Quel nombre de pièces dans une maison ou un appartement ?
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Par Luko
Votre logement actuel est inhabitable ? Selon les situations, le propriétaire du bien sera dans l'obligation de vous proposer une solution de relogement. Zoom sur les cas d'obligation de relogement du locataire.
En résumé
Voici les cas d'obligation de relogement du locataire (liste non exhaustive) :
- un sinistre (dégât des eaux, tempête, incendie etc., occasionnant la destruction partielle ou totale du logement) ;
- des travaux des parties communes ou privatives à l'initiative du propriétaire rendant l'accès au logement inaccessible ;
- la vente du logement si le locataire est âgé de plus de 65 ans ;
- un logement insalubre.
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En cas de sinistre (suite à un incendie, dégât des eaux, etc.)
Votre logement est inhabitable suite à un sinistre ? Généralement, la cause provient d'un élément extérieur. Dans ce cas-là, le propriétaire n'a aucune obligation de relogement envers son locataire. En effet, au même titre que le locataire, le propriétaire est considéré comme une victime du sinistre.
En cas de destruction partielle du logement
En cas de destruction partielle du logement, l'assurance multirisque habitation du locataire peut prendre en charge le relogement du locataire pendant la durée des travaux ainsi que les frais de déménagement, etc.
Généralement, l'assurance proposera deux solutions :
- un relogement d'urgence pour les premières 48 heures (à l'hôtel) ;
- un relogement longue durée pour le temps restant des travaux.
En cas de destruction totale du logement
C'est également l'assurance multirisque habitation du locataire qui prendra en charge le relogement en cas de destruction totale du logement. L'assurance proposera une solution pour le reloger temporairement ainsi qu'une assistance, aide au déménagement etc., selon les options souscrites, en attendant que le locataire trouve un nouveau logement et ce, dans la limite du contrat.
A la différence d'un bon nombre d’assureur, chez Luko, vous êtes couverts en cas de relogement d’urgence pour 7 nuits.
Ces garanties sont parfois proposées en option de votre contrat d'assurance MRH. Prenez donc une couverture complète au moment de la souscription car en cas de pépin ses frais pourraient rester à votre charge.
En cas de travaux par le propriétaire
Durant la durée du contrat de bail, des travaux peuvent s'avérer nécessaires : entretien et aménagement des parties communes et privatives, changement du système de chauffage, isolation, rénovation des plafonds, des sols etc.
Le propriétaire doit bien évidemment prévenir son locataire assez tôt de la date de début des travaux et de leur durée afin qu'il puisse prendre les dispositions nécessaires.
Notez toutefois que le propriétaire n'a aucune obligation de le reloger durant cette période, excepté pour les logements HLM.
Si la durée des travaux est supérieure à 20 jours et que les réparations rendent inhabitable le logement, le locataire pourra demander la résiliation du bail de location (article 1724 du Code Civil).
En cas de vente du logement
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire qui souhaite vendre son logement doit prévenir son locataire en respectant un préavis de six mois avant la date de fin du bail pour procéder au congé pour vente avec une lettre de résiliation du bail pour vente.
Notez que le locataire dispose d'un droit de préemption, c’est-à-dire un droit de priorité, pour acheter le bien dans les deux premiers mois du préavis. S'il ne le souhaite pas, il devra quitter les lieux à la date indiquée.
Dans tous les cas, le locataire doit recevoir une lettre recommandée du propriétaire avec demande d’avis de réception, un acte de commissaire de justice (huissier), ou une remise en main propre contre récépissé qui stipule que le propriétaire va mettre en vente son logement.
Mais ce n'est pas tout ! Depuis le 1er janvier 2018, le locataire doit obligatoirement recevoir en plus une notice d’information. Celle-ci doit préciser un certain nombre d'informations relatives aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. L’arrêté du 13 décembre 2017 en précise le contenu.
Dans le respect des procédures évoquées ci-dessus, l'obligation de relogement du locataire en cas de vente n'a pas lieu d'être.
Bon à savoir : si le locataire est âgé de plus de 65 ans et a des ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution de logements sociaux, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à son budget. Notez que si le bailleur est lui-même dans cette situation, il est dispensé de cette formalité !
En cas d'insalubrité
Votre logement vient d'être déclaré comme insalubre ? C’est-à-dire qu'il se trouve dans des conditions de nature à porter atteinte à votre vie ou à votre santé, deux types d'arrêtés peuvent être rendus par le préfet :
- l'arrêté d'insalubrité irrémédiable : aucun travaux ne pourra rendre le logement habitable, le logement est donc inhabitable ;
- l'arrêté d'insalubrité remédiable : des travaux précis sont à réaliser pour pouvoir rendre le logement à nouveau habitable. L'arrêté précise également un délai d'exécution.
En cas d'insalubrité irrémédiable
L'arrêté est très clair : il est interdit à tous d'habiter dans les lieux. En tant que locataire, votre loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification et votre contrat de bail est clôturé.
Dans cette situation, le propriétaire doit proposer au locataire des offres de relogement. Libre au locataire de refuser ses propositions si elles ne lui conviennent pas. En cas de refus du propriétaire, l'hébergement sera pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire.
Bon à savoir : le propriétaire devra également indemniser le locataire d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, pour couvrir ses frais de réinstallation.
En cas d'insalubrité remédiable
Pour les logements qui sont définis avec une insalubrité remédiable, l'interdiction d'habiter les lieux est temporaire.
- Le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'au dernier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux.
- Durant le temps des travaux, le propriétaire se voit dans l'obligation de reloger le locataire, à ses frais. Notez également que le bail ne peut en aucun cas être arrêté durant cette période car il est suspendu jusqu'à la fin des travaux.
Le cas des HLM
Pour les logements HLM dits logements sociaux, des dispositions particulières existent. Aujourd'hui, elles sont prévues par le Code de construction et de l’habitation et obligent le bailleur à reloger le locataire. Elles s'appliquent dans 4 cas :
- en cas d'opération d'urbanisme ;
- en cas de travaux de structure ;
- en cas d'opération de renouvellement urbain ;
- en cas de démolition.
Peu importe la situation, la personne publique en charge du logement HLM doit prévenir le locataire par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception qui stipule sa décision avec un préavis de six mois.
En cas d'opération d’urbanisme
Les opérations d'urbanisme sont définies par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme. Seront donc qualifiées comme tels un projet de réaménagement local, l'agrandissement des espaces verts, le développement de certains loisirs, la lutte contre l'habitat insalubre, etc.
Selon l'article L.314-1 du Code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris cette décision sera en charge de reloger les habitants. Deux propositions de relogement seront ainsi faites à chacun, libre aux locataires d'accepter ou non. En cas de refus après ces deux propositions, le relogement sera aux mains du locataire.
En cas de travaux de structure
Augmentation de la surface habitable, du nombre de logements ou encore amélioration du confort de l'immeuble sont considérés comme des travaux de structure. Généralement, ils nécessitent de gros travaux et rendent les lieux inhabitables.
Dans ce cas, les articles 12 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 seront applicables et le propriétaire devra s'occuper du relogement de chacun de ses occupants. Son courrier devra aussi inclure une offre de relogement correspondant aux critères précisés dans l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
En cas d'opération de renouvellement urbain
Les missions de renouvellement urbain doivent être réalisées dans le cadre d’une opération réalisée dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) ou d’une opération contractualisée par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) afin que le propriétaire ait cette obligation de relogement.
Il dispose ensuite de six mois avant l'engagement de l'opération pour prévenir les occupants et se doit de leur faire jusqu’à trois propositions de relogement correspondant aux critères précisés dans l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
En cas de démolition
En cas de travaux de démolition, ce sont les articles L. 353-15 du CCH pour les logements conventionnés et L.442-6 du CCH pour les logements non conventionnés qui définissent les consignes de relogement du locataire. Après avoir récupéré l'autorisation de démolir délivrée par le préfet, le bailleur doit (dans un délai de six mois) donner congé à chacun de ses locataires.
Il devra ensuite faire jusqu'à trois propositions de relogement aux habitants. Notez qu'elles devront, comme pour les autres cas évoqués, correspondre aux critères précisés par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
Bon à savoir : Pour le propriétaire, certains frais du relogement du locataire peuvent être pris en charge par l'assurance PNO du logement, si les options adéquates ont été souscrites auprès de l'assurance.
Voir aussi :
