Assurance copropriété et immeuble

L'assurance copropriété est obligatoire comme le précise l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles. Le syndicat des copropriétaires (c'est-à-dire le regroupement de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble) est tenu de s'assurer à minima contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Un immeuble en copropriété est ainsi couvert par 3 types d’assurance :

• L’assurance de la copropriété qui couvre les dommages causés par l'immeuble à des tiers (responsabilité civile) et éventuellement les dégâts subis par l'immeuble lui-même ;
• L’assurance habitation de chacun des copropriétaires et des locataires qui couvrent les dommages provenant des parties privatives ;
• L'assurance propriétaire non-occupant des propriétaires d'appartements en location ou vacants, qui couvre les dommages provenant des parties privatives inoccupées ou qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.

La copropriété n'est pas légalement tenue d’assurer l’immeuble contre les dommages causés à lui-même, mais un grand nombre de règlements de copropriété impose cette assurance dommages qui permet de mieux couvrir les copropriétaires en cas de pépin.

La copropriété peut ainsi décider d'étendre la couverture aux dommages causés à l’immeuble en souscrivant une assurance multirisque immeuble (MRI) (c'est le nom technique de l'assurance de copropriété) incluant une garantie dommages aux biens.

Elle est libre également de souscrire des garanties supplémentaires facultatives pour protéger au mieux la copropriété.

L’assurance copropriété est une couverture d’assurance collective. Elle couvre les copropriétaires et les parties communes de l’immeuble en copropriété grâce à :

• La responsabilité civile de la copropriété (obligatoire) ;
• L’assurance dommages causés à l’immeuble (facultative mais parfois imposée par le règlement de copropriété) ;
• Des garanties complémentaires (facultatives).

La responsabilité civile

La responsabilité civile de la copropriété couvre les personnes victimes de dégâts (copropriétaires ou personnes extérieures) provenant des parties communes de l’immeuble comme une chute de tuile ou de pan de mur, des blessures causées par une porte mal fixée ou un escalier glissant, etc. mais également les sinistres causés par une personne en charge de la tenue de l’immeuble, comme le gardien par exemple.

Les dommages à l’immeuble

Les dommages causés à l’immeuble peuvent également être couverts si le syndicat souscrit à cette couverture non obligatoire. En règle générale, ce contrat d’assurance est un contrat dit multirisque immeuble ou MRI, qui prend en charge les sinistres suivants :

• Les dégâts des eaux : débordements, fuite de canalisations, infiltrations, recherche de fuite, etc. ;
• Les incendies, la foudre, les explosions ainsi que les dommages provoqués par la fumée et les pompiers ;
• Les tempêtes, la grêle et les dégâts provoqués par la neige sur les toitures ;
• Les catastrophes naturelles : avalanches, tremblement de terre, etc ;
• Les catastrophes technologiques : lorsqu’il y a un arrêté de catastrophe technologique ;
• Le vol et le vandalisme : notamment dégâts causés par les cambrioleurs ;
• Les bris de glace : détériorations ou casse de glaces des parties communes, de séparations vitrées entre les balcons et terrasses, etc. ;

Ne sont généralement couvertes que les parties communes de l’immeuble.

Les garanties supplémentaires

Incluses au contrat initial ou en option, vous trouverez parfois les garanties facultatives suivantes (liste non exhaustive) :

• Les dommages électriques : en cas d'accident d'origine électrique comme la chute de la foudre ou une surtension (influence de l'électricité).
• Effondrement : effondrement des fondations, des murs ou de la toiture de l’immeuble ;
• Graffitis : tags, graffitis et autres affichages non intentionnels sur les murs de l’immeuble ;
• Bris de machine : dommages sur les chaudières, pompes à chaleur, ascenseurs, etc. ;
• Aménagements extérieurs et piscine : couvre les installations d’éclairage, les clôtures, les espaces verts, les piscines, les courts de tennis, etc. sur la copropriété ;
• Panneaux photovoltaïques : dommages causés à vos panneaux photovoltaïques posés en toiture ;
• Charges de copropriétés impayées : prise en charge des charges de copropriété impayées par un copropriétaire ;
• Honoraires de frais de gestion du syndic suite à sinistre : prise en charge des honoraires facturés par le syndic professionnel ou l’administrateur au titre de la gestion du sinistre ;
• Rupture de cuve et coulage : perte de liquide contenu dans une cuve et détérioration de la cuve elle-même ;
• Honoraires d'expert : la prise en charge des honoraires de l’expert mandaté par la copropriété lors d’un sinistre dans le cadre d'une contre-expertise souhaitée par la celle-ci.

Pour savoir ce que couvre exactement l’assurance de votre copropriété, n’hésitez pas à bien lire votre contrat d’assurance.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assurance de copropriété doit être souscrite par l'ensemble des copropriétaires regroupés en syndicat (à ne pas confondre avec le syndic). Le choix de l'assurance relève d'une décision collective votée en assemblée générale sous la supervision du syndic.

En général, le syndic ou les copropriétaires réalisent des devis auprès de plusieurs assureurs puis les soumettent au vote lors de l'assemblée générale. Une sélection des propositions est souvent opérée en amont avec l'aide du conseil syndical afin de ne soumettre que les offres les plus pertinentes.

Dans le cas où la majorité n’est pas atteinte lors du vote de l’assemblée générale, l'article L. 112-1 du Code des assurances indique que l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Qui peut initier la démarche ?

Dans un immeuble en monopropriété, c'est le propriétaire qui décide de changer ou non d'assurance.

Les démarches à effectuer

1. Demander au syndic de mettre le changement d'assurance à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (tous les copropriétaires peuvent le faire) ;
2. Réaliser soi-même, ou faire réaliser par le syndic, des devis auprès de différents assureurs (Demandez votre devis auprès de notre partenaire ici) ;
3. Présélectionner les meilleures offres (avec l'aide conseil syndical en général) ;
4. Transmettre les devis sélectionnés au syndic afin qu'il les annexe de la convocation à l'AG ;
5. Voter le changement d'assurance en assemblée générale (vote à la majorité simple) ;
6. Si le changement est voté, le syndic devra alors souscrire la nouvelle assurance au nom des copropriétaires puis envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la résiliation du contrat d’assurance de copropriété.

Quand peut-on changer d'assurance ?

Le changement d'assurance devant être voté en assemblée générale, nous vous conseillons donc de vous y prendre plusieurs mois à l'avance afin d'avoir le temps de faire ajouter le changement d'assurance à l'ordre du jour de l'AG par le syndic et de faire réaliser des devis avant l'envoi des convocations.

Les assurances de copropriété sont généralement des contrats d’un an avec tacite reconduction. Cela signifie que le contrat d'assurance ne peut être résilié qu'à la date anniversaire de sa signature, en respectant les délais de préavis prévus au contrat. Sinon il est automatiquement reconduit pour un an par défaut.

Selon la loi 2005-67 du 28 janvier 2005, dite loi Chatel, l’assureur a pour obligation d’informer le consommateur par écrit, entre trois et un mois avant la fin de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de résilier son contrat d'assurance.

• Si l'assureur envoie l'avis d'échéance moins de 15 jours avant date de fin de préavis et jusqu'à la date d'échéance, le syndic a 20 jours pour résilier le contrat. Passé ces 20 jours, il ne sera donc plus possible de résilier le contrat avant l'échéance suivante.
• Si l'assureur envoie le préavis après la date d'échéance du contrat ou si l'assureur oubli e tout simplement de l'envoyer, le syndic peut résilier à tout moment et sans frais.

Les primes d’assurance de copropriété sont généralement réglées par les copropriétaires, qui se partagent équitablement le montant de la prime via les charges de copropriété en fonction de la quote-part de chacun (les fameux tantièmes).

Cependant, il existe des exceptions, notamment lorsqu’un copropriétaire est exposé à un risque plus grand que les autres copropriétaires à cause de son bien (restaurant, commerce, local commercial en rez-de-chaussée, etc.). Dans ces cas-là, le copropriétaire peut être amené à régler une part plus importante de la prime d’assurance copropriété.

L’assurance est obligatoire pour la copropriété mais également pour les copropriétaires avec néanmoins des nuances selon leur situation.

L'obligation d'assurance pour les copropriétaires

Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non-occupant, et chaque syndicat de copropriétaires est également tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile. En d’autres termes, l'assurance responsabilité civile est obligatoire pour tous les copropriétaires et tous les syndicats de copropriété.

Pour les propriétaires occupants

Le propriétaire occupant son logement dans la copropriété a également pour obligation, selon la loi Alur, de souscrire à minima à une assurance responsabilité civile. Cette assurance responsabilité civile permet d’assurer le copropriétaire lorsqu’un sinistre occasionnant des dommages à un tiers (voisins ou personnes extérieures) ou aux parties communes, provient de sa partie privative (logement, garage, cave, etc.).

En pratique, le propriétaire occupant souscrit souvent à une assurance que l’on appelle « multirisque habitation ». Cette assurance habitation permet de couvrir à la fois la responsabilité civile du copropriétaire mais également les dommages infligés à lui-même et à ses biens en cas d'incendie, dégâts des eaux, cambriolage ou vol, etc.

Pour les propriétaires non-occupants (propriétaires bailleur ou logements vacants)

Les propriétaires de biens en location ou vacants doivent également s'assurer. En effet, l'assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur.

L'assurance PNO permet de couvrir les dommages dont le propriétaire pourra être tenu responsable (défaut d'entretien ou de réparations locatives à la charge du bailleur, etc.) ou survenus lorsque le logement n’est pas loué, ou lorsque la couverture du locataire est insuffisante.

Pour connaître le prix de cette couverture, consultez notre article sur le coût d'une assurance PNO.

La loi Alur protège également les propriétaires bailleurs si le locataire du logement refuse de souscrire à un contrat après une mise en demeure de fournir une assurance locataire. Le propriétaire peut ainsi souscrire une assurance pour le compte de son locataire. Le montant de cette prime souscrite par le propriétaire sera reportée sur le loyer du locataire. Si il le souhaite, le propriétaire peut également majorer de maximum 10% cette prime d’assurance, afin de se dédommager des démarches administratives. Le refus d'assurance est également un motif de rupture du bail et donc d'expulsion du locataire si cette clause figure au contrat de location.

L'obligation d'assurance pour les locataires

Le locataire est lui aussi tenu de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs et incluant une responsabilité civile. Il est généralement conseillé aux locataires de souscrire à une assurance multirisque habitation, afin de pouvoir couvrir également leurs biens en cas de sinistre. Luko propose pour cela une offre assurance locataire et un article vous expliquant que faire en cas de défaut d'assurance d'un locataire.

En cas de sinistre issu des parties communes

Lorsqu’un sinistre provient des parties communes, c’est au syndic de déclarer le sinistre à l’assurance de copropriété. Luko vous aide à tout savoir sur la gestion des sinistres en copropriété.

Pour pouvoir obtenir une indemnisation, le délai de déclaration de sinistre est de 5 jours maximum suivant les faits. Attention, les vols eux doivent être déclarés dans les 2 jours, et les dommages en cas de catastrophe naturelle dans les 10 jours qui suivent l’arrêté ministériel.

Le syndic doit déclarer le sinistre à l’assurance de copropriété par lettre recommandé avec accusé de réception. La lettre doit contenir les éléments suivants :

• Le numéro de contrat d’assurance ;
• La date du sinistre ;
• L’origine et le lieu précis du sinistre ;
• Une description précise des dégâts en joignant des photos ;
• Une estimation du montant des pertes et des réparations (un devis de réparation sera fait par la suite) ;
• Le constat amiable en cas de dégât des eaux (même si la partie adverse refuse de le signer).

En cas de sinistre issu de parties privatives affectant des parties communes

Lorsqu’un sinistre provient de parties privatives, c’est au propriétaire du bien d’où provient le sinistre de déclarer le sinistre à son assurance.

La recherche de fuite en copropriété

La fuite d’eau est l’un des sinistres les plus courants au sein d’une copropriété. La première chose à faire en cas de dégât des eaux est de chercher l’origine de la fuite. Depuis le 1er juillet 2020, l'assureur de l'immeuble organise la recherche de fuite uniquement dans les parties communes, et l'assureur de l'occupant se charge généralement de la recherche dans les parties privatives de son assuré. Un professionnel peut également être appelé pour rechercher la fuite. Dans le rapport d’intervention, il sera indiqué si la fuite d’eau provient des parties communes de l’immeuble ou d’une partie privative.

Les frais qui incombent à la recherche de la fuite d'eau sont pris en charge par l’assureur de la personne à l’initiative de la recherche. Si le syndic de l'immeuble procède à la recherche de fuite et que la source de la fuite provient d'une partie privative, c'est normalement à l'assureur du syndic de prendre en charge les frais de recherche.

Lire notre article : Le dégât des eaux en copropriété

Le rôle de la convention IRSI et de la convention CIDE-COP

La convention IRSI (convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) permet aux copropriétaires d’être indemnisé en cas de dommages liés à un incendie ou à un dégât des eaux, si le total hors taxes des dommages ne dépasse pas 5 000€.

Son but ? Simplifier et accélérer les processus d’indemnisation en cas de sinistre.

Pour pouvoir appliquer la convention IRSI, le sinistre doit répondre aux critères suivants :

• Le sinistre doit être un dégât des eaux ou un incendie ;
• Il doit provenir de l’immeuble ou de l’immeuble voisin ;
• Les dommages doivent être inférieurs ou égaux à 5 000€ HT par local sinistré ;
• Le sinistre doit engager deux sociétés d’assurance adhérentes à la convention.

Lorsqu’un sinistre survient dans une partie privative, c’est l’assureur de l’occupant qui prendra en charge le dossier d’indemnisation, on l’appelle l’assureur gestionnaire. Ensuite, l’indemnisation se fera en fonction du montant des réparations :

• Pour les dommages inférieurs à 1 600€ de réparation HT : l’assureur gestionnaire sera en charge d’indemniser les victimes ;
• Pour les dommages compris entre 1 600€ HT et 5 000€ HT : une expertise doit être effectuée par l’assureur gestionnaire pour le compte des autres assureurs, mais ce sont aux assureurs d’indemniser chacun leurs clients.

La convention CIDE-COP simplifie quant à elle la gestion des sinistres « dégâts des eaux » survenus exclusivement en copropriété, affectant des logements à usage d'habitation, et s'applique lorsque la convention IRSI ne peut pas être mise en jeu et lorsque ces conditions sont réunies :

• le dégât des eaux concerne au moins deux personnes ayant souscrit une garantie dégât des eaux auprès d’au moins deux assureurs différents, signataires des conventions ;
• si le sinistre a eu lieu après le 1er juin 2018 : les dommages matériels doivent être supérieurs à 5 000€ HT ;
• le sinistre doit survenir dans la copropriété qui subit les dommages.

1. Choisir votre niveau de couverture : déterminer avec l'aide du conseil syndical quelles garanties vous souhaitez souscrire. Responsabilité civile seule pour faire des économies ou bien couverture plus complète protégeant également le bâtiment pour dormir sur vos deux oreilles ? Certains règlements de copropriété obligent à souscrire une assurance dommages aux biens pour couvrir les parties communes elles-mêmes en cas de pépin.
2. Demander des devis : pour bien choisir, le mieux est de réaliser des devis d'assurance copropriété à plusieurs compagnies d’assurance différentes afin de pouvoir comparer les couvertures, les tarifs et le montant de la franchise. Pour établir un devis, le syndic devra fournir à l’assureur un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes.

Vous pouvez demander votre devis en ligne gratuitement ici auprès de notre partenaire. Cela ne prend que quelques minutes.

Il est également possible de passer par un courtier en assurance, afin de trouver l’assurance copropriété au meilleur rapport qualité/prix. Le professionnel sera alors capable de négocier pour vous des étendues de garanties ou des remises sur le tarif annuel de l’assurance copropriété.

Une fois les devis reçus, le syndic est tenu de faire voter le nouveau contrat d'assurance en assemblée générale.

Syndic bénévole

L'assurance n'est pas obligatoire pour les syndics bénévoles mais fortement recommandée pour couvrir les membres en cas d'erreur dommageable aux copropriétaires ou à des tiers lors de l'exercice de leur mandat. Vérifiez donc que la responsabilité civile des syndics bénévoles est une garantie incluse au contrat d'assurance copropriété.

Voir notre article : Assurance et syndic bénévole

Syndic professionnel

Les syndics professionnels doivent disposer de deux assurances distinctes en plus d'être détenteurs d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture :

• Une assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour dédommager les copropriétaires en cas de faute entraînant des dommages ;
• Une garantie financière dont le but est de garantir les fonds en dépôt dont le syndic a la gestion de par son mandat.

Voir aussi : Assurer une copropriété sans syndic professionnel