[INTERVIEW] Tout comprendre à la hausse des taux des crédits immobiliers

Comment une banque décide-t-elle du taux à appliquer à chaque dossier ?

Une banque définit chaque mois sa grille de taux d’intérêt en fonction du contexte macro économique et de ses enjeux business. Les taux varient selon la durée d’emprunt bien sûr, mais aussi selon le profil de l’emprunteur :

• âge,
• niveau de revenu et d’apport,
• épargne disponible,
• si l’emprunteur achète seul ou avec quelqu’un,
• types de biens financés (résidence principale, locative ou secondaire)…

Autant de critères qui entrent en ligne de compte. Les meilleurs profils sont à priori les moins risqués pour la banque et bénéficieront d’un taux bas.

Pouvez-vous nous donner une idée d'un "taux intéressant" ?

En avril, les taux moyens étaient de 1,0 % sur 15 ans, 1,15% sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans, mais on a pu aller décrocher de très bons taux sur les meilleurs profils, comme 0,80 % sur 15 ans, 1,0% sur 20 ans et 1,15 % sur 25 ans.

On observe effectivement une remontée sensible des taux immobiliers depuis le début du mois d’avril. Ces taux ont augmenté dans une sélection de banques, entre 0,1 et 0,3 points et sont même montés jusqu’à +0,5 points dans une grande banque française. Cette hausse devrait être un peu plus généralisée chez les acteurs bancaires à partir du mois de Mai.

On l’explique de plusieurs façons :

• Le coût de refinancement des banques sur les marchés (taux auquel les banques empruntent pour pouvoir prêter ensuite) a augmenté d’environ 0.3% au cours du mois de mars. Le ralentissement de l’économie ainsi que l’alourdissement des dettes souveraines avec la crise du Covid-19 expliquent en grande partie ce phénomène macro-économique.
• Le marché est au ralenti depuis le début de la crise, seules 40% des banques ont pu poursuivre leurs services normalement et accepter de nouveaux dossiers de financement. Avec moins de concurrence, moins de pression, celles-ci ont mécaniquement pu faire augmenter les taux.
• L’incertitude économique impacte également les taux. En effet, la banque voyant l’emprunteur comme un investisseur, elle prend en compte le risque qu’elle prend en lui octroyant ce crédit. La santé financière des entreprise comme des ménages étant plus instable, les banques augmentent les taux pour compenser le risque.
• Enfin, cette hausse de taux permet aussi pour certaines banques d’améliorer leur marge, ces dernières ayant très fortement diminué sur les crédits immobiliers depuis 2016. Ceci leur re-donne un peu d’air, nécessaire en cette période tourmentée et en prévision de prochains mois difficiles.

Les taux restent à un niveau très faible, bien loin des taux pratiqués il y a 4 ans comme après la crise de 2008.

Néanmoins, cette légère hausse de taux va, de façon mathématique, exclure du crédit certains ménages plus modestes qui auraient normalement pu emprunter en 2019. Cette tendance s’observe également depuis janvier, suite à une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui demande aux banques de mieux respecter la règle des 33% de taux d'endettement maximum (ratio des charges du foyer + la mensualité du prêt sur les revenus du foyer emprunteur), là où l’on pouvait facilement s’approcher des 40% auparavant (voire au delà sous des conditions de “reste-à-vivre” convenables).

Les notaires sont normalement bien au fait de la situation à présent.

La période étant riche en incertitudes, il est difficile de prévoir l’évolution du marché. Certains professionnels s’attendent à un report voire gel des projets d’achat. D’autres imaginent que le confinement aura permis aux Français enfermés chez eux de faire le point sur leur logement actuel, et sûrement déclenché des envies. Il faudra quelques mois pour constater la hausse ou baisse des prix réelle. L’immobilier devrait dans tous les cas rester une valeur refuge.

Les taux sont toujours très bas, il serait dommage de ne pas en profiter.

Comme vu précédemment, celles-ci tournent au ralenti et les RDV en banque ou chez les courtiers en agence sont (quasi) impossibles.

Il est donc préférable de se tourner vers un courtier immobilier en ligne pour effectuer ces démarches. Chez Pretto, nous avons mis en place une “tour de contrôle” des banques dès le début du confinement. Elle nous permet de suivre l’activité des banques au quotidien, ainsi que les taux qu’elles pratiquent. Ces données sont centralisées dans nos outils pour remonter auprès des experts mais également dans notre simulateur. Les experts savent ainsi lesquelles travaillent encore et chez laquelle aller frapper pour obtenir le meilleur prêt selon le profil en question. De quoi gagner du temps et de l’énergie. Et après le confinement, de limiter les rendez-vous et le risque que ces déplacements pourraient représenter.