Comment assurer une copropriété sans syndic professionnel ?

• l'assurance de copropriété est obligatoire même si le syndic est bénévole ;
• l'assurance doit être votée en assemblée générale (AG) à la majorité des copropriétaires ;
• il est recommandé de souscrire une responsabilité civile pour le syndic bénévole pour en protéger ses membres en cas d'erreur de gestion.

La loi du 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété et encadre la souscription d'une assurance responsabilité pour les parties communes de la copropriété. Il est fortement recommandé de souscrire des garanties supplémentaires, comme l'assurance multirisque immeuble (MRI) pour une copropriété sans syndic ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Celles-ci vient sécuriser l'immeuble, notamment en cas de dommage au bien ainsi que les bénévoles.

L'assurance collective d'une copropriété couvre les parties communes d'un immeuble. Elle est souscrite pour le compte des copropriétaires. Ce contrat est articulé en une garantie obligatoire et deux garanties facultatives :

• responsabilité civile copropriété : garantie obligatoire qui couvre tout sinistre aux tiers dont l'origine émanerait de l'immeuble : chute d'éléments de la toiture, affaissement d'un mur, dommages aux véhicules garés sur le parking privé de l'immeuble, etc.
• responsabilité civile du syndic bénévole : garantie facultative pour les actes de gestion du syndic bénévole au cours de son mandat : erreur ou omission involontaire ;
• multirisque immeuble : assurance facultative mais recommandée. Elle inclut une garantie dommages aux biens pour protéger l'immeuble et ses occupants en cas de sinistre : incendie dans les parties communes, dégât des eaux s'étendant à un appartement de la copropriété, vol ou vandalisme dans l'entrée, etc.

La garantie responsabilité civile copropriété

La garantie Responsabilité Civile qui est obligatoire, assure la copropriété contre les dommages qu’elle pourrait causer à un tiers. Comme par exemple un arbre qui tombe sur la clôture du voisin ou une tuile qui se détache et endommage la voiture d'un tiers stationné dans la rue.

La garantie responsabilité civile du syndic bénévole

Cette extension de contrat couvre les bénévoles du syndic intervenant dans le cadre de leur mission au sein de la copropriété, notamment en cas d'erreur de gestion dommageable à la copropriété. Elle garantit ainsi chaque membre bénévole du syndic contre une mise en cause personnelle au sein de son mandat.

Le contrat multirisque immeuble garantit uniquement les parties communes de l'immeuble. Chaque propriétaire, bailleur ou locataire doit assurer sa partie privative par un contrat multirisque habitation.

Le contrat multirisque immeuble couvre généralement:

• Les dégâts à l'immeuble : dégâts des eaux, incendie, foudre, explosion, tempête, catastrophe naturelle ;
• Le vol et le vandalisme : dégâts aux parties communes suite à intrusion ;
• Le bris de glace : détérioration des glaces, vitres et vitrages des parties communes de la copropriété.

L'assurance de la copropriété est négociée par le syndic pour le compte des copropriétaires. Il est donc de son rôle de consulter différents assureurs et de comparer :

• le montant de la prime ;
• les garanties du contrat :
• le montant des franchises applicables.

Le syndic professionnel ou bénévole inscrit la sélection de la future assurance de la copropriété à l'ordre du jour de l'assemblée générale ou extraordinaire. Après présentation de chaque devis d'assurance de copropriété, le choix de l'assureur est soumis à délibération et vote des copropriétaires, avec ou sans syndic professionnel. L'assureur désigné est ensuite entériné et inscrit au rapport de l'assemblée générale.

Le paiement des primes d'assurance

Le souscripteur du contrat est la copropriété. La prime d'assurance est réglée, en principal, par le syndic qui en fait l'avance pour le compte des occupants. Il intègre ensuite le montant de la quote-part, répartie en tantièmes, et l'adresse à chaque copropriétaire, dans l'appel de charges trimestriel.

Une part plus importante de cette prime d'assurance peut être demandée au copropriétaire d'un local commercial du fait du risque aggravé de l'exploitation commerciale ou artisanale ou d'une utilisation plus fréquente de l'ascenseur (cas d'un médecin recevant de la clientèle en cabinet).

Que couvre-t-elle ?

Malgré leur intention de bien faire, les bénévoles peuvent commettre des erreurs pouvant engager leur responsabilité et impacter la copropriété c'est là, l'intérêt de l'assurance responsabilité civile du syndic bénévole qui couvre les erreurs de gestion du syndic dans le cadre de sa mission. Cette assurance vient ainsi couvrir chaque membre lorsqu'il assure de nombreuses tâches comme :

• la comptabilité ;
• le suivi de travaux ;
• les appels de fonds ;
• le paiement des salaires et déclarations fiscales des employés de la copropriété ;
• la gestion du compte bancaire.

Est-elle obligatoire ?

Cette assurance n'est pas obligatoire mais est fortement recommandée. Un copropriétaire peut tout à fait rechercher la responsabilité d'un ou de plusieurs bénévoles dans le cadre de leur mandat de gestion, et ce, même si l'erreur est involontaire.

Qui prend en charge le coût de la RC du syndic bénévole ?

La prime d'assurance est prise en charge par la copropriété. Comme pour l'assurance multirisque ou pour la responsabilité civile de l'immeuble, la prime est répartie selon la quote-part, en tantièmes, détenue par chaque copropriétaire.

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