Vendre sans agence : les étapes et documents obligatoires

Avant de vendre un bien, que ce soit une maison ou un appartement, la première étape consiste à fixer un prix de vente correct. Votre estimation doit être la plus précise possible, car le prix est l’un des critères que les acheteurs regardent en premier.

Si vous affichez un prix trop haut, car vous souhaitez faire un maximum de plus-value à la revente, de nombreux acheteurs potentiels ne prendront même pas la peine de vous contacter, car votre bien sera hors budget pour eux.

À l’inverse, donner un prix trop bas par rapport au marché pour vendre plus vite peut les rendre méfiants : le bien comporte peut-être des vices cachés ou doit subir de gros travaux de rénovation par exemple.

Pour avoir une idée du prix de vente idéal de votre bien, vous pouvez utiliser des sites spécialisés dans l’estimation immobilière. Par la suite, pour affiner les résultats, recherchez un bien similaire au vôtre et situé dans le même quartier sur les sites de petites annonces ou d’agences immobilières.

S’il n’est pas possible de trouver un bien similaire en termes de surface, de nombre de pièces ou encore de prestations, regardez le prix au mètre carré des annonces de vente dans votre secteur. Il vous suffira alors de l’adapter à votre propre logement.

Gardez en tête que les acheteurs souhaiteront très souvent négocier : vous devez donc être serein quant à votre prix de vente pour pouvoir le défendre.

Ce dernier doit donc non seulement correspondre au marché immobilier, mais également à votre projet ! Dans le cadre d’une vente pour racheter un autre bien ailleurs par exemple, prenez bien en compte les frais qui vous attendent, et intégrez-les dans votre prix de vente.

Si vous ne passez pas par une agence immobilière pour vendre votre bien, vous devrez rédiger et poster l’annonce de vente vous-même.

Concernant le texte de l’annonce en lui-même, ne le négligez pas : c’est lui qui donnera envie aux acheteurs de vous contacter ! Donnez donc le plus de précisions possible : surface, nombre de pièces, nombre de chambre, dépendances, travaux de rénovation déjà réalisés, localisation, raccordement à la fibre, DPE, etc. Indiquez également les horaires de visite envisageables.

Autre point important : les photos. Poster une annonce de vente sans photos de qualité n’est pas envisageable : iriez-vous visiter un bien à l’aveugle ? Il y a de fortes chances que non. Prenez donc le temps de faire de belles photos, en format paysage de préférence, de toutes les pièces de vie et sous différents angles de vue. N’oubliez pas le terrain si vous en avez un !

Une fois votre annonce rédigée, il ne vous reste plus qu’à la poster. Pour maximiser vos chances, utilisez plusieurs plateformes de petites annonces entre particuliers : Leboncoin, PAP, Seloger, ParuVendu, etc.

Partagez ensuite le lien de l’annonce publiée à vos proches et vos amis : le bouche-à-oreille fonctionne très bien pour vendre un bien rapidement.

Avant de faire visiter votre bien à de potentiels acheteurs, faites un grand ménage et rangez au maximum vos effets personnels. Votre logement doit être accueillant, sans pour autant être encombré : les visiteurs doivent pouvoir se projeter immédiatement.

Pensez donc à aérer dès le matin, à nettoyer les vitres, mais également la terrasse ou le balcon. Si vous le pouvez, programmez les visites en dehors des horaires professionnels : en semaine entre 12 h et 14 h, le soir à partir de 18 h, ou encore le weekend.

Bloquez une heure par visite, afin de pouvoir échanger tranquillement avec chaque acheteur : plus ce dernier sera intéressé, plus il restera et vous posera des questions.

S’il est important de fournir le maximum d’informations pour renseigner l’acheteur sur le quartier, le voisinage ou encore certaines spécificités du logement, ne soyez pas trop envahissant. Inutile de le suivre partout : laissez-le visiter à son rythme, tout en vous tenant à sa disposition en cas de questions.

Lorsqu’un acheteur a un coup de cœur pour votre bien, il peut vous faire une offre tout de suite ou demander à faire une contre-visite. Nombre d’entre eux préfèrent revenir avec une personne de leur entourage pour obtenir un avis objectif, ou voir le logement à un autre moment de la journée (en soirée pour contrôler les nuisances sonores par exemple).

Une offre d’achat doit toujours comporter les éléments suivants :

• Le prix d’achat proposé : au prix de l’annonce ou en dessous ;
• L’identité de l’acheteur et du vendeur ;
• La description du bien, son adresse et la date de la visite ;
• La durée de validité de l’offre (entre 5 et 10 jours généralement) ;
• Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée ou voie d’huissier) ;
• Le délai de rétractation ;
• Le moyen de financement envisagé (un crédit immobilier ou un apport personnel) ;
• La valeur définitive de l’achat ;
• Une clause d’annulation de l’offre d’achat si les délais n’ont pas été respectés ou si le prêt immobilier n’est pas accordé (clauses suspensives).

Dans le cas de l’offre d’achat, seul l’acheteur s’engage : si le prix proposé est inférieur à celui attendu par le vendeur, ce dernier est libre de refuser ou de faire une contre-proposition. En revanche, le vendeur est légalement obligé d’accepter une offre qui correspond au prix demandé.

Attention toutefois à bien vérifier que l’acheteur a la capacité de financer le bien, surtout dans un contexte économique compliqué. Il est préférable d’accepter l’offre, mais de conserver celles des autres candidats pour les rappeler si le premier n’obtient pas son prêt immobilier ou se rétracte.

Une fois l’offre d’achat acceptée, vous devez contacter un notaire pour signer le compromis de vente. Il est également possible de faire un compromis de vente sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, mais faire appel à un notaire sécurise l’opération et évitant d'oublier les éléments important, et ne vous coûtera pas plus cher (il n’y a pas d’honoraires supplémentaires pour la rédaction et la signature d’un compromis de vente).

Il n’existe pas de délai légal pour signer un compromis de vente après une offre d’achat : en moyenne, cela prend entre 2 semaines et 1 mois selon les disponibilités des deux parties. Ce délai vous permet de préparer tous les documents manquants pour établir le compromis, et de les envoyer à l’acheteur qui devra en prendre connaissance avant de signer.

Après la signature du compromis, l’acheteur dispose encore d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement. Le vendeur, quant à lui, est engagé et ne peut plus se rétracter.

Un vendeur est soumis à trois obligations principales :

• L’obligation d’information : il ne doit rien cacher à l’acheteur et lui transmettre toutes les informations dont il dispose à propos du bien ;
• L’obligation de délivrance : le bien cédé à l’acheteur doit être dans l’état exact où il était lors de la signature de la promesse de vente ;
• L’obligation d’assurer la possession paisible du bien : l’acheteur doit être en capacité de jouir du bien comme bon lui semble. Le vendeur ne peut donc pas garder un double des clés ou se rendre dans son ancien logement.

Avant la signature de l’acte de vente définitif, le propriétaire doit également fournir au notaire et à l’acheteur un certain nombre de documents et de diagnostics afin que ce dernier ait toutes les cartes en main pour conclure son achat.

Ainsi, vous devrez faire appel à un professionnel agréé pour réaliser les diagnostics suivants, qui seront à inclure dans la promesse de vente sous le nom de DDT (Dossier des Diagnostics Techniques) :

• Le diagnostic amiante, pour tous les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 ;
• Le diagnostic plomb, pour les logements construits avant 1949 ;
• Le diagnostic termites, pour les biens situés dans une zone infestée ;
• Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions), si le bien est situé dans une commune concernée ;
• Le diagnostic gaz et électricité, pour les installations âgées de plus de 15 ans ;
• Le diagnostic mérule, pour les zones concernées par un arrêté préfectoral ;
• Un contrôle du système d’assainissement, si le bien n’est pas raccordé au réseau public pour la collecte des eaux grises ;
• Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE ;
• Le diagnostic Loi Carrez, qui précise la surface habitable d’un logement.

En plus du DDT, vous devrez être en capacité de fournir de nombreuses pièces administratives au notaire afin qu’il rédige l’acte de vente :

• Le titre de propriété du bien ;
• Votre dernier avis de taxe foncière et de taxe d’habitation ;
• Les plans de la maison ou de l’appartement ;
• Le permis de construire ;
• Les modalités de servitude ou un procès-verbal de bornage si la propriété en possède ;
• Tous les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien, ainsi qu’une attestation d’assurance dommages ouvrage s’ils datent de moins de 10 ans.

Dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété, quelques documents supplémentaires seront requis :

• Une copie de règlement de la copropriété ;
• Les 3 derniers procès-verbaux des Assemblées Générales ;
• Une fiche synthétique de la copropriété faisant état des finances et données techniques de la copro et du bâtiment ;
• Le carnet d’entretien du bâtiment mis à jour.

N’oubliez d’anticiper vos démarches pour être en règle lors de la signature de l’acte de vente. Si le dossier est incomplet, la vente ne pourra pas être conclue.

Dernière étape du processus de vente d’un bien : la signature de l’acte de vente final devant le notaire. En général, le délai entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente est de 3 mois, pour laisser le temps au vendeur de rassembler les documents nécessaires, et à l’acheteur d’obtenir son financement et son assurance emprunteur.

Toutefois, il est possible d’allonger ce délai (on parle alors d’une vente longue), ou de le raccourcir (vente courte). Un accord doit être trouvé entre le vendeur, l’acheteur et le notaire pour fixer une date qui conviendra à tous.

C’est également à ce moment que les frais de notaires devront être réglés, et que l’acheteur versera le solde restant (s’il avait déjà versé un séquestre) ou la totalité du prix de vente. Une fois l’acte signé, les clés du logement reviennent à l’acheteur qui devient officiellement propriétaire du bien.

S’il s’agit d’un logement en copropriété, le syndic devra être prévenu du changement de propriétaire par courrier recommandé.

Vous l’aurez compris, vendre un bien sans faire appel à une agence immobilière est tout à fait possible, mais prend du temps et exige d’être très bien préparé. En vendant votre logement vous-même, vous risquez de commettre quelques erreurs qui pourraient entraver votre projet :

• Fixer un prix de vente trop haut, ou qui ne correspond pas au marché local : vous n’aurez alors pas de visites, pas d’offres d’achat ou des offres bien plus basses que ce que vous espérez.
• Mal présenter votre bien : une visite immobilière, cela se prépare. Vous devez pouvoir parler de votre bien en mettant votre affect de côté, et pouvoir répondre en toute honnêteté aux questions des acheteurs.
• Oublier un document : certains diagnostics doivent obligatoirement être annexés au compromis de vente. Sans eux, la vente ne pourra pas avoir lieu.

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