De plus en plus de Français se lancent dans la location de chambres d’hôtes : pourquoi pas vous ? Si vous disposez de plusieurs chambres libres chez vous et que vous aimez le contact humain, cette activité est peut-être faite pour vous. Attention toutefois avant de faire le grand saut, car une réglementation stricte s’applique pour ce type de location, et notamment en matière d’assurance. On fait le point sur les conditions à respecter.
Qu’est-ce qu’une chambre d’hôtes ?
Par définition, une chambre d’hôtes s’apparente à une location meublée. Toutefois, à la différence de la location de gites, la chambre est située dans le logement de l’habitant. Elle est entièrement meublée et offre tout le confort nécessaire pour une ou plusieurs nuits : lit, table, chaises, placard, etc.
Des prestations doivent également obligatoirement être proposées avec la location, comme le petit-déjeuner inclus, la fourniture du linge (draps et serviettes de bain) ainsi qu’un accès à une salle de bain et des sanitaires.
Si vous le souhaitez, vous pouvez proposer des repas au déjeuner ou au diner à vos clients : on parle alors de table d’hôtes.
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Assurer sa chambre d’hôtes
Légalement, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance dédiée lorsque l’on se lance dans la location de chambres d’hôtes. Toutefois, dans les faits, elle se révèle indispensable !
En effet, la location de chambres d’hôtes n’est pas couverte par l’assurance multirisque habitation classique, car il s’agit d’une activité professionnelle. Or, vous recevez des personnes chez vous : en cas de sinistre, votre responsabilité civile peut être engagée.
Déclarer son activité
Votre logement n’est plus seulement votre résidence principale : il devient un lieu d’hébergement touristique. De ce fait, vous avez l’obligation d’en informer votre assureur, car votre nouvelle activité engendre des risques non couverts.
Si vous ne le faites pas et qu’un sinistre survient, vous ne serez pas couvert pour les dommages causés à vos clients : vous risquez non seulement un refus d’indemnisation de la part de votre assurance, mais vous devrez également prendre à votre charge l’indemnisation des victimes.
Les garanties indispensables
Recevoir des touristes à son domicile n’est pas anodin. Il est donc indispensable de souscrire certaines garanties spécifiques à l’activité de chambres d’hôtes :
- Une garantie responsabilité civile pour indemniser vos clients en cas de chute dans les escaliers ou au bord de la piscine par exemple ;
- Une garantie vol pour couvrir vos effets personnels, mais également votre fonds de caisse ;
- Une garantie vol et dommages aux biens des locataires (effets personnels, bagages) ;
- Une garantie intoxication alimentaire, indispensable si vous faites table d’hôtes en parallèle ;
- Une garantie pertes financières pour être couvert en cas de perte de chiffre d’affaires suite à un sinistre rendant la location impossible.
Si vous souhaitez proposer des activités annexes à vos clients, comme l’accès à une piscine, des cours d’équitation ou encore des promenades en bateau, il sera nécessaire de souscrire des garanties optionnelles dédiées.
Comment choisir son contrat ?
Si vous ne louez qu’une chambre, il est souvent possible de souscrire une option « chambre louée » auprès de votre assureur, ou de demander une extension des garanties de votre assurance habitation. Vous recevrez alors un avenant à votre contrat et votre responsabilité civile sera couverte.
Dans le cas où vous souhaitez louer plusieurs chambres, il est recommandé de souscrire un contrat dédié pour bénéficier d’un tarif préférentiel. Voici quelques conseils pour choisir la meilleure assurance :
- Demandez plusieurs devis pour faire jouer la concurrence ;
- Négociez avec votre assureur habitation ;
- Étudiez les garanties et plafonds d’indemnisation proposés ;
- Faites attention aux exclusions de garantie.
Chaque chambre d’hôtes est différente, il n’existe donc pas de contrat universel. Prenez en compte vos besoins, votre budget et les risques engendrés par votre activité.
Une réglementation stricte
Si, au départ, la location de chambre d’hôtes bénéficiait d’un certain flou juridique, son cadre est désormais défini par l’article D324-13 du code du tourisme.
Les plus de 60 000 chambres d’hôtes proposées à la location en France sont donc strictement réglementées, comme l’ensemble des locations saisonnières, tant dans les conditions requises pour la location que pour la déclaration des revenus générés.
Dans certaines communes, une taxe de séjour peut être demandée, entre 0,20 euro et 1,50 euro par personne et par nuit. Il faudra alors la facturer aux locataires, puis la reverser à la municipalité.
Les prérequis
Proposer une chambre d’hôtes à la location ne s’improvise pas, et tous les propriétaires ne peuvent pas y prétendre. En tant que loueur, vous devez respecter certaines obligations :
- L’accueil des touristes et clients doit être fait par l’habitant ;
- La location doit proposer une formule nuit et petit-déjeuner inclus ;
- Tout le linge de maison doit être fourni pour toute la durée du séjour ;
- La chambre doit permettre un accès direct à une salle d’eau et à des w.c., ou un accès indirect au minimum ;
- La chambre doit avoir une surface de 9 m² minimum, ainsi qu’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, et disposer d’une fenêtre ;
- Les règles d’hygiène, de salubrité et de sécurité liées à la location doivent être respectées ;
- Une facture doit impérativement être remise au client, dès que le montant du séjour dépasse les 25 €. Dans tous les cas, une facture doit pouvoir être remise sur simple demande, qu’importe son montant.
- Les prix doivent être affichés de façon claire et lisible à plusieurs endroits, et notamment dans les chambres, à l’accueil et à l’extérieur du logement ;
- Il n’est possible de louer que 5 chambres d’hôtes dans un même logement, pour 15 personnes au maximum en simultané ;
- Les informations concernant la connexion internet, les horaires d’arrivée et de départ ainsi que les horaires des repas doivent être communiquées aux clients dès leur entrée dans les lieux.
Au-delà de 5 chambres proposées en location dans un même logement, l’activité n’est plus considérée comme chambre d’hôtes et relève de la même réglementation que les hôtels.
Déclarer son activité en mairie
En plus des critères particuliers à respecter pour pouvoir proposer une location de chambres d’hôtes, votre activité de tourisme doit être déclarée à la mairie de votre commune. Pour cela, vous devrez remplir un formulaire (en ligne sur le site de votre mairie, ou en vous rendant directement sur place) en indiquant les informations suivantes :
- Votre identité ;
- L’adresse exacte de votre domicile ;
- Le nombre de chambres qui seront proposées à la location ;
- Le nombre de personnes maximum qui peuvent être accueillies simultanément ;
- Les périodes de l’année pendant lesquelles les chambres seront en location.
Attention, cette déclaration est obligatoire, sous peine d’une amende de 450 euros !
Par ailleurs, il est également indispensable de s’inscrire auprès du CFE adéquat avant de démarrer son activité : chambre de commerce ou chambre d’agriculture si l’activité est pratiquée sur une exploitation agricole.
Déclarer ses revenus
La location de chambres d’hôtes est considérée comme une activité professionnelle, il est donc indispensable de déclarer les revenus engendrés dans votre déclaration d’impôts. Les loyers perçus sont catégorisés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Si la location de chambres d’hôtes vous rapporte moins de 760 euros par an, vous bénéficiez d’une exonération d’impôts. Si vous possédez plus d’une chambre, ce plafond sera rapidement atteint.
Pour déclarer ses revenus fonciers, deux statuts peuvent être adoptés :
- Le statut micro-BIC : il s’applique automatiquement, dès lors que vous ne dépassez pas le plafond de revenus annuels fixé à 176 200 euros (contre 72 600 euros pour les autres locations meublées). Vous ne pouvez pas déduire de charges, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 % ;
- Le régime réel : une déduction des charges et frais supportés (frais d’annonce, taxe professionnelle, amortissement, intérêt du prêt immobilier, frais d’assurance, travaux de rénovation, etc.) est possible. Ce statut est appliqué automatiquement si vos revenus dépassent le plafond de 176 200 euros, mais peut également être choisi délibérément si vos charges déductibles dépassent 71 % de vos recettes.
L’activité de chambres d’hôtes est également redevable de la Cotisation Économique Territoriale (CET).
