Hypothéquer sa maison pour obtenir un crédit immobilier

Cette garantie, réservée exclusivement aux propriétaires d’un bien immobilier, donne un droit de revente d’un bien à l’établissement prêteur, lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser ses échéances de prêt.

L’hypothèque n’est en aucun cas une obligation, excepté dans quelques situations où les établissements bancaires peuvent l’imposer, notamment pour une demande de :

• PAS (Prêt à l’Accession Sociale) ;
• PTZ (Prêt à Taux Zéro) associé à un PAS ;
• prêts 110 % (les prêts sans apport personnel).

Si votre profil emprunteur est considéré comme à risque, la banque pourra aussi vous imposer la souscription d’une hypothèque en garantie.

Notez toutefois que, peu importe votre situation, la banque demandera systématiquement une garantie de prêt immobilier pour octroyer un emprunt et donc pour récupérer les sommes dues en cas de besoin.

En règle générale, les emprunteurs optent plutôt pour des garanties moins impliquantes et moins coûteuses :

• la caution ;
• le privilège de prêteur de deniers (PPD).

Pour hypothéquer un bien immobilier, 3 conditions doivent être réunies :

• être propriétaire d’un bien immobilier d’habitation valant au moins 400 000 €, libre de tout crédit ou quasiment remboursé ;
• déterminer ses besoins : le montant à emprunter doit être supérieur à 200 000 € et l’objet du prêt doit être précisé ;
• l’emprunteur doit avoir versé sa dernière mensualité avant d’avoir atteint l’âge de 90 ans.

Les avantages

L’hypothèque peut permettre :

• d’obtenir un prêt lorsque vous n’arrivez pas à obtenir une assurance emprunteur en raison d’un problème de santé ou de votre âge par exemple (sous réserve de l’accord de la banque) ;
• d’augmenter la capacité d’endettement puisque le montant du prêt sera accordé en fonction de la valeur du bien hypothéqué ;
• d’avoir une durée de remboursement plus longue (jusqu’à 30 ans) ;
• si le bien immobilier garanti n’est pas destiné à être revendu avant la fin de votre prêt immobilier, l’hypothèque est levée automatiquement à la fin du remboursement et vous évitez les frais de mainlevée.

Les inconvénients

• Les frais élevés de mise en place de l’hypothèque qui concernent généralement : les honoraires du notaire pour la rédaction de l’acte, la taxe de publicité foncière obligatoire, les frais annexes correspondant aux bordereaux hypothécaires, les copies exécutoires et autres documents officiels). En moyenne, le coût d’une hypothèque représente plus ou moins 2 % du coût total d’un emprunt ;
• le coût de la mainlevée d’hypothèque en cas de remboursement de prêt anticipé restant à la charge de l’emprunteur ;
• le risque de saisie de votre bien immobilier si aucune autre solution de recouvrement n’a été trouvée.

La procédure de mise en place

L’hypothèque doit obligatoirement être souscrite devant un notaire. En effet, c’est un acte notarial.

Même si la procédure est onéreuse, elle est assez simple puisque le notaire gère absolument tout : l’enregistrement et la publication au Service de Publicité Foncière.

Pour être accepté, cet acte notarial devra préciser notamment :

• le montant garanti par l’hypothèque (incluant les intérêts) ;
• le délai de remboursement prévu ;
• la nature du bien hypothéqué.

La levée d'hypothèque

La levée d’hypothèque permet d’enlever le contrat pesant sur le bien immobilier afin qu’il ne soit plus possible pour la banque de le saisir. Grâce à un acte juridique, la banque donne ainsi son accord pour lever l’hypothèque.

Le notaire rédigera ensuite un acte authentique afin de faire la levée d’hypothèque :

• en cas de revente du bien ;
• en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier ;
• en cas de rachat de crédit ;
• ou encore en cas de décision judiciaire.

Pour calculer le coût de votre hypothèque, différents frais sont à prendre en compte, tels que :

• les frais de notaire ou émoluments (TTC) ;
• la contribution à la sécurité immobilière, qui représente en moyenne 0,05 % du montant du prêt ;
• la taxe sur la publicité foncière, soit 0,75 % environ du montant de votre emprunt ;
• les différents émoluments de formalités et débours : inscription de l’hypothèque, rédaction du dossier, etc. ;
• les éventuels frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit.

Qui paie ces frais ?

Comme évoqué ci-dessus, c’est l’emprunteur qui aura à sa charge les frais de mise en place et de levée d’hypothèque.

Comment les éviter ?

Les frais de mise en place ne peuvent pas être évités. Toutefois, les frais de mainlevée d’hypothèque pourront l’être si vous :

• attendez la fin du crédit pour bénéficier d’une mainlevée gratuite et automatique ;
• faites racheter votre prêt immobilier par un organisme de crédit qui ne demande pas d'hypothèque sur le bien.

Voir aussi :