Quels taxes et impôts pour une maison secondaire ?

Si la majorité des Français bénéficie désormais d’une exonération de la taxe d’habitation, ce n’est pas le cas pour les propriétaires d’une résidence secondaire. En effet, la suppression progressive de cette taxe d’ici 2023 ne concerne que les résidences principales.

Une exonération peut toutefois être demandée auprès de votre centre des impôts, dans certains cas très particuliers :

• Le propriétaire d’un logement est placé en maison de retraite : sa résidence principale devient alors sa résidence secondaire, mais la taxe d’habitation ne sera pas due ;
• Le logement n’est pas habitable en l’état, indépendamment de votre volonté : de gros travaux de rénovation sont indispensables par exemple ;
• Votre lieu de travail est plus proche de votre résidence secondaire que de votre résidence principale, et vous êtes contraint d’y habiter.

Dans certaines communes situées en zone tendue, une majoration de 5 % à 60 % peut même être appliquée sur la taxe d’habitation des résidences secondaires si la TLV (Taxe sur les Logements Vacants) est appliquée.

La taxe foncière est un impôt dû par tous les propriétaires possédant un bien immobilier au 1er janvier de chaque année, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Le montant de la taxe foncière est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, soit le montant du loyer annuel qui pourrait être perçu si le logement était mis en location. Ce montant, déterminé par l’administration fiscale chaque année, est bien évidemment théorique.

Dans certains cas de figure, il est possible d’être exonéré de la taxe foncière pour sa résidence secondaire :

• Le logement est une construction neuve, il bénéficie donc d’une exonération de deux ans à partir du 1er janvier suivant la fin des travaux ;
• Les logements neufs acquis via un contrat de location-accession peuvent être exonérés pendant 15 ans ;
• Les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique peuvent prétendre à une exonération de 50 % à 100 % durant 3 ans suivant l’achèvement des travaux.

En plus de la taxe foncière et la taxe d’habitation, le propriétaire d’une résidence secondaire doit également s’acquitter des impôts locaux fixés par la commune dans laquelle est situé le bien.

C’est le cas par exemple de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et de la taxe sur les logements vacants.

Comme vu précédemment, la TLV peut être appliquée par les communes situées en zone tendue (c’est-à-dire lorsque l’offre de logement est largement inférieure à la demande). Cette taxe concerne tous les propriétaires (ou usufruitiers) dont le logement est inoccupé depuis plus d’un an.

Une exonération est possible dans les cas suivants :

• Le logement est inhabitable à cause de gros travaux dont le montant dépasse 25 % de sa valeur.
• Le logement n’est pas à usage d’habitation ;
• Il est occupé au moins 90 jours dans l’année.

Pour commencer, sachez qu’il n’est pas possible de souscrire un prêt aidé pour acheter une résidence secondaire. Ensuite, tout comme les résidences principales, les résidences secondaires entrent dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Concernant la fiscalité, il n’existe pas d’exonération fiscale prévue si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location. Les loyers perçus doivent donc être déclarés au titre des revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts.

Deux régimes d’imposition peuvent être choisis :

• Le régime micro-BIC : un abattement de 50 % est appliqué sur vos revenus fonciers, mais aucune charge n’est déductible. Le plafond de loyers annuels perçus à ne pas dépasser est fixé à 72 600 € ;
• Le régime réel : aucun abattement n’est réalisé, mais il est possible de déduire vos charges des revenus fonciers. Si ces dernières sont élevées et représentent plus de 50 % des loyers annuels par exemple, le régime réel est souvent plus avantageux.

Il existe également un régime d’imposition spécifique pour les meublés de tourisme, les gîtes et autres chambres d’hôtes. Vous pouvez bénéficier d’un abattement de 71 %, à condition que les revenus fonciers engendrés par votre bien ne dépassent pas le plafond de 176 200 €.

En cas de revente de votre résidence secondaire, vous serez imposable sur la plus-value effectuée, selon les taux suivants :

• 19 % de taux d’imposition ;
• 17,20 % de prélèvements sociaux.

Attention, une surtaxe d’une valeur de 2 % à 6 % pourra être appliquée si le montant de la plus-value excède les 50 000 €.

Toutefois, une exonération du taux d’imposition peut être demandée si le logement est détenu depuis plus de 22 ans. Pour être exonéré des prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans.

Une résidence secondaire est souvent un investissement qui a pour but de devenir une maison de famille, ou d’être léguée à ses enfants. Pour éviter à ses derniers d’avoir à régler des frais de succession, il est possible de faire une donation de son vivant.

Un abattement d’impôt de 100 000 € est possible tous les 15 ans. En d’autres termes, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € à vos enfants tous les 15 ans, sans avoir de taxes à payer dessus !

Si vous choisissez une transmission en nue-propriété, vous conservez la jouissance du bien jusqu’à votre décès, et les droits de donation de vos enfants seront réduits.

La donation peut tout à fait se faire en pleine propriété, mais elle sera alors moins avantageuse puisque les droits de donation ne feront l’objet d’aucune réduction.

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