Quelle garantie pour votre prêt immobilier ?

Souscrire une garantie pour son prêt immobilier est une façon d’assurer à sa banque qu’elle sera remboursée du capital emprunté, même si vous n’êtes plus en capacité de payer vos mensualités.

Attention, la garantie d’un prêt immobilier n’a pas pour but de remplacer l’assurance emprunteur exigée par les banques, mais bien de la compléter. En effet, une assurance de prêt ne vous couvre que dans certaines situations : en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi par exemple, vos mensualités peuvent être prises en charge.

Si vous ne pouvez pas être pris en charge par votre assurance, votre établissement bancaire est donc en droit de faire appel à votre garantie de prêt pour être remboursée.

Souscrire une garantie de prêt immobilier est une étape obligatoire pour obtenir un crédit : tous les établissements bancaires l’exigent afin d’être couverts en cas de défaillance de votre part. Cette obligation s’applique à tous les emprunteurs, quel que soit leur profil, le montant de leur emprunt ou du type de crédit demandé.

S’il n’est donc pas possible de contracter un prêt immobilier sans garantie, vous pouvez en revanche avoir le choix de la garantie à souscrire. Attention toutefois, car les banques imposent souvent leurs préférences !

On distingue quatre types de garanties de prêt immobilier :

• La caution ;
• L’hypothèque ;
• Le privilège prêteur de deniers (PPD) ;
• Le nantissement.

Chaque garantie dispose d’un fonctionnement et d’un coût qui lui sont propres, ainsi que d’avantages et d’inconvénients qu’il est impératif de prendre en compte avant de faire son choix.

La caution : la plus populaire

La caution du prêt immobilier est ce que l’on appelle une garantie personnelle. Son principe est simple : vous faites appel à une société de cautionnement qui se portera alors garante pour vous.

Ainsi, en échange d’une cotisation composée d’une commission de caution et d’une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), l’organisme prendra en charge vos mensualités de prêt en cas de défaillance de votre part. La société de cautionnement remboursera donc la banque, puis se tournera vers vous pour être remboursée à son tour.

Il est également possible — mais extrêmement rare — de faire appel à un particulier pour garantir un crédit immobilier, comme on le fait pour une location immobilière. Ainsi, un de vos proches peut faire office de caution, mais sachez que les critères des banques sont très stricts et qu’en cas de défaillance de votre part, ce proche devra supporter le remboursement de votre crédit à lui tout seul !

La caution est la garantie la plus populaire parmi les emprunteurs : on estime que 70 % des crédits immobiliers environ sont couverts par une caution. Plusieurs raisons peuvent expliquer cet engouement :

• La caution ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, et n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière : les frais sont donc réduits par rapport à une hypothèque par exemple ;
• Selon l’organisme de cautionnement choisi, une partie de votre participation au FMG peut vous être restituée à la fin du remboursement de votre crédit ;
• En cas de remboursement anticipé de prêt immobilier, aucuns frais de mainlevée ne sont appliqués, contrairement à l’hypothèque ou au PPD ;
• La caution permet d’éviter le droit de saisie lié à l’hypothèque : en cas de défaut de paiement, un échelonnement de dettes peut vous être proposé.

Attention, la caution dispose toutefois de quelques inconvénients qu’il est important de prendre en compte : il est par exemple impossible de garantir un prêt PAS ou un PTZ associé à un PAS avec une caution.

De nombreux organismes de cautionnement sont aujourd’hui présents sur le marché, mais le plus populaire reste le Crédit Logement. Si les taux proposés sont plus élevés que ceux de ses concurrents, le Crédit Logement a pour avantage majeur de proposer un remboursement allant jusqu’à 75 % de la participation au FMG !

L’hypothèque

L’hypothèque est un acte juridique qui doit être enregistré auprès d’un notaire et être publié au Service de Publicité Foncière en mentionnant le montant garanti, la nature du bien hypothéqué ainsi que le délai de remboursement.

Hypothéquer son bien signifie que si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit immobilier, la banque est en droit de saisir ce bien et de le vendre afin d’être remboursée.

Contrairement à la caution, l’hypothèque peut couvrir la majorité des crédits : c’est une des garanties de prêt préférées des banques, mais c’est également la plus ancienne ! En revanche, son coût est élevé puisque sa mise en place implique obligatoirement des frais de notaire. Le coût d'une hypothèque représente en moyenne 2 % du coût d’un emprunt.

L’hypothèque a également un inconvénient de taille : en cas de remboursement anticipé, vous devrez payer des frais de mainlevée d'hypothèque ! Cependant, si votre bien n’est pas destiné à la revente et que vous finissez de rembourser votre prêt normalement, la levée d'hypothèque sera automatique un an après la fin de votre remboursement, sans frais.

Le privilège de prêteurs de deniers PPD ou IPPD

Le privilège de prêteur de deniers (PPD ou IPPD pour Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers) ressemble fortement à l’hypothèque. Son fonctionnement est similaire : si vous ne remboursez plus vos mensualités de prêt, la banque peut saisir votre bien et le revendre.

Cependant, le PPD est souvent plus avantageux que l’hypothèque, tant pour vous que pour votre établissement prêteur ! Comme il n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière, son coût est moins élevé.

Concernant la banque, lorsque vous garantissez votre prêt avec un privilège prêteur de deniers, elle devient prioritaire sur tous vos potentiels créanciers. Cela signifie qu’elle sera remboursée en premier, même si vous avez d’autres dettes, comme un crédit automobile par exemple.

En revanche, comme pour l’hypothèque, des frais de mainlevée seront appliqués en cas de remboursement anticipé du crédit. De plus, il n’est pas possible de souscrire un privilège de prêteur de deniers pour garantir l’achat d’un logement neuf ou à construire : seuls les biens immobiliers déjà construits peuvent en bénéficier.

Le nantissement

Le nantissement fonctionne de la même manière qu’une hypothèque ou qu’un PPD, à la différence qu’il ne concerne pas un bien immobilier, mais une partie de votre patrimoine financier.

Ainsi, vous pouvez proposer un contrat d’assurance vie, un compte épargne, des parts de société ou encore un fonds de commerce comme garantie de prêt immobilier à votre banque. En cas de défaut de paiement, cette dernière peut alors se saisir de ces biens dits incorporels pour être remboursée.

L’acte de nantissement peut être signé en présence d’un notaire, mais ce n’est pas obligatoire : il est possible de contracter un contrat de nantissement uniquement entre l’emprunteur et la banque. En revanche, il doit impérativement être déclaré au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans les 15 jours suivants sa signature, sous peine de ne pas être valable.

Les frais de garantie sont en grande partie calculés en fonction du montant du prêt. En moyenne, selon la garantie choisie, on estime que ces frais représentent entre 0,5 % et 2,5 % du montant total emprunté.

Chaque garantie dispose d’une méthode de calcul de ses frais qui lui est propre :

• La caution : les frais se composent d’une commission comprise entre 170 € et 620 € en fonction du capital emprunté, ainsi que d’une participation au Fonds Mutuel de Garantie d’environ 0,8 % du prêt ;
• L’hypothèque : ses frais comportent la taxe sur la publicité foncière (0,75 % du prêt), la contribution à la sécurité immobilière (0,05 % du prêt), les émoluments de formalités et bien évidemment les frais de notaire ;
• Le privilège prêteur de deniers : similaire à l’hypothèque, le PPD n’est toutefois pas soumis à la taxe sur la publicité foncière. Ses frais sont donc constitués uniquement des émoluments du notaire, de la contribution à la sécurité immobilière ainsi que des émoluments de formalités ;
• Le nantissement : les frais associés à un contrat de nantissement dépendent de chaque établissement bancaire, mais ils ne dépassent que très rarement les 500 €.

Le tableau suivant vous donne un aperçu du coût initial — c’est-à-dire des frais à payer au moment de la signature de votre prêt — pour chaque garantie, en fonction du montant de votre crédit.

*Hors remboursement d’une partie des frais de cautionnement à la fin du prêt. Données simulées sur le site du Crédit Logement le 12/07/2021.

** Hors frais de mainlevée éventuels. Données simulées sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement le 12/07/2021.

En choisissant la caution, vous pouvez bénéficier du remboursement d’une partie de votre participation au FMG à la fin de votre crédit, ce qui peut faire baisser le coût final de votre garantie.

Si vous optez pour une hypothèque ou un PPD par exemple, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de mainlevée (entre 0,7 % et 0,8 % du montant du prêt), applicables en cas de remboursement anticipé de votre crédit.

Pour plus de clarté, voici un tableau récapitulatif du coût final de chaque garantie pour un prêt de 200 000 €, avec le remboursement potentiel d’une partie de la caution ainsi que les frais de mainlevée à prévoir pour une hypothèque ou un PPD.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Choisir la garantie de son prêt immobilier n’est pas anodin, puisqu’elle représente une dépense supplémentaire non négligeable dans le coût total d’un crédit. Il est donc essentiel de prendre son temps et de comparer différentes options, tout en gardant à l’esprit que vous ne serez pas toujours maître de ce choix.

Un choix parfois imposé par la banque

Dans la réalité, la garantie de prêt est souvent imposée par l’établissement bancaire. Si votre profil est considéré comme risqué — si vous êtes travailleur indépendant avec des revenus fluctuants par exemple —, la banque vous incitera fortement à souscrire une hypothèque.

Il est également courant que votre banque accepte une caution comme garantie de prêt, mais uniquement si cette dernière est souscrite auprès d'une société de cautionnement partenaire.

Tout dépend de votre situation

Il arrive cependant que la banque vous laisse le choix quant à la garantie de prêt à souscrire. Alors, hypothèque ou caution, que choisir ? Tout dépend de vous ! Le premier critère à prendre en compte est bien évidemment le coût de chaque garantie : en fonction du montant de votre prêt, la garantie la plus avantageuse n’est pas toujours la même.

En règle générale, nous vous conseillons de choisir une caution pour garantir votre prêt immobilier. Elle est moins coûteuse et plus facile à mettre en place puisqu’elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, et vous pouvez vous en faire rembourser une partie à la fin de votre crédit.

Cependant, si vous souhaitez rembourser votre crédit jusqu’au bout, sans remboursement anticipé, l’hypothèque ou le PPD peuvent être avantageux puisqu’aucuns frais de mainlevée ne seront appliqués ! C’est souvent le cas pour un premier achat immobilier, ou pour un couple de retraités souhaitant déménager dans une autre région par exemple.

Enfin, si vous disposez d’un patrimoine financier conséquent, le nantissement peut également être une solution idéale !