Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Considéré comme un risque aggravé, le tabagisme peut entraîner une surprime, voire une exclusion de certaines garanties de l’assurance emprunteur. Que vous soyez fumeur régulier ou occasionnel, faisons le point sur les spécificités et les conséquences de la consommation de tabac lors de la souscription d’un emprunt immobilier et de son assurance-crédit.
Pourquoi le fait d’être fumeur est important ?
La souscription d’un prêt implique le remboursement mensuel de la somme empruntée, composée du capital et de ses intérêts. Si l’emprunteur ne peut faire face à ses mensualités pour raison de maladie, accident, incapacité, invalidité, décès ou perte d’emploi, l’assurance du prêt immobilier prend alors les mensualités en charge.
Ce contrat d’assurance permet que l’organisme bancaire préteur continue de recevoir les remboursements mensuels ou, en cas de décès de l’emprunteur, reçoive le solde de l’emprunt. Les garanties de l’assureur emprunteur sont actionnées en cas de d’incapacité totale, partielle ou même ponctuelle de l’emprunteur à honorer le paiement de ces remboursements.
L’état de santé et les habitudes de vie du souscripteur figurent donc au cœur de la souscription de l’assurance emprunteur. Être fumeur aggrave les risques de maladies liées majoritairement aux poumons et entraîne souvent une espérance de vie plus courte que les non-fumeurs, ce qui implique que les garanties de l’assurance de prêt ont plus de chance d’être activées.
La liste des risques aggravés en assurance emprunteur intègre également les fumeurs.
Un fumeur désirant souscrire une assurance-crédit fera généralement face à une majoration du taux de prime entre 15 et 70 % afin de prévenir les risques inhérents à son tabagisme.
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Quelle quantité est considérée ?
Il suffit d’une cigarette en deux ans pour être considéré comme un fumeur. Si ces conditions peuvent paraître très contraignantes, les assureurs ne font aucune différence entre un consommateur de cigarette, cigare, pipe et celui adepte de la cigarette électronique contenant de la nicotine en liquide, ceci même si la pratique est occasionnelle.
Si vous êtes utilisateur d’une cigarette électronique sans nicotine, certains assureurs vous considérons comme non-fumeur. Cependant, cette pratique étant très récente, il n’y a pas encore de règle générale sur le sujet. Il faudra donc bien vérifier ce critère au moment de remplir le questionnaire de santé.
Ainsi, que vous fumiez 1 cigarette ou 20 cigarettes par jour, l’assureur juge que le risque pris de vous assurer est strictement le même.
Pour être considéré comme non-fumeur, il faut ne jamais avoir fumé ou avoir cessé depuis au moins deux ans.
Qu’en est-il du cannabis ? Dans bien des cas, le consommateur cochera la case fumeur du questionnaire, sans autre mention particulière, mais certains questionnaires demandent si vous consommez des drogues. Dans les deux cas, vos réponses pourront occasionner une augmentation de prime et d’éventuelles exclusions. De plus, bien souvent, les contrats d’assurance ne couvriront pas au titre de certaines garanties les accidents survenus sous l’emprise de stupéfiants (dont le cannabis).
Le questionnaire de santé et test cotinine
Le questionnaire de santé est une étape qui permet de valider les risques que présente votre profil d’emprunteur pour la banque. Il contient des informations nécessaires à l’assureur afin d’établir la cotation et le taux de prime de votre assurance emprunteur.
On y retrouve des questions basiques sur votre état de santé. Vos réponses peuvent entraîner des tests médicaux supplémentaires à la demande du médecin-conseil. Vous devez donc déclarer, entre autres, vos antécédents médicaux, les sports à risques pratiqués et si vous êtes fumeur ou non.
Dans ce dernier cas, vous pouvez être soumis à un test cotinine qui mesure le niveau de la nicotine dans les urines. Il précise les apports en nicotine des 2 à 3 derniers jours et indique la quantité de tabac consommée ou de nicotine présente dans une cigarette électronique.
Attention : ne mentez jamais ou ne dissimulez pas des informations importantes sur votre santé en complétant le questionnaire médical. L’article L-113.8 du Code des assurances précise que l’assurance de votre prêt peut être annulée en cas de fausse déclaration intentionnelle.
Quelles conséquences pour l’assurance de prêt ?
Prêt inférieur à 200 000 €
Le 3 février 2022 a signé la fin du questionnaire médical, ce qui permet d’éviter les surprimes liées au tabagisme. Cette petite révolution est néanmoins limitée aux conditions suivantes :
- montant de prêt inférieur à 200 000 euros par personne ;
- fin de remboursement du prêt avant la soixantième année, ce qui oblige à signer un prêt avant l’âge de 35 ans si le prêt est souscrit sur une durée de 25 ans.
Notez que ces deux conditions sont cumulatives.
Prêt supérieur à 200 000 €
Si le prêt est d’un montant supérieur à 200 000 euros, le questionnaire de santé s’appliquera, et l’assurance emprunteur du fumeur risque une majoration du taux de prime potentiellement importante, car fumer est assimilé à un risque aggravé en assurance.
L’emprunteur fumeur va donc obligatoirement voir les mensualités d’assurance de son crédit immobilier augmenter, car l’assureur considère qu’il y a ici davantage de risques à voir l’emprunteur ne pas rembourser les échéances prévues au contrat.
L’application de cette surprime n’est pas forcément un handicap pour l’emprunteur fumant régulièrement ou occasionnellement. Elle lui permet de réaliser son projet d’achat immobilier tout en garantissant les risques potentiels auxquels il est exposé par sa consommation de tabac ou de cigarette électronique.
Pour être bien couvert pour la durée de votre crédit, il vaut mieux payer une surprime plutôt que de voir des garanties exclues. Si votre assureur vous signifie une exclusion, n’hésitez pas à faire appel à un autre assureur ou à un courtier vous permettant d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles proposées par la banque, grâce à la délégation d’assurance
L’assurance d’un crédit est encadrée par différentes lois venant, pour certaines assouplir les conditions de souscription d’une assurance de prêt. La loi Lemoine permet aujourd’hui de résilier une assurance de prêt à tout moment.
Déclarer un changement de situation
Si votre situation évolue en cours de prêt, vous devez déclarer ces changements à votre assureur.
- Vous ne fumez plus depuis plus de 24 mois : votre contrat d’assurance emprunteur tient sûrement compte de votre précédente situation de fumeur. Vous avez la possibilité de notifier cette évolution à votre assureur et de demander la révision de votre contrat et, par voie de conséquence, du coût de votre assurance. Vous devrez généralement adresser à l’assureur des résultats d’analyse complets qui viendront prouver l’abandon de cette habitude.
- Vous vous êtes mis à fumer : vous devez en informer votre assureur qui vous demandera éventuellement un test cotinine et est en droit de revoir le montant de votre assurance de prêt.
Peut-on me refuser un prêt si je suis fumeur ?
Ce n’est pas tant le crédit qui peut être refusé puisqu’il tient compte de votre situation financière, mais l’assurance du prêt immobilier qui peut ne pas être validée.
Il est important de bien comprendre la différence entre l’offre de prêt venant financer un achat immobilier et l’assurance emprunteur qui assure le remboursement par échéances de ce dernier. Si la banque vous propose un crédit, elle est en droit de refuser de vous assurer.
Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à prendre contact avec d’autres assureurs et demander à votre banque une fiche standardisée d’information (FSI) qui vous permettra de souscrire à une assurance emprunteur selon les conditions exigées par votre organisme bancaire.
Notre conseil : souscrire une assurance-crédit en délégation d’assurance peut vous faire économiser jusqu’à 15 000 € sur l’ensemble de votre prêt.
Notez tout de même que dans certains cas très spécifiques, l’accès au prêt pourra cependant être beaucoup plus difficile, voire remis en question et éventuellement non garanti.
Le tabagisme est un élément important dans la prise en compte de votre assurance emprunteur par l'établissement bancaire, mais il n'est pas l'unique condition ou maladie étudiée pour sécuriser l'emprunt. La dépression, les cas de cancer, de spondylarthrite ou de diabète sont analysés pour que la prime d'assurance proposée corresponde au profil de l'emprunteur.
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