Le coût d'une assurance prêt immobilier

Philippine, chargée en pédagogie en assurance, vous explique comment est estimé le coût d'une assurance prêt immobilier, afin que vous puissiez les comparer et trouver le meilleur prix !

• De quoi dépend le prix ?
• Primes fixes ou variables, quel impact ?
• Comment payer moins cher

Vous souhaitez en savoir plus ? On vous donne tous les détails pour que vous puissiez choisir votre assurance de prêt au meilleur tarif.

Le prix d’une assurance crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs : le crédit en lui-même, le profil médical de l’emprunteur déterminé notamment grâce au questionnaire de santé complété, les garanties choisies et les niveaux de couverture associés… Il est donc difficile de répondre de façon générique à la question « Combien coûte une assurance emprunteur ».

Cependant, on estime que le coût d’une assurance représente en moyenne entre 25 % et 35 % du coût total d’un crédit, c’est pourquoi il est indispensable de bien choisir son contrat. Pour y voir plus clair, analyser notre simulation ci-dessous selon le montant du crédit contracté :

*Montants donnés à titre indicatif pour une assurance crédit immobilier avec un taux moyen de 0,38 % sur 20 ans pour une personne de moins de 35 ans non fumeuse. Données fournies par le comparateur d’assurances Réassurez Moi.

Avant 2014, le principal indicateur utilisé pour comparer les offres de crédit immobilier entre elles était le TEG (Taux Effectif Global) désormais appelé TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Le TAEG regroupe les taux d’intérêt et les frais annexes d’un crédit (comme les frais de dossier), mais certaines banques omettaient d’y inclure le coût de l’assurance, qui est pourtant important !

Pour plus de transparence, la loi Hamon de 2014 a introduit un nouvel indicateur : le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Ce taux, qui correspond à la part de l’assurance emprunteur dans le coût total d’un crédit, doit obligatoirement être mentionné dans tous les contrats de prêt, ainsi que sur toutes les publicités concernant l’assurance crédit immobilier.

Son calcul est le suivant : TAEA = TAEG avec assurance — TAEG sans assurance. Le TAEA doit être exprimé en pourcentage, en coût périodique (coût par mois, par trimestre ou par an) ainsi qu’en coût total sur toute la durée de vie du crédit.

En comparant le TAEA de plusieurs offres de prêt, vous serez ainsi en mesure de déterminer la part de l’assurance dans le coût total de votre crédit, et donc de choisir la meilleure offre.

Les cotisations d’assurance emprunteur peuvent être calculées de deux façons différentes :

1. Le calcul sur la base du capital restant dû ;
2. Le calcul sur la base du capital emprunté.

Ces deux méthodes donnent lieu à des taux différents, il est donc nécessaire de bien les comprendre pour comparer les contrats avant de faire son choix.

Calcul sur la base du capital restant dû

Lorsque les cotisations d’assurance crédit immobilier sont calculées sur la base du capital restant dû, leur montant est dégressif au fur et à mesure du remboursement du crédit. Techniquement, puisque le capital restant à rembourser baisse chaque mois, les cotisations sont donc de plus en plus faibles.

En réalité, il est possible que les cotisations augmentent en début de crédit, puisque l’âge de l’assuré est également pris en compte : plus l’assuré vieillit, plus il représente de risques, et plus ses cotisations augmentent.

Concrètement, les cotisations calculées proportionnellement au capital restant à rembourser vont tout d’abord augmenter, puis diminueront lorsque la majorité du crédit aura été remboursé.

Cette méthode de calcul est généralement pratiquée par les assureurs indépendants, lorsque vous souscrivez une délégation d’assurance crédit immobilier, ce qui peut permettre d’envisager un nouveau projet avant la fin de son prêt malgré une hausse de taux potentielle.

Pour estimer le montant des cotisations mensuelles d’une assurance emprunteur avec cette méthode, il est indispensable de se référer au tableau d’amortissement fourni par l’assurance ou la banque !

Calcul sur la base du capital emprunté

Avec un calcul basé sur le capital emprunté, le montant des cotisations mensuelles de l’assurance emprunteur reste fixe pendant toute la durée du crédit. Le taux est donc connu dès la signature du contrat et ne change pas : cette méthode permet d’éviter les mauvaises surprises et de pouvoir calculer son budget mensuel sereinement.

En revanche, comme cette méthode est majoritairement utilisée par les banques pour leurs contrats groupe, il est beaucoup plus difficile de renégocier son assurance de prêt immobilier en cours de remboursement.

Comme pour tous les contrats d’assurance, le montant des cotisations de l’assurance crédit immobilier est fixé librement par chaque assureur. Cependant, certains critères — autre que la compagnie d’assurance choisie — impactent également le coût d’une assurance emprunteur : votre profil, votre état de santé, le crédit en lui-même, les garanties et options choisies…

Les facteurs influençant le plus le prix

Pour définir les risques que vous représentez, et ainsi calculer le montant de vos cotisations d’assurance crédit immobilier, les banques et les compagnies d’assurance se basent sur trois critères principaux :

1. Votre profil médical : votre âge, votre état de santé et vos antécédents médicaux sont importants. Ainsi, si vous êtes âgé, fumeur ou atteint d’une affection longue durée par exemple, votre assureur pourra décider de vous appliquer une surprime pour couvrir les risques représentés.
2. Votre profil professionnel : certaines professions sont considérées comme étant « à risques » et peuvent donc faire augmenter vos cotisations d’assurance. C’est le cas par exemple pour les pompiers, les militaires, les routiers, les ouvriers, mais également les journalistes, diplomates ou chimistes.
3. Les risques dits « de loisir » : certaines pratiques sportives reconnues risquées, comme les sports extrêmes, le ski hors-piste, l’escalade ou encore la plongée, peuvent faire augmenter le coût de votre assurance emprunteur.

Enfin, les caractéristiques crédit en lui-même peuvent jouer sur le prix de l’assurance : selon le montant emprunté, le type de prêt, sa durée ou encore la quotité souscrite, les cotisations peuvent fortement varier !

Le cas des emprunteurs présentant un « risque aggravé de santé »

Si l’état de santé de l’emprunteur est un critère primordial dans le calcul des cotisations d’assurance emprunteur, il est nécessaire de différencier un emprunteur simplement fumeur ou âgé d’un emprunteur présentant ce que l’on appelle un risque aggravé de santé.

Afin de protéger les personnes atteintes d’une maladie grave — comme un cancer, une maladie cardiaque ou une maladie neurologique par exemple —, et leur permettre de souscrire un crédit immobilier et une assurance plus facilement, le gouvernement a mis en place en 2006 la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Cette convention stipule que le dossier d’un emprunteur présentant un risque aggravé doit pouvoir être étudié 3 fois, jusqu’à être accepté par une compagnie d’assurance avec à minima une garantie PTIA.

De plus, les personnes ayant eu un cancer dont la fin du protocole thérapeutique remonte à plus de 10 ans bénéficient du droit à l’oubli : elles n’ont pas à déclarer ce cancer dans le questionnaire de santé de l’assurance emprunteur.

Pour pouvoir profiter de l’AERAS, trois conditions doivent être respectées :

1. Présenter un risque aggravé de santé ;
2. Avoir moins de 71 ans lorsque le contrat d’assurance arrivera à échéance ;
3. Souscrire un crédit de 320 000 € maximum, et uniquement pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale.

Des options parfois coûteuses

L’assurance crédit immobilier dispose de garanties obligatoires, quel que soit le type crédit contracté, comme la garantie décès ou la garantie PTIA, mais également de garanties optionnelles.

C’est le cas par exemple de la garantie Perte d’Emploi, également appelée assurance chômage prêt immobilier, qui vous permet d’être couvert en cas de licenciement : vos cotisations seront prises en charge par l’assurance durant votre période de chômage.

La garantie MNO (Maladie Non Objectivable), la garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle) ou encore la garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle) sont également proposées en option dans les contrats d’assurance crédit immobilier.

Selon votre profil, ces options peuvent être intéressantes, mais attention à bien faire le point sur vos besoins ! Une garantie optionnelle fait fortement augmenter le montant de vos cotisations d’assurance.

Nous l’avons vu, le coût d’une assurance emprunteur n’est pas négligeable puisque selon les profils, il peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit ! Pourtant, l’assurance prêt immobilier est obligatoire : sans elle, les banques vous refuseront la souscription d’un crédit.

Voici donc quelques conseils pour faire baisser le coût de votre contrat et bénéficier d’une assurance emprunteur pas chère :

1. Choisir une délégation d’assurance plutôt qu’un contrat groupe : vous aurez ainsi une plus grande marge de négociation, ainsi qu’une assurance réellement personnalisée. Grâce à la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance prêt de votre banque !
2. Faire le point sur son profil, et ne souscrire qu’aux garanties essentielles.
3. Souscrire une assurance le plus tôt possible : plus vous êtes jeune, moins votre assurance sera coûteuse.

Enfin, sachez qu’avec la loi Hamon et la loi Bourquin, vous êtes libre de résilier votre assurance emprunteur à tout moment durant la première année de votre contrat, puis chaque année à la date d’échéance.

La loi Lemoine, quant à elle, autorise depuis le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment de votre contrat, et ce même si vous l'avez souscrit il y a plus d'un an.

N’hésitez donc pas à comparer régulièrement les offres pour dénicher un contrat plus avantageux !

Si le contrat d’assurance souscrit lors de la signature de votre offre de prêt ne vous convient plus — si les cotisations sont trop élevées ou les garanties pas assez couvrantes par exemple —, il est tout à fait possible d’en changer en faisant une lettre de résiliation d'assurance emprunteur.

En effet, deux lois permettent de changer d’assurance emprunteur et ce, même en cours de remboursement du crédit :

1. La loi Hamon : vous êtes libre de changer d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année de votre crédit, en respectant un délai de préavis de 15 jours avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.
2. L’amendement Bourquin : après la première année de votre crédit, la résiliation de l’assurance emprunteur est possible une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Un préavis de 2 mois doit être respecté.

Changer d’assurance crédit immobilier peut non seulement vous permettre d’avoir un contrat plus adapté à vos besoins avec des garanties plus couvrantes, mais également de faire des économies non négligeables !

Selon un article du journal Le Monde, publié en juillet 2020, un emprunteur pourrait réaliser jusqu’à 8000 € d’économie en changeant d’assurance en cours de crédit. Si vous aviez souscrit l’assurance groupe de votre banque, il peut donc être très avantageux de comparer les contrats et de faire une délégation d’assurance !

Attention cependant au principe d’équivalence des garanties. Si changer d’assurance emprunteur est possible, votre nouveau contrat doit impérativement proposer à minima les mêmes niveaux de garantie que celui proposé par votre banque. Référez-vous à la Fiche Standardisée d’Information fournie par votre établissement prêteur pour en savoir plus.

Combien coûte un changement d’assurance ?

Changer d’assurance emprunteur est totalement gratuit ! En effet, la législation française interdit aux banques de vous facturer des frais d’avenants ou d’appliquer une quelconque pénalité lors d’un changement d’assurance crédit immobilier.

En revanche, il est parfois possible de se voir facturer des frais de dossier lors de la souscription à un nouveau contrat dans une compagnie d’assurance indépendante par exemple.

Enfin, sachez que votre banque est dans l’obligation d’accepter votre nouveau contrat d’assurance si ce dernier respecte bien l’équivalence des garanties. Si votre contrat est conforme, mais que votre banque le refuse, vous pouvez saisir le médiateur de votre établissement bancaire, la DGCCRF ou encore l’assistance de l’ACPR.

Voir aussi :