Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
De nos jours, le viager est une solution de plus en plus envisagée par les acheteurs. Quand faut-il acquérir un bien en viager ? Comment s’y prendre ? Quels sont les avantages et inconvénients du viager libre ? On vous explique tout !
Qu’est-ce qu’un viager libre ?
La vente en viager est la vente d’un bien immobilier qui comprend 2 éléments à payer :
- un bouquet de vente qui est la somme payée au vendeur pendant l’acte de vente ;
- une rente viagère qui, quant à elle, est une somme mensuelle à payer au vendeur jusqu’à son décès.
Une vente en viager peut se faire en viager libre ou en viager occupé. Mais contrairement au viager occupé, le viager libre est vide de tout occupant et disponible dès le jour de la signature de la vente. Le viager libre correspond donc à un bien où le vendeur ne sera pas occupant, le logement après la vente sera, de ce fait, libre pour le vendeur. Il pourra ainsi directement l’habiter comme résidence principale, secondaire ou bien le louer à un locataire.
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Les intérêts du viager libre
Les avantages du viager libre ne sont pas à négliger, que ce soit pour le vendeur ou pour l’acheteur.
Les avantages pour le vendeur
La vente en viager libre permet au vendeur de percevoir un capital immédiatement et des revenus complémentaires chaque mois jusqu’à la fin de sa vie.
Il permet aussi au vendeur de réduire ses charges et ses impôts (pas de taxe foncière, de taxe d’habitation, de charges locatives, …), tout en augmentant ses revenus. De plus, il n’aura plus à gérer sa location potentielle, ni à investir dans des travaux supplémentaires.
Le cadre fiscal d’une vente en viager est également avantageux : le bouquet est entièrement exonéré d’impôts et la rente viagère bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans.
De plus, le bouquet peut être transmis par donation aux héritiers (enfants, petits-enfants, …). Pour calculer le bouquet et les rentes du viager, rien de plus simple : suivez les conseils dans notre article.
Les avantages pour l’acquéreur
L’acheteur, de son côté, a l’avantage d’avoir un bien immobilier qui est libre tout de suite. Il a donc la possibilité de s’installer dans le bien. C’est une très bonne solution pour l’acheteur si ses revenus sont faibles, irréguliers ou trop fluctuants. Les artisans, les entrepreneurs ou les métiers à forte saisonnalité par exemple y trouveront un grand intérêt. Et pour cause… Le viager libre leur permet d’être propriétaire grâce à un paiement échelonné dans le temps et sans être bloqué par un établissement bancaire qui pourra refuser un prêt immobilier.
L’acquéreur peut, à tout moment, revendre le bien immobilier.
Les inconvénients du viager libre pour l’acheteur
Le principal inconvénient du viager est que vous ne savez pas jusqu’à quand vous allez devoir verser une rente. En effet, en viager, les rentes mensuelles à verser peuvent durer un certain temps et faire monter le prix du bien immobilier de façon conséquente…
Durant ce temps, il vous faudra également, en tant que propriétaire, vous acquitter de l’ensemble des taxes et des charges du logement.
De plus, le viager libre n’est pas éligible à la décote (de 25 à 50%) dont bénéficie les biens en viager occupé. Cette décote correspond en fait au coût lié aux droits d’usage et d’habitation (DUH) du logement occupé par le vendeur. Un logement en viager libre sera donc beaucoup plus élevé qu’un bien en viager occupé.
La décote d’un bien immobilier en viager (aussi appelé abattement d’occupation) est fixé proportionnellement en fonction de l’âge du vendeur. Par exemple, la décote peut atteindre 30% si le vendeur a 90 ans et 50% s’il a 70 ans.
Mais ce n’est pas tout ! Actuellement, les viagers libres correspondent à 1% des ventes viagères effectuées en France… Le viager occupé est en effet la formule la plus connue et réputée, puisqu’il concerne la majorité des contrats en viager.
Malheureusement, cela offre peu de possibilités et de choix de bien immobilier pour les futurs acquéreurs qui souhaitent opter pour un viager libre. Faites donc attention ! Ne vous jetez pas sur une offre en viager libre parce que c’est ‘’la moins pire’’ malgré qu’elle ne corresponde pas à vos critères et à vos besoins.
Dans tous les cas, notez qu’il est primordial de comparer les offres de viager libre aux offres de vente immobilières classiques. En effet, dans certains cas, les ventes immobilières classiques pourront être plus intéressantes.
Viager libre ou occupé ?
Vous l’aurez compris, il existe 2 types de ventes en viager. Vous hésitez entre un viager libre ou occupé ? En fait, cela dépend de votre situation en tant qu’acheteur.
La grande différence entre les deux réside dans le fait que dans un cas, le vendeur continue à vivre dans le logement. Dans l’autre, l’acquéreur va jouir immédiatement du bien.
Un viager libre peut être très intéressant pour les cas évoqués précédemment qui permettent un achat immobilier sans passage obligatoire par un prêt immobilier assez conséquent, et donc la souscription d'une assurance emprunteur. C’est un achat idéal surtout pour les salaires fluctuants, mais également pour les personnes patientes.
Le viager occupé, quant à lui, sera plus intéressant pour laisser certaines charges au vendeur (taxes d’habitation, …) en attendant de pouvoir récupérer et utiliser le bien immobilier en question.
Voir aussi :
