Tout ce qu’il faut savoir sur la gestion locative

La gestion locative est le processus par lequel une personne ou une entreprise prend en charge la gestion d'un bien immobilier pour le compte d'un propriétaire bailleur. Ce service peut être fourni par des agents immobiliers possédant la carte professionnelle de gestion locative, des administrateurs de biens ou des syndics de copropriété.

Une fois le mandat de gestion locative établi moyennant des frais (entre 6 et 10 % HT des loyers encaissés annuellement), le gestionnaire immobilier assume différentes tâches visant à optimiser la gestion du patrimoine de son client.

La gestion locative prend notamment en compte plusieurs aspects:

• d’ordre financier : gestion des revenus locatifs et des dépenses associées ;
• d’ordre administratif : prise en charge des formalités liées au contrat de location ainsi que des problèmes juridiques éventuels ;
• d’ordre technique : entretien, programmation des travaux et suivi des réparations.

Mettre le bien en location

La recherche du locataire est la première tâche que doit accomplir le mandataire. Cela nécessite de :

• faire une évaluation juste du bien à louer : le gestionnaire locatif évalue la propriété pour déterminer le loyer optimal (emplacement, nombre de pièces, terrasse, jardin, etc.). Pour ce faire, il effectue généralement une étude de marché en analysant les prix de location de biens similaires dans la région ;
• rédiger l’annonce de location : pour séduire les futurs locataires, le gestionnaire doit écrire une annonce attractive mettant en avant les points forts du bien. Il doit ensuite la publier dans des médias approprié tels que des sites web immobiliers, des journaux locaux ou des réseaux sociaux ;
• sélectionner les locataires : Le gestionnaire locatif effectue les visites avec les locataires potentiels pour évaluer leur adéquation à la propriété. Dans un second temps, il étudie leur dossier pour s'assurer qu'ils ont la capacité d’assumer le loyer ;
• établir et signer le bail : le mandataire rédige le bail en conformité avec la réglementation en s'assurant que toutes les dispositions légales sont incluses. Le bail est ensuite signé par le locataire et le propriétaire ;
• réaliser l’état des lieux : le gestionnaire effectue un état des lieux complet du logement avant l'emménagement du locataire pour identifier les dommages existants ou les réparations nécessaires ;
• gérer les relations avec les locataires : en tant que contact privilégié, c’est à lui qu’incombe également la responsabilité de faire le lien entre le locataire et le propriétaire pendant toute la durée de la location.

Gérer les flux financiers

La gestion financière relative au bien donné en location est une partie importante du rôle du mandataire. Elle consiste notamment à :

• encaisser les loyers : il doit collecter les loyers auprès des locataires et leur remettre chaque mois une quittance de loyer après réception du règlement. En cas de retard de paiement, il a la responsabilité de relancer le locataire et éventuellement de prendre des mesures pour récupérer les loyers impayés ;
• gérer les dépenses : en tant que gestionnaire locatif, il est responsable de la gestion des dépenses liées à la location de la propriété. Cela peut inclure les coûts d'entretien et de réparation, les factures d'énergie et d'eau ainsi que les charges de copropriété qu’il doit payer et répartir ;
• tenir la comptabilité : il est chargé d’enregistrer tous les mouvements financiers liés à la location du bien dans un livre de comptes et d’archiver l’ensemble des factures et reçus ;
• procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs pour le compte du bailleur ;
• établir des rapports financiers : il doit fournir des rapports financiers réguliers aux propriétaires afin qu’ils puissent suivre les flux financiers liés à leur bien immobilier. Ces rapports peuvent inclure des informations sur les loyers perçus, les dépenses engagées et les bénéfices nets réalisés.

Faire l’intermédiaire entre le bailleur et le locataire

En tant que gestionnaire locatif, la transmission des informations entre le locataire et le propriétaire est primordiale. Voici quelques-unes de ses missions principales dans ce domaine :

• recueillir les demandes des locataires : Cela peut concerner des demandes de réparations, des plaintes concernant les voisins ou les équipements ainsi que des demandes d'informations sur le règlement de copropriété ;
• évaluer les réclamations : après avoir recueilli les demandes des locataires, il doit ensuite les évaluer pour déterminer leur légitimité et leur urgence. Il doit également s’assurer que les réclamations sont conformes aux termes du bail et à la législation ;
• transmettre les demandes aux propriétaires ou prestataires de services : il doit veiller à ce que les requêtes soient transmises rapidement en utilisant les canaux de communication appropriés ;
• suivre les demandes : Une fois les demandes adressées, il doit suivre leur traitement pour s’assurer qu'elles sont résolues de manière satisfaisante. Il doit tenir les locataires informés et leur fournir des renseignements supplémentaires si nécessaire ;
• relayer les demandes du propriétaire au locataire : cela implique notamment l’envoi de l’attestation d’assurance habitation et des attestations relatives à l’entretien de la chaudière, du chauffe-eau et/ou de la climatisation (à adresser une fois par an). C’est également lui qui est en charge d’avertir le locataire en cas de révision du loyer en cours de bail.

Définition

Le mandat de gestion locative est un contrat entre un bailleur et un gestionnaire locatif dans lequel le propriétaire donne au gestionnaire le pouvoir de gérer son bien immobilier locatif en son nom.

Le mandat peut être conclu pour une période déterminée (généralement fixée à trois ans, voire neuf ans en cas de défiscalisation) ou indéterminée (jusqu’à 30 ans maximum), selon les besoins du propriétaire. Le mandat de gestion locative est établi en deux exemplaires signés par les parties et engage le mandataire à gérer le bien qui lui est confié.

En outre, la loi Hoguet précise que seuls les titulaires d'une carte professionnelle sont habilités à offrir un service de gestion locative et à signer un mandat. Cette carte est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie tous les trois ans et doit comporter la mention « gestion immobilière ». L'objectif est de garantir aux bailleurs que le mandataire est compétent, qu'il dispose d'une garantie financière adéquate et qu'il bénéficie d'une assurance responsabilité civile.

Les éléments qui doivent figurer sur le mandat de gestion locative

Le mandat de gestion locative doit comporter certaines mentions légales, notamment :

• la raison sociale du professionnel ;
• la commune de la préfecture où a été délivrée la carte professionnelle ;
• l’identité du propriétaire bailleur ;
• la désignation du bien et sa localisation géographique ;
• les missions et engagements pris par le mandataire ainsi que ses honoraires ;
• la preuve de son adhésion à une caisse de garantie financière ;
• une éventuelle clause indiquant une tacite reconduction.

Une fois numéroté, le mandat est inscrit et enregistré dans le registre des mandats de l'administrateur de biens.

Confier son bien à un gestionnaire locatif est une solution pratique et avantageuse qui offre :

• un meilleur rendement locatif : les gestionnaires locatifs ont une excellente connaissance du marché immobilier, ce qui peut être bénéfique pour les propriétaires lorsqu'il s'agit de fixer les loyers et de trouver des locataires fiables sur le long terme ;
• un véritable gain de temps : la gestion locative permet aux propriétaires de déléguer les tâches liées à la gestion de leur propriété à un professionnel. Cela leur permet de gagner du temps et de se concentrer sur d'autres activités ;
• une réduction des risques : la gestion locative permet de réduire les risques liés à la gestion de la propriété (vérification des dossiers des locataires potentiels, gestion des conflits, conformité avec les obligations légales, etc.) ;
• l’assurance de maintenir son bien en bon état : en prenant en charge l’entretien courant du bien, le mandataire aide à minimiser les coûts à long terme en limitant les réparations locatives coûteuses.

Bien que la gestion locative présente de nombreux atouts pour les propriétaires, elle peut également présenter certains désavantages, notamment :

• des frais supplémentaires : la gestion locative peut entraîner un surcoût pour les propriétaires lié aux frais de gestion et aux frais de location ;
• un contrôle moindre sur la gestion de leur bien : en déléguant les tâches de gestion à un tiers, les propriétaires peuvent avoir le sentiment de perdre le contrôle sur leur propriété et sur leur pouvoir décisionnel ;
• la qualité du service : le niveau de service offert par les mandataires en gestion locative peut varier considérablement. Certains mandataires peuvent offrir un service de haute qualité, tandis que d'autres peuvent être moins attentifs aux besoins du propriétaire ou des locataires. Les propriétaires doivent donc s'assurer de choisir un mandataire en gestion locative compétent et fiable ;
• les délais de réponse et de traitement : les bailleurs peuvent ne pas être en mesure d'obtenir une réponse rapide à leurs préoccupations ou problèmes si le mandataire en gestion locative est débordé de travail.

Le choix entre la gestion locative et la location en direct dépend des préférences et des besoins de chaque propriétaire. Voici quelques éléments à prendre en compte avant de faire votre choix :

• votre disponibilité : Si vous disposez de peu de temps pour gérer votre bien, la gestion locative est sans doute la meilleure option, car elle permet de déléguer toutes les tâches à un professionnel ;
• vos connaissances : si vous n’avez pas les compétences nécessaires pour gérer une propriété, il est préférable de confier cette mission à un gestionnaire locatif expert dans ce domaine ;
• le nombre de biens à gérer : si vous possédez plusieurs propriétés, vous gagnerez sans aucun doute un temps précieux en confiant leur gestion à un interlocuteur unique ;
• vos objectifs financiers : si vous souhaitez maximiser votre rentabilité locative, la location en direct peut être une meilleure option, car elle permet de fixer les loyers à un niveau plus élevé et de conserver tous les revenus générés ;
• les relations avec les locataires : Si vous souhaitez établir une relation de proximité avec vos locataires, la location en direct vous conviendra mieux car elle offre une communication plus directe et personnelle.