Les charges du propriétaire à la loupe

Être propriétaire s’accompagne de plusieurs charges qu’il est indispensable de prendre en compte pour établir son budget mensuel. Que votre logement soit votre résidence principale ou un investissement locatif, voici toutes les dépenses auxquelles vous devrez faire face.

La taxe foncière

Si la taxe d’habitation a récemment été supprimée, ce n’est pas le cas de la taxe foncière ! Tous les propriétaires doivent s’en acquitter chaque année au mois d’octobre, et ce pour tous les logements qu’ils possèdent au 1er janvier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, ou d’un logement mis en location.

Son montant est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien et de ses dépendances (c’est-à-dire le montant que vous toucheriez si vous mettiez ce bien en location), et du taux d’imposition en vigueur, fixé par la commune dans laquelle se trouve le bien.

L’impôt sur le revenu

Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez en toute logique des loyers : c’est ce que l’on appelle les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont imposables et doivent être déclarés chaque année aux impôts.

La législation et le taux d’imposition applicables dépendent en grande partie du type de location proposé (logement meublé ou logement vide) et de votre statut de propriétaire bailleur.

Pour les logements meublés

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

• Le régime réel : vous êtes alors imposable sur la totalité de vos revenus, mais il est possible de déduire certaines charges ;
• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, mais aucune déduction de charge n’est possible.

Attention, si vos revenus locatifs dépassent le plafond annuel fixé à 23 000 €, ou s’ils représentent plus de la moitié de vos revenus, vous ne pourrez plus prétendre au statut LMNP : vous basculerez automatiquement sur le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui a une fiscalité propre.

Pour les logements nus

Dans le cas d’un logement loué vide, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Là encore, deux régimes d’imposition existent :

• Le régime réel : l’imposition se fait sur la totalité des revenus, mais une déduction de charges est possible ;
• Le régime microfoncier : vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas le plafond annuel de 15 000 €. Aucune déduction de charges n’est possible.

Les charges de copropriété

Lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble, que ce soit votre résidence principale ou un logement que vous mettez en location, vous devez assumer certaines charges de copropriété indispensables au bon fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble.

Dans les charges générales, imputables à tous les copropriétaires, on retrouve :

• Les honoraires du syndic de copropriété ;
• Le nettoyage des parties communes ;
• L’assurance copropriété ;
• Les services de gardiennage ;
• L’électricité des parties communes ;
• L’entretien des espaces verts ;
• L’enlèvement des ordures ménagères ;
• Les travaux de rénovation : un ravalement de façade par exemple.

Ensuite, certaines charges dites particulières concernent uniquement certains équipements, et ne sont prises en charge que par les copropriétaires en ayant l’usage :

• L’entretien de la chaudière collective ;
• La maintenance de l’ascenseur ;
• Le nettoyage du parking ;
• Etc.

Les travaux d’entretien (hors entretien courant)

Un propriétaire a pour obligation de louer un logement décent à ses locataires. C’est donc à lui de prendre en charge les travaux de rénovation nécessaires après chaque état des lieux de sortie, comme par exemple :

• La remise en état du système d’aération ;
• La remise aux normes des réseaux d’électricité ou de gaz ;
• Le changement d’un mitigeur ou d’une chaudière ;
• Le remplacement d’une fenêtre ou d’un revêtement de sol en cas de vétusté.

En revanche, les travaux d’entretien courant, comme refaire les joints de la salle de bain ou réparer une fuite sous l’évier de la cuisine, sont à la charge du locataire. Même chose pour les petits raccords de peinture sur les murs ou le remplacement des poignées de porte : c’est au locataire de s’en occuper !

L’assurance habitation

L’assurance habitation est obligatoire pour les propriétaires possédant un logement en copropriété, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Dans ce cas de figure, il est impératif de souscrire un contrat comprenant au moins une garantie responsabilité civile !

On distingue deux contrats d’assurance pour les propriétaires :

• Assurance habitation propriétaire, pour les propriétaires occupant leur logement ;
• Assurance PNO, si le propriétaire est non-occupant et loue son logement.

Le coût d’une assurance habitation propriétaire est calculé en fonction de la taille du logement, mais également des garanties souscrites. Pour un appartement, comptez en moyenne 131 €/an pour un contrat classique.

Concernant l’assurance PNO, son coût est fixé en fonction du montant du loyer : entre 1 % et 2 % pour un contrat basique, et jusqu’à 4 % pour un contrat plus complet, soit en moyenne entre 60 € et 150 € par an. Le tarif PNO comprend les risques liés au locataire.

Pour les propriétaires de logements individuels (une maison par exemple), l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandée ! En cas de sinistre touchant les habitations voisines, comme un incendie par exemple, les frais de réparation seront entièrement à votre charge si vous n’êtes pas assuré.

Les frais liés au crédit immobilier

Acheter un bien immobilier ne s’improvise pas, et rares sont les propriétaires pouvant se permettre d’acquérir un logement sans avoir recours à un crédit immobilier.

Lorsque vous souscrivez un prêt, que ce soit pour acheter votre résidence principale, une résidence secondaire ou encore faire un investissement locatif, plusieurs frais doivent être pris en compte en plus de vos mensualités de crédit :

• Les intérêts du crédit : ils sont calculés en fonction du taux appliqué à votre crédit et représentent la rémunération de la banque ;
• L’assurance emprunteur : indispensable pour obtenir un crédit immobilier, il est essentiel de bien la choisir, car le coût d’une assurance de prêt peut représenter jusqu’à 1/3 du coût total d’un crédit ! Pour faire des économies, nous vous conseillons de faire une délégation d’assurance plutôt que de souscrire à l’assurance groupe de votre banque.
• Les frais de garantie : en plus de l’assurance de prêt, la banque peut vous demander une garantie supplémentaire pour se couvrir : une hypothèque ou une caution. Cependant, ces deux garanties représentent des frais supplémentaires : entre 0,8 % et 1,8 % du montant du prêt + une commission comprise entre 170 € et 620 € pour la caution (hors remboursement du versement au FMG), et environ 1,5 % à 2 % pour l’hypothèque (hors frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé).
• Les frais de dossier : ils représentent environ 0,5 % à 1,5 % du montant de votre prêt. Si votre profil est classique et que vous fournissez un apport personnel conséquent, il est bien souvent possible de négocier ces frais avec votre banque pour les réduire ou les supprimer.

Il faut de plus compter dans votre budget deux autres types de frais liés à l’achat. Cependant, au contraire des autres, ceux-ci ne sont payables qu’une seule fois, lorsque vous acquérez le bien :

• Les frais de notaire : si le logement acheté est un logement neuf, les frais représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente. En revanche, dans le cas de l’achat d’un bien ancien, les frais sont plus élevés : entre 7 % et 8 % du prix de vente du bien !
• Les frais d’agence : si vous passez par un agent immobilier pour acheter votre bien, des frais de commission vous seront facturés. En moyenne, comptez entre 4 % à 10 % du montant du prix de vente.

La Garantie Loyer Impayés (pour les bailleurs)

Mettre son logement en location est un bon moyen de générer des revenus, mais il existe malheureusement un risque d’impayé.

Si dans la grande majorité des cas, tout se passe bien, il est normal de vouloir s’assurer contre les loyers impayés, surtout lorsque votre crédit immobilier n’est pas encore remboursé ! Une grande partie des propriétaires bailleurs souscrivent donc une assurance loyers impayés (ou GLI) pour garantir leurs revenus locatifs.

Les procédures de recouvrement et d’expulsion des locataires mauvais payeurs sont longues et fastidieuses, et l’assurance GLI permet a minima d’être remboursé des loyers en retard ! Certains contrats incluent même une assistance juridique pour vous accompagner dans les démarches.

Le prix d’une assurance loyers impayés est calculé en fonction du logement et du montant du loyer. En moyenne, comptez entre 2 % et 5 % du loyer mensuel, charges comprises : pour un logement avec un loyer de 750 € par mois par exemple, les cotisations mensuelles seront fixées entre 15 € et 35 €.

Pour réduire vos charges tout en sécurisant vos revenus locatifs, vous pouvez opter pour la garantie Visale, ou bien demander un garant à votre locataire. Attention, ces dispositifs ne sont pas cumulables avec une assurance loyers impayés, vous devrez donc faire un choix !

Si les charges locatives peuvent faire peur, sachez qu’en tant que propriétaire bailleur vous avez la possibilité de récupérer une partie de ces charges en les refacturant à votre locataire. Cette refacturation prend la forme de charges ajoutées au loyer mensuel.

Les charges récupérables auprès du locataire

Seules certaines charges sont considérées comme des charges récupérables auprès d’un locataire : la liste est strictement encadrée par la loi. On retrouve donc :

• L’eau et le chauffage collectif : entretien des parties communes, arrosages, énergie de chauffage, entretien de la chaudière collective ;
• Les ascenseurs : maintenance régulière, dépannage, réparations, frais d’électricité ;
• Les parties communes : électricité, nettoyage, produits d’entretien, petites réparations ;
• Les espaces extérieurs : nettoyage, désherbage, jardinage ;
• Les frais d’hygiène : consommables liés à l’entretien, maintenance des poubelles, entretien des fosses ;
• Les petites réparations : VMC, ramonage, nettoyage des vitres ;
• Les taxes et redevances : enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.

Si la copropriété emploie un gardien ou un concierge, on distingue deux cas de figure :

• Le gardien s’occupe du nettoyage des parties communes et des poubelles : 75 % de son salaire peut être imputé aux locataires ;
• Le gardien ne s’occupe que d’une de ces deux tâches : seulement 40 % de son salaire peut être transformé en charge récupérable.

La régularisation des charges locatives

Lorsque le montant des charges appliquées au loyer est sous-évalué et ne suffit pas à couvrir les dépenses réelles du propriétaire, il est possible de faire une régularisation des charges annuelle pour récupérer le manque à gagner.

Attention, cette régularisation est soumise à certaines règles ! Pour une location vide, la régularisation des charges ne peut se faire qu’au moment du renouvellement du bail. Si le logement est loué meublé et que les charges sont payées de façon forfaitaire, aucune régularisation ne sera possible.