Tout comprendre au fonds travaux loi Alur

Le fonds de travaux de la loi Alur est un compte séparé mis en place au nom de la copropriété. Il vise à assumer des travaux qui seront votés par l'assemblée des copropriétaires. Comme, par exemple, des interventions de rénovation et de sauvegarde du bâtiment : remplacement d'une chaudière collective, réparation de l'étanchéité d'un toit ou d'une canalisation collective. Ou pour des travaux règlementaires ou d'urgence.

Même si c'est la loi Alur qui rend obligatoire l'institution d'un fonds de travaux son fonctionnement est encadré par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les copropriétés concernées par la mise en place du fonds travaux obéissent aux caractéristiques suivantes :

• si la résidence a moins de cinq ans ;
• si l'ensemble comporte moins de dix lots à condition que l'assemblée générale des copropriétaires décide de manière unanime qu'elle ne souhaite pas le mettre en place ;
• si, suite à la réalisation du diagnostic technique global (DTG), il n'apparaît aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir ;
• si un budget travaux, équivalent au budget prévisionnel en cours, a déjà été constitué.

Quelles sanctions en cas de manquement ?

La Loi Alur ne prévoit aucune sanction si le fonds de travaux n'est pas constitué. En revanche le mandat du syndic de copropriété professionnel peut être annulé s'il n'établit pas ce fonds dans les trois mois qui suivent sa nomination.

Le fonds travaux en copropriété équivaut à au moins 5% du budget prévisionnel annuel. Le montant est décidé en assemblée générale de copropriété par un vote à la majorité absolue : elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

Un compte bancaire dédié doit être ouvert au nom des copropriétaires par le syndic de copropriété. Il doit être distinct du compte réservé aux charges courantes. Il s'agit d'un Compte Epargne Copropriété (CECOP) qui produit des intérêts qui appartiennent à la copropriété.

Il est alimenté par les copropriétaires à travers le paiement d'une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget prévisionnel.

En cas de non paiement de sa cotisation, tout copropriétaire s'expose à une procédure de recouvrement par le syndic de la même façon que pour un défaut de règlement des charges de copropriété courantes.

La quote-part de chaque copropriétaire pour le fonds travaux correspond aux tantièmes fixés par le règlement de copropriété. Plus le lot a de la valeur, plus la somme versée au fonds de travaux sera importante.

La somme engagée dans le fonds travaux n'est pas récupérable. Si vous vendez votre lot vous ne pourrez donc pas toucher les sommes versées. Elles restent acquises au syndicat des copropriétaires puisque la somme est liée au lot et non à son propriétaire.

Le fonds de travaux peut financer deux types de travaux :

1. Des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel : travaux votés en assemblée générale ou exigés par une loi ou un règlement ou encore par la justice. Cela peut être, par exemple, des travaux de mise aux normes ou de réhabilitation de la résidence.
2. Des dépenses d'urgence suite à une décision du syndic, notamment pour la sauvegarde du bâtiment. Cela peut être des travaux pour arrêter un dégât des eaux ou une intervention sur la toiture en raison de tuiles qui menacent de se détacher sous l'action du vent.

Que savez-vous du dégât des eaux en copropriété ? Quelles sont les obligations du syndic en matière de sécurité ? Quelle gestion des sinistres en copropriété ?

Les fonds doivent être débloqués sur décision de l'assemblée générale de tous les copropriétaires à la majorité absolue. Et ce même s'il s'agit de travaux d'urgence décidés par le syndic.

Si les travaux ne concernent qu'une partie des copropriétaires, les dépenses ne sont pas forcément assumées par tous. Cela dépend des clés de répartition précisées dans le règlement de copropriété. Par exemple, si les réparations sont à effectuer sur un ascenseur qui ne dessert qu'un seul bâtiment d'une copropriété qui en compte trois, la dépense peut être assumée par tous les copropriétaires ou les seuls concernés.

En général les sommes affectées au fonds de travaux ne sont pas utilisées par le syndic pour des interventions sur des parties communes dites spéciales (qui ne servent pas à tous les copropriétaires), mais sur des ouvrages qui concernent l'ensemble de la copropriété. Un usage contraire entraînerait un déséquilibre entre copropriétaires puisque certaines sommes versées par tous ne bénéficieraient qu'à quelques-uns.

Seuls les membres du conseil syndical ont le droit de consulter et de télécharger les relevés bancaires du compte dédié au fonds de travaux. Si vous êtes simple copropriétaire vous ne pourrez donc pas consulter le montant disponible sur le fonds.

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