conventionnés. Une fois l’autorisation de démolir obtenue auprès du préfet, le bailleur doit donner congé à chacun de ses locataires dans un délai de six mois.
Il devra ensuite présenter aux habitants jusqu’à trois propositions de relogement. Comme dans les autres situations mentionnées, ces propositions doivent respecter les critères définis par l’article 13 bis de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948.
Bon à savoir : Le propriétaire peut voir certains frais liés au relogement du locataire couverts par l’assurance PNO du logement, à condition d’avoir souscrit les options appropriées dans le contrat d’assurance.
Voir aussi :
