Les différences entre copropriété verticale et horizontale sont assez importantes, notamment au niveau de la gestion des parties communes. La première s'applique à des maisons, tandis que la seconde concerne des appartements. Il existe toutefois des règles de gestion commune, notamment l'obligation de disposer d'un syndic et d'une assurance de copropriété.
La copropriété verticale pour les immeubles
La copropriété verticale concerne les immeubles qui recèlent plusieurs appartements, le plus souvent sur plusieurs étages. Les copropriétaires possèdent un lot qui se compose de la partie privative : leur appartement. Et d'une quote-part des parties communes - ou tantième - qui définit le niveau de charges dont chaque propriétaire doit s'acquitter.
Vous avez la pleine jouissance de votre balcon ou de votre terrasse mais toute transformation dans cet espace extérieur doit recueillir l'assentiment des autres copropriétaires. Alors que cet accord n'est pas nécessaire si vous souhaitez repeindre vos murs à l'intérieur ou installer une baignoire en lieu et place de votre douche.
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La copropriété horizontale pour les maisons individuelles
La copropriété horizontale concerne plusieurs maisons en copropriété individuelles construites les unes à côté des autres. On appelle aussi cet ensemble copropriété pavillonnaire. Son fonctionnement est régi par un syndic. Elle revêt deux apparences principales :
- Des maisons mitoyennes qui partagent donc au moins un mur en commun ;
- Des maisons physiquement séparées les unes des autres mais bâties sur le même terrain, que chaque parcelle soit ou non délimitée.
Parties communes et parties privatives
Seule la maison en elle-même est une partie privative. Tout le reste, y compris le terrain sur lequel le logement est construit, constituent les parties communes : c'est la copropriété de sol. Ce qui signifie que vous devrez recueillir l'accord des autres copropriétaires à la majorité absolue pour toute modification que vous souhaitez apporter : pose d'un cabanon, d'une piscine, d'une véranda et même modification de l'allure de votre façade.
Outre votre terrain, les parties communes sont :
- Les portions de voirie permettant de circuler à l'intérieur de la copropriété. Il arrive que certains de ces éléments soient rétrocédés à la commune pour alléger le poids de leur entretien ;
- Les équipements comme un espace ludique pour enfants, une piscine collective, un gymnase ou une salle des fêtes bâtis sur le ressort de la copropriété ;
- Les éléments de tuyauterie (hors ceux présents dans chaque maison) ;
- Les clôtures qui délimitent les parcelles.
Seule la maison en elle-même est une partie privative. Tout le reste, y compris le terrain sur lequel le logement est construit, constituent les parties communes : c'est la copropriété de sol. Ce qui signifie que vous devrez recueillir l'accord des autres copropriétaires à la majorité absolue pour toute modification que vous souhaitez apporter : pose d'un cabanon, d'une piscine, d'une véranda et même modification de l'allure de votre façade.
Le régime du lotissement moins contraignant
Le fonctionnement du lotissement est plus léger que celui de la copropriété horizontale. Vous êtes à la fois propriétaire de votre maison et du terrain sur lequel elle est bâtie. Les charges de copropriété n'existent pas, le syndic inutile et vous pouvez, en théorie, apporter les modifications que vous souhaitez à votre logement et à votre terrain. Cependant, il existe tout de même quelques contraintes, qui sont cependant plus légères qu'en copropriété horizontale :
- Dans la plupart des lotissements un cahier des charges et un règlement sont établis. Ils régissent les relations de voisinage, les servitudes et droits de passage et les règles d'urbanisme. Ces dernières peuvent parfois vous empêcher de construire certaines infrastructures sur votre terrain ou de modifier l'allure extérieure de votre logement.
- Si le lotissement recèle plus de cinq lots, il est obligatoire de créer une association syndicale libre (ASL) qui permet de gérer les équipements communs comme les espaces verts collectifs, le local poubelle ou le réseau d'assainissement. Il y a donc tout de même des charges en lotissement, mais beaucoup plus légères qu'en copropriété horizontale.
Les particularités de la copropriété horizontale
La copropriété horizontale est donc une organisation très particulière qui comprend des contraintes, qui peuvent être fortes. La principale étant que vous n'êtes pas totalement maître chez vous. Vous êtes tributaire des autres copropriétaires pour effectuer toute nouvelle installation. Même le simple percement d'une nouvelle fenêtre dans un mur ou un changement de portail est soumis au vote à la majorité absolue de l'ensemble des copropriétaires.
Les inconvénients majeurs pour le propriétaire
Outre des restrictions importantes quant à l'aménagement de votre espace extérieur, les charges peuvent être assez conséquentes surtout s'il y a de gros équipements collectifs : gymnase ou piscine. Et vous devrez vous en acquitter même si votre maison n'est pas terminée ou si vous ne l'occupez pas.
Enfin, il peut être assez difficile de sortir d'une copropriété horizontale et cette démarche est souvent payante, si la superficie du terrain sur lequel est bâti la maison est supérieure aux tantièmes qui correspondent à votre lot.
Des règles de gestion communes
Copropriété horizontale et verticale affichent des règles de gestion communes. Elles sont en effet soumises à un régime juridique semblable, défini par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoit :
- La rédaction d'un état descriptif de division et un règlement de copropriété qui détaille les règles de vie (utilisation des parties privatives et des parties communes) et les règles de gestion (répartition des charges, règles d'administration des parties communes) ;
- La désignation d'un syndic professionnel, ou plus rarement, bénévole ;
- La fixation d'une assemblée générale annuelle ;
- L'inscription au registre d'immatriculation des copropriétés.
L'assurance de copropriété
L'assurance de copropriété est obligatoire seulement en responsabilité civile. Elle couvre les dommages causés à des tiers du fait d'un sinistre survenu dans une partie commune. Par exemple un incendie qui prendrait naissance dans le local poubelle commun et endommagerait une habitation hors de la copropriété ou un dégât des eaux au niveau des canalisations qui endommagerait des équipements de voirie publics.
Si seule la responsabilité civile est obligatoire, il peut être intéressant que le syndic souscrive une assurance plus complète qui couvre, a minima, les sinistres suivants :
- L'incendie et l'explosion dans les espaces communs : aire de jeu, gymnase, local poubelle, etc. ;
- Le dégât des eaux et le gel ;
- Le vol et le vandalisme dans les parties communes : dégradation d'équipements comme les portails, clôtures, bâtiments collectifs…
Luko a rédigé pour vous un article complet sur la gestion des sinistres en copropriété. N'hésitez pas à vous y référer !
L'assurance de la copropriété ne dispense pas chaque copropriétaire de souscrire une assurance habitation couvrant sa maison, ses habitants et son contenu.
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