Que faire en cas de non respect des parties communes ?

Les parties communes représentent les parties de la copropriété qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires. Le règlement de copropriété doit clairement distinguer les parties dites privatives des parties communes. Dans le cas où elles ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété, il convient de se référer aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Un usage abusif des parties communes est souvent source de conflits entre les copropriétaires. Les infractions les plus communes sont souvent liées à un encombrement ou un accaparement des parties communes comme :

• l'entreposage d'objets encombrants (poussettes, vélos...) qui obstruent les passages communs ;
• les dépôts d'ordures ;
• l'aménagement de combles ;
• la construction sans autorisation préalable des autres copropriétaires (installation d'une porte, boxage d'une place de parking...) ;
• etc.

Les copropriétaires sont libres d'user des parties communes et d'y circuler à leur convenance conformément aux conditions énoncées dans le règlement de copropriété. Si l'un des copropriétaires souhaite occuper ou utiliser une partie commune, il doit au préalable obtenir une autorisation de la part des autres copropriétaires en assemblée générale (article 6-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Si cette condition n'est pas respectée, cette utilisation sera alors considérée comme abusive. Le copropriétaire devra alors faire le nécessaire pour rétablir les lieux dans leur état d'origine conformément aux dispositions prévues par l'article 1222 du Code civil. Notez que si la remise en état s'avère impossible, le copropriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour réparation du préjudice commis. Il incombe au syndic de copropriété de réaliser les démarches pour faire cesser cet usage abusif en accord avec les copropriétaires.

Si l'usage abusif est imputable à un locataire

En cas d'usage abusif de la part d'un locataire, le syndicat des copropriétaires a la possibilité de se retourner contre le bailleur. S'il ne trouve pas une solution pour faire cesser cet usage abusif, il peut, après mise en demeure, être soumis à une astreinte financière (jusqu'à 1000 € par jour de retard). Il a donc tout intérêt à trouver une solution pour faire réagir son locataire. Signalons toutefois que le syndicat des copropriétaires est autorisé à intenter une action à l'encontre du locataire.

Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune

Un droit de jouissance exclusif peut être attribué à un copropriétaire sur une partie commune. C'est souvent le cas lorsqu'il est seul à y avoir accès. Cela concerne principalement une terrasse, un jardin ou une cour intérieure. Ce droit de jouissance privatif temporaire ou permanent peut être accordé via le règlement de copropriété ou par les copropriétaires à l'occasion d'un vote en assemblée générale de copropriété. Il peut être rattaché à un lot (droit permanent) ou attribuer nominativement à un copropriétaire (droit temporaire).

Le copropriétaire est alors autorisé à réaliser de petits aménagements sans autorisation dans le respect du règlement de copropriété. Cependant, s'il souhaite effectuer des travaux il devra au préalable obtenir l'accord des autres copropriétaires.

1. Se référer au règlement de copropriété

En cas d'usage abusif des parties communes, il est important de s'appuyer sur le règlement de copropriété pour faire entendre raison au copropriétaire non respectueux. Ce simple rappel suffit généralement à solutionner le problème.

2. Faire intervenir le syndic

Dans le cas où le copropriétaire refuse d'obtempérer, il convient de prendre contact avec le syndic de copropriété. En effet, c'est à lui qu'incombe la responsabilité de faire appliquer le règlement de copropriété. Celui-ci pourra dans un premier temps désamorcer le conflit en dialoguant directement avec le copropriétaire concerné. Si cet échange n'est pas concluant, une plainte devra être envoyée par lettre recommandée avec AR par le syndic ou le cas échéant par un copropriétaire. Cette formalisation écrite devra indiquer avec précision le motif de la gêne ainsi que la date limite pour y remédier.

3. En cas d'aggravation du conflit

Si malgré la plainte écrite, le copropriétaire refuse toujours d'agir, vous pouvez intenter une action en justice. Il appartient au syndic de faire appel à un avocat et de saisir la justice pour le compte du syndicat des copropriétaires (après autorisation en assemblée générale). Il peut aussi exécuter une procédure en référé sans l'accord des copropriétaires en cas de violation avérée du règlement de copropriété.

En cas de préjudice personnel ou d'atteinte au règlement de copropriété, un copropriétaire peut indépendamment du syndic assigner un autre copropriétaire en cas d'usage abusif des parties communes. Il doit toutefois disposer de preuves solides (constatation par un huissier recommandée). Il est alors nécessaire d'informer le syndic de ce recours en justice via un courrier recommandé avec accusé réception. Si une violation du règlement de copropriété est constatée par le juge, le copropriétaire responsable pourra être sanctionné pour le préjudice causé (remise en état des lieux assortie d'une astreinte). Il peut également se voir contraint de verser des dommages et intérêts au copropriétaire victime du préjudice.

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