Monopropriété : tout ce qu'il faut savoir

Par définition, une monopropriété concerne un bien qui n’appartient qu’à une seule personne : on parle de monopropriété pour les maisons par exemple, mais ce statut peut également s’appliquer aux immeubles !

C’est le cas lorsqu’un immeuble collectif — qui dispose donc de plusieurs logements — n’appartient qu’à un seul propriétaire, que ce dernier soit une personne physique ou morale. Dans ce cas, il n’y a donc pas de copropriétaires.

Si la majeure partie des immeubles en monopropriété sont détenus par des organismes HLM, certaines monopropriétés sont dites « privées ». Ces dernières appartiennent à des particuliers ou à des familles qui peuvent parfois décider d’y vivre ou de mettre la totalité des logements de l’immeuble en location.

Plus rare, une monopropriété peut également appartenir à des personnes morales privées, comme des compagnies d’assurance, des caisses de retraite ou encore des sociétés foncières.

Quelles sont les différences entre immeuble individuel et collectif ? Comment mettre un appartement en location ? Consultez notre guide de l'investisseur et notre guide du propriétaire bailleur pour acheter un immeuble et faire de l'investissement locatif en toute sérénité !

Un immeuble en monopropriété n’a pas le même fonctionnement qu’un immeuble scindé en copropriété, tant au niveau du syndic que de la répartition des charges entre les locataires puisque le propriétaire est l’unique responsable de son bien.

L’absence de syndic

Dans un immeuble en copropriété, un syndic de copropriété— qui peut être un syndic bénévole — est chargé de l’entretien des parties communes : c’est à lui que l’on s’adresse en cas de problèmes dans une cage d’escalier, un ascenseur ou encore lors d’un dégât des eaux dans un parking souterrain par exemple.

C’est également le syndic qui détermine la répartition des charges en fonction des tantièmes de copropriété, inscrite dans le règlement de copropriété.

Dans une monopropriété, puisque le bien n’appartient qu’à une seule personne, il n’y a pas de syndic. Le propriétaire est donc l’unique responsable de l’entretien et des éventuelles réparations du bien, ainsi que de la répartition des charges locatives.

La répartition des charges locatives

Puisqu’il n’y a pas de syndic dans une monopropriété, les charges locatives — qui concernent donc les dépenses collectives pour les parties communes — doivent être réparties entre les locataires par le propriétaire lui-même.

Aucune loi n’encadre la répartition des charges dans une monopropriété, mais les tribunaux compétents ont cependant établi certaines règles :

• Les charges locatives doivent être réparties de façon équitable entre tous les locataires ;
• Le mode de répartition choisi ne peut pas être modifié durant l’année en cours.

La répartition des charges dans une monopropriété est souvent sujette à des conflits, car les locataires n’ont pas toujours conscience de toutes dépenses indispensables à l’entretien d’un immeuble : espaces verts, gardiennage, parking ou garage, chauffage collectif, eau, escaliers, ascenseurs, façades…

Une assurance facultative, mais indispensable

Selon la législation, l’obligation d’assurer son logement en tant que propriétaire ne s’applique qu’aux biens en copropriété. Lorsque l’on achète un appartement au sein d’un immeuble collectif par exemple, il est obligatoire de souscrire une assurance habitation pour être couvert en cas de dommages causés aux parties communes ou aux autres copropriétaires par exemple.

Luko propose par ailleurs une assurance appartement qui vous permet d'être couvert en cas de pépin.

En revanche, dans le cas d’un bien en monopropriété, le propriétaire n’est pas obligé d’assurer son logement. Cependant, se passer d’assurance est fortement déconseillé, que vous soyez propriétaire d’un immeuble ou d’une maison !

En effet, en cas de dommages dans les parties communes ou de dommages causés à un locataire ou à son logement par exemple, le propriétaire de l’immeuble sera responsable et devra réparer les dégâts à ses frais et indemniser les éventuelles victimes de lui-même.

Comment choisir les bonnes assurances en SCI ? Que couvre une assurance copropriété et immeuble ? Toutes les réponses ici.

Si assurer son immeuble en monopropriété n’est donc pas légalement obligatoire, nous vous recommandons tout de même de souscrire différents contrats afin d’être certain d'être couvert. Pour bien assurer sa monopropriété, il faut donc souscrire :

• Une assurance MRI couvrant les parties communes : elle inclut généralement une garantie responsabilité civile habitation pour le propriétaire ainsi qu’une assurance dommages pour couvrir l’immeuble lui-même (toit, façades et parties communes). Pour savoir que couvre la responsabilité civile, consultez notre article dédié.
• Une assurance PNO pour couvrir les sinistres ne relevant pas de la responsabilité des locataires, mais de celle du propriétaire. L’assurance PNO couvre également les logements en cas de vacances locatives (lorsqu’aucun locataire n’occupe le logement). Besoin d'approfondir le sujet ? Apprenez-en plus sur l'assurance contre la vacance et la carence locative et sur le tarif de l'assurance PNO en suivant ces liens.

Pour plus de détails, rendez-vous sur notre article sur l'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble.

Il est également indispensable de s’assurer que chaque occupant d'un appartement a bien souscrit une assurance habitation locataire de son côté. N’oubliez donc pas de demander chaque année une attestation d’assurance habitation à tous vos locataires ! Mais alors, que faire en cas de défaut d'assurance d'un locataire ? Pour éviter les ennuis, vous pouvez souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire tout en répercutant ce coût sur les loyers.

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