Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Contrairement à ce que l’on pense, il n’est pas obligatoire d’être déjà propriétaire de sa résidence principale ou d’un autre bien immobilier pour réaliser un investissement locatif. Il est tout à fait possible d’acheter un bien dans le but de le mettre en location, tout en étant soi-même locataire. Avantages, démarches à suivre et précautions à prendre : on vous dit tout.
Les bonnes raisons d’investir en tant que locataire
Dans certaines villes, le prix des logements est parfois trop élevé pour pouvoir acheter sa résidence principale. En revanche, il est possible de faire un investissement locatif en attendant pour profiter des taux bas ou d’une forte demande locative !
Si vous êtes locataire, pas d’inquiétudes : il est tout à fait possible d’acheter un bien dans le but de le proposer à la location. Rembourser un crédit tout en ayant un loyer à payer de son côté peut faire peur, mais il existe de très bonnes raisons d’investir en restant locataire.
Garder les avantages de la location
Si rester en location est souvent perçu comme une façon de « jeter de l’argent par les fenêtres » puisque malgré les loyers payés le bien ne nous appartiendra jamais, certains avantages ne sont pas négligeables :
- Vous n’avez pas à vous préoccuper des charges de copropriété de votre immeuble, c’est au propriétaire de les régler ;
- Les gros travaux de rénovation sont également à la charge du propriétaire ;
- Vous êtes désormais exonéré de taxe d’habitation, et la taxe foncière est due par le propriétaire ;
- Vous êtes libre de changer de région rapidement en cas de mutation professionnelle par exemple ;
- Vous pouvez changer de logement relativement facilement en cas de changement de situation : emploi en télétravail qui nécessite une pièce en plus, arrivée d’un enfant, installation en couple, etc.
En tant que locataire, vous êtes donc plus libre de choisir la localisation de votre résidence principale : hors obligations professionnelles ou familiales, vous n’êtes pas coincé dans une ville en particulier.
Développer son patrimoine immobilier et prévoir son avenir
Investir dans l’immobilier est toujours un placement sûr, surtout dans le cas d’un investissement locatif. Mettre un bien en location, c’est s’assurer des revenus complémentaires une fois le crédit remboursé, mais également prévoir son avenir en réinvestissant les loyers perçus dans d’autres projets !
De plus, si vous savez que votre retraite ne sera pas suffisante pour subvenir à vos besoins, les loyers constitueront une sécurité financière appréciable.
Lorsqu’il est bien réalisé, un investissement locatif a un rendement bien supérieur à une épargne sur un livret A ou une assurance vie par exemple.
Si vos projets changent ou que vous avez besoin d’une importante somme d’argent rapidement, vous pouvez parfaitement revendre votre bien. Si vous avez effectué des travaux de rénovation, vous pourrez même faire une plus-value lors de la revente.
Attention toutefois à la taxe sur les plus-values, qui s’élève à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu, et 17,2 % de prélèvements sociaux. Un abattement peut être réalisé en fonction de la durée de détention du bien au moment de la vente.
Profiter d’avantages fiscaux
Investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, c’est possible. Si vous souhaitez acheter un bien neuf ou en VEFA, tournez-vous vers la loi Pinel. Cette dernière a pour objectif de relancer la construction de biens immobiliers neufs aux performances énergétiques de qualité. En échange, les propriétaires profitent d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans.
Pour en bénéficier, vous devez résider en France, et mettre votre bien en location pendant au mois 6 ans. Attention, les loyers d’un bien en loi Pinel sont plafonnés, et les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus.
Le dispositif actuel de la loi Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Il se poursuivra jusqu’en 2024, mais les avantages fiscaux seront moins élevés.
Si vous songez plus à l’achat d’un bien ancien, la loi Denormandie peut vous concerner. En vous engageant à rénover un bien ancien puis à le louer, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôts sur plusieurs années :
- 12 % du prix de revient net du logement pour 6 ans de location ;
- 18 % pour une location de 9 ans ;
- 21 % pour une location de 12 ans.
Enfin, si les revenus fonciers sont bien imposables, vous pouvez prétendre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP (si votre bien est loué meublé, évidemment).
Après une déclaration d’activité au Tribunal de Commerce, ce statut vous permet de déclarer les loyers perçus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon vos revenus fonciers, deux modes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-BIC, pour les revenus fonciers inférieurs à 72 600 €. Il n’est pas possible de déduire les charges locatives, mais vous obtenez un abattement fiscal de 50 %.
- Le régime réel, pour les revenus supérieurs à 72 600 €. Cette fois-ci, pas d’abattement fiscal possible, mais certaines charges sont déductibles des revenus fonciers.
Une réduction d’impôt supplémentaire est possible en créant un déficit foncier en cas de travaux de rénovation dans un bien ancien.
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Les logements à privilégier
Pour réussir son investissement immobilier à coup sûr, pas de secret : il faut choisir le bon logement ! Rappelez-vous que vous n’achetez pas votre résidence principale, inutile donc d’attendre un coup de cœur total pour se lancer.
Tournez-vous plutôt vers les logements qui vous permettront de trouver un locataire rapidement :
- Un bien neuf, ou ancien remis au gout du jour. Si vous n’avez pas de connaissances en construction ou en bâtiment, évitez les appartements où tout est à refaire ;
- Une bonne localisation, proches des facs, écoles et commerces, dans un secteur avec demande locative élevée ;
- Proposez un logement meublé, car c’est un bien particulièrement recherché par les étudiants ;
- De même, les studios ou deux pièces sont relativement plus faciles à louer aux étudiants pour deux ou trois ans, mais les logements plus grands seront plébiscités par les couples ou les familles cherchant à s’installer sur le long terme.
Si acheter un appartement ou une maison est trop intimidant pour le moment, vous pouvez parfaitement vous rabattre sur des investissements immobiliers plus accessibles.
Dans les grandes villes par exemple, les places de parking, garages et autres box fermés sont très recherchés et ne nécessitent que peu d’entretien pour une rentabilité très élevée !
Le cas particulier des SCPI
Investir dans la pierre n’est pas la seule solution pour engendrer des revenus locatifs : vous pouvez passer par une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) et choisir ce que l’on appelle la « pierre papier ».
Le principe est simple : une SCPI possède un parc locatif étendu, composé de plusieurs biens (maisons, appartements, immeubles, locaux commerciaux, bureaux…), et vous avez la possibilité d’acheter des parts de cette société.
En tant qu’associé, vous percevez ensuite des loyers trimestriels ainsi que d’éventuelles plus-values en cas de revente, sans les inconvénients de la gestion d’un bien physique. C’est la SCPI qui gère l’administratif, la gestion, l’entretien, la recherche de locataires ou encore le recouvrement des impayés.
Avec un rendement moyen de 6 %, l’investissement en SCPI est attractif, mais attention, car vous devez disposer d’un apport personnel de 5000 € à 10 000 € pour pouvoir acquérir un titre de propriété.
Les précautions à prendre
Devenir propriétaire bailleur ne s’improvise pas, et un investissement locatif doit être murement réfléchi pour que l’opération soit rentable et ne se transforme pas en un gouffre financier.
Voici donc quelques conseils pour vous guider dans votre projet :
- Achetez un bien dans un secteur ou une ville que vous connaissez bien : certains quartiers sont plus demandés que d’autres, mais il n’est pas toujours facile de le savoir à moins d’habiter sur place ! Si besoin, faites-vous accompagner par un agent immobilier.
- Faites particulièrement attention aux charges de copropriété si vous projetez d’acheter un appartement. Renseignez-vous auprès du syndic sur leur montant, ainsi que sur les futurs travaux à prévoir dans l’immeuble.
- Renseignez-vous sur les droits, mais surtout les devoirs et charges d’un propriétaire bailleur : travaux, taxe foncière et impôts, assurance PNO, etc. Gardez toutefois à l’esprit que certains frais sont déductibles de vos revenus fonciers.
- Calculez précisément le rendement locatif de votre investissement en amont, pour être certain de rentrer dans vos frais rapidement.
Attention si un jour, vous décidez d’acquérir votre résidence principale ! Si le crédit de votre investissement locatif est encore en cours de remboursement, il sera pris en compte dans votre taux d’endettement et pourra faire baisser votre capacité d’emprunt. Il est donc plus judicieux de rembourser votre premier emprunt avant d’en souscrire un nouveau.
Calculer le rendement locatif de son investissement
Le rendement espéré est un critère primordial lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif. Tout le but de l’opération réside dans le fait que le bien s’autofinance (c’est-à-dire que les loyers couvrent vos mensualités de prêt), puis de faire un bénéfice grâce aux loyers perçus !
Pour calculer le rendement locatif potentiel d’un bien, deux formules sont possibles :
- Le rendement locatif annuel brut : [(loyer mensuel x 12) x 100] / prix d’achat du bien ;
- Le rendement locatif annuel net : [(loyer mensuel x 12 x 100) — charges locatives] / prix d’achat du bien.
Ici, les charges locatives correspondent aux frais de gestion de votre logement (agence immobilière, frais de syndic, assurance propriétaire bailleur), à la taxe foncière et aux impôts payés pour le bien.
Vous ne savez pas quel loyer fixer pour votre logement ? Comparez-le à d’autres biens similaires du secteur, ou demandez de l’aide à un agent immobilier pour connaitre la fourchette de prix adaptée à votre bien.
N’oubliez pas qu’un loyer élevé fera bien souvent fuir les locataires, même s’il augmente votre rendement locatif. Mieux vaut donc rester raisonnable et fixer un prix dans la moyenne : la vacance locative n’est jamais rentable !
Obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif
Même en tant que locataire, il est plus facile d’obtenir un prêt pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. En effet, qui dit logement mis en location dit perception de loyers, et donc un revenu stable et régulier : tout ce que les banques adorent.
Les établissements bancaires seront donc plus enclins à vous accorder un prêt, puisque la perspective de revenus locatifs est rassurante pour eux : il y a moins de risques d’impayés que pour un achat immobilier résidentiel.
Toujours grâce aux futurs loyers, l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt. Cependant, nous vous recommandons quand même d’en prévoir un, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire ou négocier de meilleures conditions pour votre emprunt !
Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier et financer votre investissement locatif, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres de prêt et à faire appel à d’autres établissements que votre banque actuelle.
Avoir un compte épargne permet de montrer aux banques que vous êtes en capacité de gérer votre budget, et que vous pourrez faire face aux charges d’un propriétaire bailleur. N’hésitez pas à le mettre en avant si vous en possédez un !
Enfin, comme pour tous les prêts immobiliers, vous devrez souscrire une assurance emprunteur. Comme votre achat n’est pas destiné à être votre résidence principale, seules la garantie décès et la garantie PTIA seront obligatoires. Vous restez libre de souscrire d’autres garanties complémentaires selon vos besoins : IPT, ITT, perte d’emploi, etc.
Selon votre profil et l’établissement prêteur sélectionné, vous devrez également avoir une garantie de prêt. Vous aurez logiquement le choix entre une hypothèque, une caution ou encore un privilège prêteur de deniers, mais la banque peut vous imposer la garantie à souscrire.
