Intérêts intercalaire : comprendre et calculer ces frais

Les intérêts intercalaires sont des frais appliqués à votre crédit par les banques lorsque les fonds empruntés sont débloqués en plusieurs fois via des appels de fonds. C’est généralement le cas lorsque vous faites construire une maison neuve, ou que vous achetez un appartement en VEFA.

Ils ne s’arrêtent que lorsque l’ensemble des fonds ont été débloqués et que débute alors l’amortissement du capital, c’est-à-dire lorsque vous commencez à rembourser votre crédit.

Jusqu’au déblocage total de votre emprunt — qui correspond généralement à la fin du chantier et à la remise des clés de votre bien —, vous ne payez donc que les intérêts intercalaires (calculés sur le montant total débloqué) et vos mensualités d’assurance emprunteur.

En d’autres termes, les intérêts intercalaires sanctionnent le fait que le remboursement de votre capital est décalé dans le temps.

Avantages

Décaler le remboursement de votre capital et payer des intérêts intercalaires dispose de certains avantages :

• en ne remboursant que les intérêts du crédit, et non le capital emprunté, la trésorerie de l’emprunteur est préservée jusqu’à la fin du chantier de construction ;
• grâce à l’impact moindre de votre crédit en début de chantier, vous pouvez cumuler plusieurs emprunts, pour acheter un nouveau bien si vous êtes déjà propriétaire, ou faire de gros travaux par exemple ;
• les intérêts intercalaires permettent de diminuer le taux d’endettement, puisque ce dernier n’est pas calculé par rapport à la somme de vos crédits, mais bien selon le remboursement du futur prêt.

Inconvénients

En dépit des avantages précédemment cités, les intérêts intercalaires restent une opération coûteuse et ont plusieurs inconvénients :

• un surcoût du crédit : les mensualités des intérêts intercalaires sont uniquement un bénéfice pour la banque, puisqu'elles ne permettent pas de rembourser le capital emprunté. Ils font donc gonfler le coût total du crédit ;
• un surcoût de l’assurance emprunteur : les mensualités de l’assurance sont dues dès la signature de votre contrat de prêt. En payant des intérêts intercalaires, vous rallongez la durée de votre crédit, et donc la période durant laquelle vous devez payer votre assurance ;
• un cumul des mensualités : si vous avez déjà un crédit en cours, ou un loyer à payer, vous devrez calculer votre reste à vivre pour éviter de devoir faire face à des dépenses trop élevées lorsque le capital devra être remboursé.

Les cas où ils s’appliquent

En règle générale, les fonds de votre crédit immobilier sont débloqués en une fois : c’est le cas lorsque vous achetez une maison ancienne par exemple. Cependant, un déblocage progressif — et donc la mise en place d’intérêts intercalaires — peut être appliqué dans plusieurs situations :

• lors d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
• pour un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ;
• pour financer de gros travaux.

Les appels de fonds sont réglementés en VEFA

Lorsque vous achetez un logement qui n’est pas encore construit en VEFA, le promoteur immobilier fera plusieurs appels de fonds tout au long du chantier pour financer les travaux. Selon l’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation, le montant de chaque appel de fonds est plafonné.

Appel de fonds initial :

Le premier appel de fonds est lancé dès que vous signez le contrat de réservation du bien immobilier. Son montant dépend de la date à laquelle le contrat de vente en VEFA définitif sera signé :

• si le contrat de vente est signé dans l’année suivant le contrat de réservation, le premier appel de fonds sera de 5 % du prix total ;
• si le contrat de vente n’est signé qu’un à deux ans après le contrat de réservation, alors le montant de l’appel de fonds sera de 2 % du prix total.

Appels de fonds intermédiaires :

À chaque grande étape des travaux de construction, un nouvel appel de fonds sera lancé, et vous devrez donc effectuer les versements suivants :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (c’est-à-dire lorsque les murs et la toiture sont posés) ;
• 95 % lors l’achèvement de l’immeuble ;
• 100 % à la livraison du bien (remise des clés), sous réserve que vous n’ayez aucune réclamation à faire.

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Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant du prêt qui est débloqué. La formule pour calculer vos mensualités est donc la suivante : (montant du prêt débloqué * taux de votre crédit) / 12.

Pour y voir plus clair, prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € à 1,20 % sur 25 ans, contracté pour l’achat d’un bien en VEFA. Dans cet exemple, nous partirons du principe que l’appel de fonds initial est couvert par l’apport personnel de l’emprunteur. Nous obtenons donc les mensualités suivantes :

1. 35 % débloqués à l’achèvement des fondations : mensualité (70 000*1,2 % /12) = 70 € d’intérêts intercalaires ;
2. 70 % débloqués à la mise hors d’eau : mensualité (140 000*1,2 % /12) = 140 € d’intérêts intercalaires ;
3. 95 % débloqués à l’achèvement : mensualité (190 000*1,2 % /12) = 190 € d’intérêts intercalaires ;
4. 100 % débloqués à la livraison : mensualité = 0 € d’intérêts intercalaires.

Une fois la totalité des fonds débloqués, les intérêts intercalaires ne s’appliquent plus. Vous commencez alors à rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts classiques.

N’hésitez pas à vous référer au tableau d’amortissement fourni par votre banque pour connaitre vos mensualités de prêt, et n’oubliez pas d’inclure les mensualités de votre assurance emprunteur !

Vous souhaitez opter pour un déblocage progressif des fonds de votre emprunt, sans pour autant devoir payer d’intérêts intercalaires ? Selon votre profil et vos finances, c’est parfois possible !

Négocier une franchise totale

Selon votre profil et votre contrat de prêt, vous pouvez demander à votre banquier une franchise totale des intérêts intercalaires. Cela ne signifie pas que vous n’en paierez pas, mais ils seront alors lissés sur toute la durée de votre prêt dès lors que vous commencerez à rembourser votre crédit.

Attention, une franchise d’intérêts intercalaires ne vous dispense pas de régler les mensualités de votre assurance de prêt !

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Passer directement à l’amortissement du prêt

Si vos finances vous le permettent, vous pouvez négocier avec votre banque pour commencer directement par l’amortissement de votre crédit immobilier. Vous ne paierez donc pas de frais intercalaires, et le coût total de votre crédit sera moindre.

Attention toutefois, car il est souvent difficile de cumuler le paiement d’un crédit immobilier avec un loyer ou un autre crédit immobilier. Votre banquier calculera donc votre taux d’endettement avant de vous accorder ou non la mise en place de cette solution.

Utiliser son apport personnel pour repousser le premier déblocage des fonds

Si vous avez la chance d’avoir un apport personnel conséquent, vous pouvez l’utiliser pour régler les premiers appels de fonds du constructeur de votre bien, et donc repousser le moment où la banque devra débloquer une partie de votre capital.

De ce fait, vous réduisez la période durant laquelle vous devrez payer des intérêts intercalaires, et vous diminuez donc vos frais totaux.

Lorsque vous demandez un déblocage progressif des fonds de votre emprunt, vous ne payez que les intérêts intercalaires jusqu’au déblocage de la totalité de votre crédit. Cependant, pendant cette période, et même si vous ne remboursez pas encore le capital emprunté, vous payez déjà les mensualités de votre assurance emprunteur !

Il est donc indispensable de choisir un contrat d’assurance avantageux, afin de ne pas multiplier les frais. N’hésitez pas à comparer plusieurs contrats, et surtout à faire appel à une délégation d’assurance emprunteur : selon votre profil, vous pouvez économiser jusqu’à 10 000 € par rapport à l’assurance groupe de votre banque !

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