L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Vous envisagez de louer votre résidence principale pour dégager un revenu complémentaire ? Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre logement, c'est possible mais à certaines conditions ! Pour vous aider à mettre en place ce projet, voici un tour d'horizon des règles à respecter, des formalités à accomplir et des conseils pour faire de cette activité un succès.
Louer sa résidence principale pour générer des revenus complémentaires
Avec le développement des plateformes de location telles que Airbnb, Abritel ou Booking, il est désormais facile de louer une partie de l'année sa résidence principale. C'est une solution de plus en plus plébiscitée pour amortir plus rapidement le coût de son acquisition et/ou augmenter ses revenus. C'est également une excellente façon d'autofinancer ses vacances. Il est possible de louer une partie de son habitation à l'année ou son logement entier en cas d'absence temporaire.
C'est d'autant plus simple si vous disposez d'un logement dans une grande ville (plus de 50 000 habitants) ou que vous résidez dans une zone touristique en bord de mer ou à la montagne. En ville, vous aurez la possibilité de louer votre logement sans difficulté toute l'année (Paris en tête). Si votre résidence principale est située en zone balnéaire, la saison estivale sera votre meilleure alliée tout comme la saison hivernale si vous résidez à proximité d'une station de ski.
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Les conditions à respecter
De plus en plus en vogue, la location de courte durée est une pratique certes lucrative mais également soumise à un cadre législatif strict.
Le format de la location
La location du logement entier
Conformément à la réglementation en vigueur, il est possible de louer sa résidence principale à condition de ne pas dépasser 120 jours par année civile si vous louez votre logement dans son intégralité. En effet, pour conserver le statut de résidence principale, l'occupant doit être présent à son domicile au moins 8 mois par an. De la même façon, la durée du séjour ne peut pas excéder 90 jours sous peine d'être requalifiée en location saisonnière meublée.
Si la limite des 4 mois annuels est dépassée, le propriétaire doit demander une autorisation de changement d'usage pour transformer sa résidence principale en meublé de tourisme.
La location d'une partie du logement
Dans le cas où la location ne concerne qu'une partie de l'habitation comme une chambre, il n'y aucune limite de nuitées. Il est donc tout à fait possible de louer une ou plusieurs pièces de son logement à l'année.
L’équipement nécessaire
Les voyageurs saisonniers sont de plus en plus exigeants. Il est donc essentiel de veiller à leur confort pour qu'ils sentent bien chez vous. Cela est d'autant plus important pour favoriser les recommandations et leur fidélisation. Pour vous aider, voici une liste non exhaustive des équipements qui pourraient vous permettre de satisfaire vos clients :
- une bonne literie : certainement l'investissement n°1 à réaliser ! Sans pour autant exploser votre budget, il est important d'offrir à vos clients de passage une qualité de sommeil optimale ;
- Des tables et des chaises en nombre suffisants (à adapter par rapport à la capacité de l'hébergement) ;
- des stores ou des rideaux : essentiels pour préserver l'intimité de vos clients ;
- une cuisine bien équipée : point central de l'habitation, elle se doit d'être avant tout pratique et bien appareillée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four, micro-ondes, lave-vaisselle, machine à café, bouilloire électrique, vaisselle en quantité suffisante...) ;
- des rangements pour le stockage des affaires (placards, étagères...) ;
- une machine à laver accompagnée d'un étendoir à linge, d'une table et d'un fer à repasser ;
- un aspirateur ;
- une salle de bain fonctionnelle : porte-serviette, rangements, sèche-cheveux etc. ;
- un coin salon composé au minimum d'un canapé et d'une télévision (le petit plus : l'accès aux chaînes internationales) ;
- un accès au wifi gratuit avec une bonne connexion : sauf impossibilité liée à la situation géographique du logement, il est désormais indispensable d'offrir cette prestation ;
- des adaptateurs électriques pour les visiteurs étrangers comme les voyageurs en provenance du Royaume-Uni ;
- quelques jeux de société et de plein air pour agrémenter le séjour des vacanciers.
Vous êtes locataire
Pour pouvoir mettre votre logement en sous-location en tant que locataire, vous devez impérativement obtenir l'accord préalable de votre bailleur (autorisation écrite). Vous ne pouvez également pas appliquer un loyer supérieur à celui que vous payez à votre sous-locataire. Concernant la durée de la location, elle reste inchangée que vous soyez locataire ou propriétaire.
Soyez vigilant, ne sous-louer jamais votre logement sans l'accord écrit de votre propriétaire. Ce manquement pourrait conduire à la résiliation de votre bail de location ainsi que celui du sous-locataire. Vous risqueriez aussi de devoir indemniser votre propriétaire pour les sous-loyers perçus sans son autorisation.
Votre bien est en copropriété
Dans le cas où votre logement est situé au sein d'une copropriété, vous devez vous assurer que la clause d'habitation exclusivement bourgeoise ne figure pas dans le règlement de copropriété. En présence de cette clause, vous n'aurez pas la possibilité de louer ou sous-louer votre habitation et ce, même temporairement.
Le cadre administratif et fiscal
La déclaration en mairie
De façon générale, aucune démarche en mairie n'est requise pour mettre en location sa résidence principale. Toutefois, certaines communes imposent au propriétaire de déclarer sa résidence principale en mairie (attribution d'un numéro de déclaration). C'est le cas notamment pour les villes suivantes : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. Pour savoir si votre commune est concernée par ce dispositif, renseignez-vous directement auprès de votre mairie afin d'être informé de la procédure.
Le numéro de déclaration attribué devra figurer sur chacune des annonces d'offre de location.
La déclaration de début d'activité
Aussi bien en tant que propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous êtes tenu de vous inscrire au répertoire Sirene de l'Insee afin d'obtenir un numéro Siret. Rassurez-vous cette formalité est totalement gratuite. Il suffit d'adresser le formulaire de déclaration de début d'activité ci-dessous au greffe du tribunal de commerce de votre lieu de résidence.
Une fois cette formalité accomplie, vous recevrez de la part de l'Insee votre numéro SIRET. Celui-ci devra figurer sur votre déclaration complémentaire de revenus (2042 C).
L'imposition des revenus
En tant que loueur occasionnel, les revenus générés par la location sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
Cette configuration est indiquée tant que le montant des recettes annuelles tirées de cette activité ne dépassent pas 72 600 € et n'excèdent pas les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le cas où vous faites appel à une plateforme internet, celle-ci doit vous transmettre en début d'année un document mentionnant le montant brut des transactions de l'année écoulée.
Les cotisations sociales
Tant que vous êtes considéré comme loueur non professionnel et que vous respectez les plafonds de recettes annuelles mentionnés précédemment, vous ne payez pas de cotisations sociales pour votre activité.
La collecte de la taxe de séjour
Selon votre lieu de résidence, il est possible que vous deviez collecter la taxe de séjour auprès de vos voyageurs et la reverser à la commune. Afin de déterminer la taxe de séjour pratiquée par votre commune, utilisez le lien ci-contre.
Sachez que depuis janvier 2019 si vous louez votre bien par le biais d'une plateforme internet, vous n'avez plus à collecter la taxe de séjour puisque c'est elle qui s'en charge.
Vérifiez votre couverture par l'assurance habitation
Que vous soyez propriétaire ou locataire, la souscription d'une assurance location saisonnière n'est pas exigée. Néanmoins, il convient de vérifier votre contrat d'assurance habitation pour vous assurer d'être correctement couvert en cas de sinistre pendant le séjour de vos voyageurs.
La plupart des contrats d'assurance ne couvre pas les dégâts occasionnés par les locataires qu'ils soient permanents ou temporaires. Vérifiez auprès de votre assureur s'il est possible de couvrir ce risque en option !
Et chez Luko ?
Chez Luko, à la différence des assureurs traditionnels, nous offrons, pour la majorité de nos contrats, une option de location de courte durée. En l'ajoutant, vous pouvez notamment bénéficier de la prise en charge des dégradations commises dans votre logement par vos locataires temporaires.
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L'assurance villégiature du locataire
L'une des solutions les plus simples pour garantir votre bien et de demander à vos locataires temporaires une attestation d'assurance villégiature. Il s'agit généralement d'une extension de la garantie responsabilité civile de l'assurance multirisque habitation qui permet à l'assuré d'être couvert lors d'une location saisonnière.
La mise en location
Une fois les formalités administratives réglées, il est temps de proposer votre bien à la location. Voyons à présent les bonnes pratiques pour la rédaction de votre annonce et de votre contrat de location.
L'annonce de location
Il est essentiel de rédiger une annonce qui soit à la fois complète et attractive pour susciter l'intérêt des vacanciers. Voici les éléments importants à faire figurer dans votre annonce :
- trouvez un titre accrocheur en cohérence avec le bien que vous offrez à la location (typologie du logement, environnement du logement, atouts du logement...) ;
- décrivez les caractéristiques de votre logement de façon claire et détaillée (surface, nombre de couchages et de salles de bain, configuration des pièces de vie, liste des équipements d'électroménager...) ;
- mettez l'accent sur les atouts de votre logement (localisation, jardin, terrasse, piscine, place de stationnement, connexion internet...) ;
- différenciez-vous de vos concurrents avec des prestations complémentaires (panier de bienvenue, mise à disposition de matériel bébé, fourniture du linge de maison, lave-linge...).
Le contrat de location saisonnière
Conformément à l'article L324-2 du Code du tourisme, le contrat de location saisonnière nécessite d'être formalisé par écrit. Il doit être réalisé en deux exemplaires et mentionner les informations suivantes :
- l'identité et les coordonnées du bailleur et du locataire (noms, prénoms, date de naissance, adresses, coordonnées téléphoniques...) ;
- la durée du contrat de location (90 jours maximum) ;
- le montant de la location et du dépôt de garantie ;
- un état descriptif des lieux.
Le dépôt de garantie
Le versement d'un dépôt de garantie est couramment exigé lors de la signature du contrat de location pour bloquer la réservation. Il est généralement compris entre 20 et 30 % du montant de la location.
Il convient de mentionner sur le contrat si le dépôt de garantie correspond à des arrhes (montant imputé à la location en cas de confirmation ou perdu en cas d'annulation) ou à un acompte (en cas d'annulation, le reste à payer devra être réglé dans son intégralité).
La fiche individuelle de police pour les touristes étrangers
Si vous louez votre logement en location saisonnière à un voyageur étranger, vous devez lui faire remplir et signer une fiche individuelle de police à son arrivée. Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d'un accompagnateur majeur. Le bailleur a l'obligation de la conserver durant 6 mois (en cas de demande, elle devra être remise aux services de police et de gendarmerie). Le loueur a également la possibilité de la remplir pour le compte du locataire étranger à l'aide des informations fournies lors de la réservation (clause à mentionner sur le contrat de location).
Vos obligations en tant que bailleur saisonnier
À titre de mémo, voici un récapitulatif des conditions à respecter en tant que bailleur saisonnier :
- effectuer votre déclaration de location saisonnière en mairie ;
- respecter la durée de location annuelle autorisée ;
- effectuer les diagnostics obligatoires dont l'ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques) ;
- rédiger un bail écrit en deux exemplaires ;
- proposer à la location un bien meublé et correctement équipé ;
- réaliser les réparations nécessaires durant la location ;
- déclarer aux impôts les revenus générés par la location saisonnière ;
- sécuriser votre logement (détecteur de fumée, dispositif de sécurité piscine...) ;
- restituer le dépôt de garantie à votre locataire après l'état des lieux de sortie si le logement n'a pas été dégradé.
Voir aussi :
