Hypothèque ou caution : choisir sa garantie

Si l’assurance crédit immobilier est incontournable et bien connue des emprunteurs, il existe deux autres garanties qui, bien qu’indispensables lorsque vous contractez un prêt, sont moins connues du grand public : l’hypothèque et la caution.

En complément de votre contrat d’assurance, vous devez également choisir entre l’une de ces deux garanties pour couvrir votre crédit immobilier. Sauf dans certains cas particuliers, les établissements bancaires laissent généralement le choix aux emprunteurs de la garantie qu’ils préfèrent.

Si la solvabilité de ces derniers est scrupuleusement étudiée avant d’accorder un emprunt, elle peut tout à fait changer plusieurs années plus tard ! Ainsi, un emprunteur ayant une bonne situation lors de la souscription de son prêt peut voir ses revenus diminuer suite à un changement d’emploi par exemple, et se retrouver dans l’impossibilité de rembourser son crédit.

Dans ce cas, l’assurance emprunteur ne prendra pas en charge les mensualités du prêt, puisqu’elle n’intervient qu’en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi !

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau présentant rapidement les principaux avantages et inconvénients de l’hypothèque et de la caution, ainsi que leur coût moyen.

L’hypothèque et la caution ont deux modes de calcul bien différents, et n’intègrent pas les mêmes coûts.

Coût de l’hypothèque

Il se compose des frais de notaire (TTC, fixés librement par ce dernier), de la Taxe Publicité Foncière (environ 0,715 % du prêt), d’une contribution de sécurité immobilière (environ 0,05 % du prêt) ainsi que des émoluments de formalités correspondant aux frais de rédaction du dossier ainsi qu'aux démarches administratives d'inscription de l'hypothèque. À ces frais, vous devrez également ajouté la TVA.

Coût de la caution

Il se compose d’une commission (acquise à l’organisme de cautionnement et donc non remboursable) d’un montant compris entre 170 € et 620 € proportionnellement au montant du prêt, et d’une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) dont le montant est également calculé en fonction du montant du prêt. Il est possible d’être remboursé d’une partie de son versement au FMG suite au remboursement total de son prêt ou en cas de remboursement anticipé !

Tableau comparatif

Voici donc un tableau récapitulatif du coût d’une hypothèque et d’une caution pour un prêt bancaire classique. Attention, ces montants sont donnés à titre indicatif, et le coût de l’hypothèque n’inclut pas les éventuels frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.

*Données simulées sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement le 09/11/2020

**Données simulées sur le site du Crédit Logement le 09/11/2020

L’hypothèque est un acte juridique qui prend la forme d’un contrat établi entre l’établissement prêteur et l’emprunteur. Cette garantie, la plus ancienne en ce qui concerne les prêts immobiliers, permet à la banque de se couvrir en cas de défaillance de votre part.

En effet, avec une hypothèque, si vous ne pouvez plus rembourser les mensualités de votre prêt, la banque pourra se saisir de votre bien — et donc en devenir propriétaire — et le mettre en vente afin de récupérer les sommes dues.

L’hypothèque doit faire l’objet d’un enregistrement auprès d’un notaire, ce qui génère des frais conséquents. Cet enregistrement doit être publié au Service de Publicité Foncière et obligatoirement mentionner les éléments suivants :

• Le montant garanti par l’hypothèque, incluant les intérêts ;
• La nature du bien concerné par l’hypothèque ;
• Le délai de remboursement.

Avantages

L’hypothèque est une garantie plutôt simple à mettre en place et qui peut couvrir la majorité des crédits immobiliers, contrairement à la caution bancaire. Cette garantie rassure fortement les banques, qui sont alors plus enclines à allonger la durée de votre prêt en échange de mensualités plus faibles.

Votre hypothèque sera également levée un an après la fin du remboursement de votre crédit, sans frais ni démarches administratives à remplir.

Inconvénients

Le principal inconvénient de l’hypothèque, au-delà de la sensation de ne pas être totalement propriétaire de son bien pendant le remboursement de son crédit et de la peur de le voir saisi par la banque, est sans contexte son coût.

En plus des frais d’enregistrement auprès d’un notaire, il vous faudra prendre en compte la rémunération de ce dernier (les émoluments), ainsi que diverses taxes. Au total, une hypothèque représente en moyenne 2 % du coût total d’un crédit immobilier !

De plus, en cas de remboursement anticipé ou de vente de votre bien avant la fin de votre crédit, vous devrez payer des frais supplémentaires pour lever votre hypothèque : ce sont les frais de mainlevée. En plus d’être coûteuse, une mainlevée est également contraignante à mettre en place !

Revendre son bien avant la fin de l’hypothèque

Il est tout à fait possible de revendre un bien avant la fin de son crédit immobilier. Deux cas de figure doivent être distingués pour savoir ce qu’il advient de l’hypothèque :

1. Vous remboursez votre emprunt par anticipation ;
2. Vous renégociez votre crédit pour acquérir un nouveau bien.

Si vous remboursez votre crédit par anticipation, vous devrez alors faire une mainlevée d’hypothèque. Une mainlevée est un acte juridique qui stipule que l’emprunt a été entièrement remboursé, et que l’hypothèque n’a donc plus lieu d’être. Comme vu précédemment, les frais de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur et peuvent représenter jusqu’à 2 % du capital restant dû.

Dans le deuxième cas, vous pouvez demander à transférer votre hypothèque sur votre nouveau bien. Cette solution génère également des frais, mais sera moins coûteuse que de faire une levée d’hypothèque puis d’en contracter une nouvelle !

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) — également appelé Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) — est une garantie moins connue, similaire à l’hypothèque. En théorie, le fonctionnement du PPD est le même que celui d’une hypothèque : en cas de manquement répété à vos obligations, à savoir le remboursement des mensualités de votre prêt, la banque pourra saisir votre bien et le mettre en vente.

Dans les faits, la garantie PPD est en réalité plus avantageuse et plus souple, tant pour l’emprunteur que pour la banque :

• Elle est moins coûteuse, puisqu’elle n’est pas soumise à la Taxe de Publicité Foncière. Son coût est estimé entre 0,6 % et 0,8 % du prêt en moyenne ;
• La banque à l’origine de votre prêt immobilier sera prioritaire en cas de saisie et vente de votre bien, et ce même si vous disposez d’autres dettes (un crédit auto dans un autre établissement bancaire par exemple).

Attention toutefois, car le PPD ne présente pas que des avantages ! Si cette garantie semble idéale, elle ne peut cependant pas être souscrite pour garantir l’achat d’un bien neuf ou d’un bien à construire. Seuls les logements anciens peuvent bénéficier de la garantie Privilège de Prêteur de Deniers.

Mis à part l’hypothèque, il est également possible de garantir son prêt immobilier grâce à une caution. Son principe est simple : en échange d’une contribution à un fonds de garantie — qui permet de mutualiser les risques, peu importe le profil des emprunteurs — un organisme se porte garant pour l’emprunteur auprès de sa banque.

Ainsi, en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, c’est l’organisme de cautionnement qui prendra en charge le remboursement des mensualités du prêt grâce à son fonds de garantie. L’organisme se retournera ensuite vers l’emprunteur pour être elle-même remboursée.

Le coût d’une caution dépend en grande partie de l’organisme choisi, mais se compose toujours de deux éléments :

1. Une commission de caution, qui est généralement un montant forfaitaire et qui reste acquise à l’organisme quoiqu’il arrive ;
2. Une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), définie proportionnellement au montant du prêt, et qui peut être en partie reversée à l’emprunteur à la fin de son crédit.

Attention, obtenir une caution n’est pas automatique : les organismes de cautionnement étudient attentivement votre dossier avant d’accepter de couvrir votre prêt !

Caution simple versus caution solidaire

Il convient de distinguer deux types de cautions pour un prêt immobilier, pour lesquelles la mise en œuvre diffère :

1. La caution simple : après plusieurs défauts de paiement, la banque doit impérativement entamer des poursuites judiciaires pour pouvoir faire appel à la société de caution de l’emprunteur et ainsi être remboursée.
2. La caution solidaire : dans ce cas, l’organisme de cautionnement peut être sollicité par la banque dès le premier défaut de paiement, sans avoir à entamer des démarches judiciaires contre l’emprunteur.

Si nous parlons ici d’organisme de cautionnement, c’est parce qu’il est extrêmement rare de faire appel à un particulier — et plus précisément à un proche — pour garantir son prêt immobilier. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la responsabilité du tiers s’étant porté caution serait énorme, puisqu’il devrait prendre en charge les mensualités du prêt.

De plus, pour accepter une personne physique en tant que garant, la banque examinera son dossier avec la même minutie que s’il souscrivait un crédit lui-même. Les critères à respecter sont donc très stricts !

Avantages

Le principal avantage de la caution est son coût : comme elle n’est pas soumise à la Taxe de publicité foncière et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, ses frais sont donc réduits. De plus, selon l’organisme choisi, il est possible d’être remboursé d’une partie de sa participation au FMG : le Crédit Logement, par exemple, propose aux emprunteurs de leur rembourser jusqu’à 75 % de cette participation après la fin de leur crédit.

Pour finir, en cas de défaut de paiement, l’organisme de cautionnement ne va pas immédiatement saisir votre bien pour le mettre en vente et être remboursé. Un arrangement à l’amiable, comme un échelonnement de dettes par exemple, est le plus souvent proposé en premier lieu.

Inconvénients

La caution ne dispose pas que d’avantages par rapport à l’hypothèque, des inconvénients existent :

• Il n’est pas possible de garantir un prêt aidé comme un PAS, un PTZ associé à un PAS ou un prêt sans apport avec une caution ;
• Chaque banque est libre de choisir avec quels organismes de cautionnement elle accepte de travailler, il est donc possible de voir sa caution refusée si elle n’est pas assurée par un organisme agréé par votre établissement bancaire ;
• Un organisme de caution peut refuser de vous couvrir s’il estime que votre dossier n’est pas assez solide.

Les différents organismes de cautionnement

Le principal organisme de cautionnement de crédit immobilier est sans nul doute le Crédit Logement. Son principal avantage ? Il permet aux emprunteurs d’être remboursés d’une partie de la caution versée à la fin du remboursement de leur crédit ! En contrepartie, les taux proposés sont un peu plus élevés que ceux des autres organismes.

Le deuxième poids lourd des organismes de cautionnement est la SACCEF (Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’Épargne de France), qui appartient au groupe Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) et assure donc en majorité les crédits immobiliers contractés dans ces deux établissements bancaires.

Il existe également de nombreuses autres sociétés de cautionnement pour couvrir votre prêt immobilier :

• La MGEN, pour les fonctionnaires ;
• CAMCA, qui appartient au Crédit Agricole ;
• CMH, du Crédit Mutuel ;
• SOCAMI, par la Banque Populaire (qui reverse également une partie de la caution à l’emprunteur en fin de prêt).

Alors, quelle garantie choisir pour assurer votre prêt immobilier ? Hypothèque ou caution ? Voici notre avis sur la question, ainsi que quelques pistes pour faire votre choix.

Privilégiez la caution en règle générale

Selon nous, il est plus avantageux de préférer la caution bancaire à l’hypothèque : moins contraignante et moins pesante psychologiquement, elle vous permet de garder la main mise sur votre bien immobilier, même en cas d’impayés.

De plus, comme il est possible — selon l’organisme choisi — de récupérer tout ou partie de sa contribution au Fonds Mutuel de Garantie et qu’elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, la caution est bien moins coûteuse que l’hypothèque !

Dans quels cas l’hypothèque peut-elle être intéressante ?

Comme l’hypothèque fait l’objet de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, elle n'est intéressante que lorsque le bien mis en garantie n’est pas destiné à la vente.

En effet, si vous savez que vous conserverez votre bien immobilier au moins jusqu’à la fin de votre prêt — et que vous n’envisagez pas de remboursement anticipé — l’hypothèque sera levée automatiquement, sans frais, un an après la fin de votre remboursement !

L’hypothèque est donc intéressante pour le premier achat immobilier d’un couple souhaitant s’installer durablement, pour une famille déménageant dans une nouvelle région en cas de mutation professionnelle ou encore pour des retraités souhaitant acquérir un logement en bord de mer pour passer une retraite paisible.

Un choix parfois imposé

Nous l’avons vu, la caution bancaire possède de nombreux avantages, et l’hypothèque n’est pas adaptée aux personnes souhaitant revendre leur bien en cours de crédit immobilier : il est donc normal de penser que la caution est le meilleur choix.

Cependant, il arrive que dans certains cas, l’emprunteur n’ait pas réellement le choix quant à la garantie à souscrire pour assurer son crédit. En effet, il n’est généralement pas possible de souscrire une caution pour garantir les prêts aidés suivants :

• Un PAS, Prêt à l’Accession Sociale ;
• Un PTZ, Prêt à Taux Zéro, associé à un PAS.

Pour ces deux types de prêts, l’hypothèque est alors obligatoire. Elle l’est également pour les prêts sans apport personnel, aussi appelés prêts 110 %.

Enfin, si vous êtes auto-entrepreneur ou travailleur indépendant, votre crédit immobilier devra sans doute aussi être couvert par une hypothèque : vos revenus étant fluctuants, la banque considère votre dossier comme étant plus risqué que celui d’un salarié.

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