Quelle assurance habitation pour une colocation en bail individuel ?
Tout savoir sur l’assurance habitation pour une colocation en bail individuel !
Par Luko
Vous venez d'emménager en colocation ou vous louez votre bien à plusieurs colocataires ? Il est important de connaître une clause essentielle qui figure dans la majorité des contrats de bail : la clause de solidarité. En cas de défaut de paiement de la part d’un des locataires, cette clause précise que les autres colocataires devront s’acquitter du loyer à sa place.
Souvent oubliée, nous allons donc faire le point sur cette clause et sur les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou bailleur.
Qu'est-ce que la clause de solidarité ?
La clause de solidarité est une clause inscrite dans la majorité des contrats de colocation. C'est elle qui stipule que les colocataires seront solidaires entre eux en cas de défaut de paiement de l'un ou de l'autre.
Conformément aux articles 1200 à 1216 du code civil, la solidarité est définie de la sorte : « Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »
Concrètement ? Si cette clause est présente dans le bail, cela signifie que lorsqu'un colocataire ne paie pas son loyer, le propriétaire demandera alors aux autres locataires du logement de régler sa partie du loyer et ses charges locatives.
La clause de solidarité doit être explicitement stipulée dans le bail pour être applicable. En effet, elle ne peut pas être présumée, comme le précise l’article 1202 du Code Civil.
À la différence de l'assurance habitation en colocation, la clause de solidarité n'est pas obligatoire mais fortement appréciée par les propriétaires. En effet, grâce à cette clause, le propriétaire du logement se protège en cas de loyers impayés. Le locataire appelé en paiement solidaire, pourra, quant à lui, se retourner par la suite contre le colocataire défaillant.
Le saviez-vous ? La Garantie des Loyers Impayés permet également aux propriétaires de se protéger en cas de défaut de paiement de leurs locataires !
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Quels sont les avantages de la clause de solidarité dans un bail ?
Outre se prémunir de loyers impayés, la présence d'une clause de solidarité dans le bail rend plus facile la gestion des départs d'un ou de plusieurs colocataires. Ainsi, en cas de défaut de paiement du partant, les colocataires restants restent redevables du montant des loyers et charges afférentes pendant les six mois qui suivent l'événement. Ce délai ne peut être plus long, et ce même si aucun nouveau colocataire ne vient emménager au sein de la colocation.
Qui est concerné par le loyer solidaire ?
Si une clause de solidarité est précisée dans le bail, elle concerne tous les occupants de la colocation sans exception.
En cas de défaut de paiement de l'un des colocataires, le propriétaire pourra alors s'adresser :
- à tous les membres de la colocation ;
- aux colocataires qui auraient déjà quitté la colocation, selon la date à laquelle le bail a été signé et la situation.
Bon à savoir : le colocataire peut rester solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à la résiliation du contrat de bail de location, en fonction de la date de signature du bail et de la situation. Rendez-vous sur le simulateur mis en place par l'Etat pour savoir si vous êtes concerné !
La clause de solidarité pour les couples mariés
Les époux sont pleinement solidaires dans le bail, même si seul l'un des deux a signé le contrat. Le terme de la clause intervient au moment du divorce. Avant le prononcé de la décision, tous deux restent pleinement solidaires du paiement du loyer et des charges.
La clause de solidarité pour les couples pacsés
Les membres d'un couple pacsé ne sont solidaires du bail que si le document a été signé par les deux personnes. Dans le cas contraire seul le signataire possède des obligations de paiement envers le bailleur ou l'agence immobilière.
La clause de solidarité en concubinage
La clause de solidarité en cas de concubinage est plus souple que pour les couples mariés ou pacsés. À condition que le partenaire qui souhaite se libérer de la solidarité ne soit pas inscrit sur le bail. Dans ce cadre, il n'a plus le devoir de payer un loyer pour un logement qu'il n'habite plus mais il perd ses droits sur celui-ci.
Comment la rédiger dans le contrat de colocation ?
En tant que propriétaire, ce sera à vous d'insérer une clause de solidarité. Comme le précise l'article 1202 du code Civil, la solidarité entre les colocataires n'est pas présumée. Elle doit être précisée noir sur blanc dans le bail. C'est elle qui donne à chaque colocataire sa co-responsabilité dans le paiement du loyer et des charges.
Pour qu'elle soit valide juridiquement, nous vous donnons trois exemples de clause :
- « les locataires sont obligés solidairement et indivisiblement » ;
- ou bien « les colocataires sont tenus les uns pour les autres » ;
- ou encore « les colocataires ont obligation de tout ».
Découvrez les subtilités à connaître sur le bail solidaire en colocation.
Clause de solidarité en colocation et assurance
La clause de solidarité du bail en colocation n'a que peu d'impact sur le type d'assurance habitation que vous allez souscrire. Malgré le caractère solidaire du bail, il n'y a aucune obligation à s'assurer de manière collective. Chaque colocataire peut prendre sa propre assurance ou choisir un seul contrat pour l'ensemble des occupants. Elle devra toutefois couvrir ce que l'on appelle les risques locatifs que sont le dégât des eaux, l'incendie et l'explosion. Une attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire par les colocataires chaque année.
Dans certains cas, plus rares, le propriétaire souscrit une assurance pour le compte de la colocation. Il va ensuite répercuter le montant de la prime sur celui du loyer. Bien souvent, il s'agit d'un bailleur qui gère plusieurs biens et facilite sa gestion par ce moyen.
En cas de départ d'un des colocataires
En cas de bail commun à tous les colocataires incluant une clause de solidarité, le colocataire qui donne son préavis reste obligé de payer les dettes de la colocation. Cette obligation s'achèvera par la suite selon les cas et selon la date de signature du contrat de bail. S'il ne paye pas ses dettes, le propriétaire peut aussi solliciter la personne qui s'est portée caution solidaire pour percevoir la somme qui lui est due.
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les conditions financières de sortie en colocation se sont assouplies. Auparavant, même si un nouveau colocataire remplaçait le partant, ce dernier était quand même tenu au paiement des loyers et charges. Ce n'est plus le cas désormais.
Et si le bail est dépourvu d'une clause de solidarité ?
La situation est bien différente si le bail est dépourvu d'une clause de solidarité. Dans ce cas chaque colocataire est libre de quitter la colocation, même si un préavis doit être respecté. Le délai est le même que pour un contrat classique : un mois pour les meublés et les logements vides en zone tendue (généralement les agglomérations de plus de 50 000 habitants). Et trois mois pour les biens loués vides.
Lorsque le partant a quitté les lieux, il n'est plus tenu de payer sa part du loyer et des charges. C'est aux colocataires restants de s'acquitter de la facture jusqu'à trouver un nouveau colocataire ou quitter eux-mêmes les lieux.
En présence d'une clause de solidarité, le propriétaire a la possibilité de donner son préavis à un seul des colocataires. La décision sera valable pour l'ensemble des occupants, Dans ce cas tous sont libérés de l'obligation de solidarité : ils devront tout de même payer les loyers et les charges afférentes à la durée de leur présence dans le logement.
La bonne nouvelle ? Vous pouvez sortir de la solidarité même si cette clause figure dans votre bail actuel. Pour vous libérer de votre obligation de solidarité après votre départ, vous pouvez faire une demande à votre propriétaire, au travers d'un avenant de désolidarisation.
Si vous n'envoyez pas de demande de désolidarisation et :
- que votre bail de location a été signé après le 27 mars 2014, la clause de solidarité cessera automatiquement à partir du moment où un nouveau locataire sera inscrit sur le bail ou à défaut, 6 mois après la date de votre départ (article 8-1 de la Loi Alur) ;
- que votre bail date d’avant 2014, votre clause de solidarité ne sera plus effective à l’échéance du bail en cours.
La plupart des contrats de bail sont reconduits tacitement, c’est-à-dire renouvelés automatiquement à leur terme. Demander la résiliation du bail à l'échéance de votre contrat (en respectant le préavis), vous permettra de sortir de la solidarité automatiquement.
À noter que, lorsque la clause de solidarité prend fin, la caution de chaque colocataire (ou la caution commune le cas échéant) est libérée. Chaque personne va donc ainsi toucher cette somme, à moins qu'il n'y ait des dommages dans le logement et que cela implique une retenue de tout ou partie du montant.
La clause de solidarité en cas de séparation
En cas de séparation, l'un des deux conjoints ou les deux effectuent une demande de désolidarisation au propriétaire. En l'absence de celui-ci vous restez solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à la fin du bail s'il a été signé avant le 27 mars 2014 et au bout de six mois s'il l'a été après cette date.
Attention, même si la clause de solidarité ne figure pas dans le contrat de bail, vous y êtes tenus si vous êtes mariés ou pacsés. En cas de séparation l'ancien partenaire reste solidaire du paiement du loyer et ce même si seul l'un des conjoints est inscrit au bail. Vous pouvez vous en libérer via un avenant au bail.
Que faire en cas d'absence de clause de solidarité et d'indivisibilité ?
L'absence de clause de solidarité dans le bail peut compliquer la vie du propriétaire mais facilite les départs du ou des locataires qui souhaitent quitter le logement. En effet, dans ce cas, ils ne sont solidaires du paiement du loyer que jusqu'au terme de leur préavis. Et les colocataires qui restent ne sont pas tenus de s'acquitter de la quote-part de celui ou ceux qui ont quitté les lieux. Ce bail peut être rompu de manière unilatérale par chaque colocataire. Il est dit divisible.
Dans les faits rares sont les baux dépourvus de cette clause. La plupart des propriétaires l'intègrent.
Voir aussi :
Comment sortir de la solidarité ?