L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Pas toujours facile d’expulser un locataire qui ne respecte pas ses engagements ! Entre loyers impayés, absence d’assurance habitation ou nuisances, il est parfois nécessaire d’entamer des poursuites à son encontre après avoir tenté une résolution à l’amiable.
Les motifs pour solliciter l’expulsion du locataire
Un bail engage le propriétaire pour toute sa durée. Cela signifie qu’il lui est impossible de rompre le bail avant la fin de la période précisée dans le contrat de location. Si la loi autorise l’expulsion d’un locataire pour motif sérieux en cours de bail, celle-ci doit être prononcée par un tribunal.
Les 12 motifs pour l’expulsion d’un locataire reconnus par la loi sont les suivants :
- Le défaut de paiement du loyer : après avoir épuisé les recours contre le locataire, la caution et l’assurance pour loyer impayé, un juge peut ordonner l’expulsion d’un locataire pour loyer impayé.
- Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé signifié par le propriétaire : le congé est valable uniquement pour la reprise des lieux par le propriétaire pour y habiter, pour la vente du logement ou pour un motif légitime et sérieux.
- Le défaut d’assurance du locataire : l’assurance des risques locatifs est obligatoire et peut entraîner l’expulsion du locataire. La loi permet également au propriétaire de souscrire une assurance pour le compte de son locataire et de lui refacturer le montant réglé dans les charges locatives. Dans ce cas là, il ne pourra pas demander l’expulsion de son locataire.
- Les troubles du voisinage : un locataire peut être expulsé suite à nuisances sonores répétées (comportement, chien qui aboie, musique, travaux excessifs, nuisances olfactives, etc.).
- La dégradation du logement par le locataire : la conservation, l’entretien et les réparations du logement loué incombent au locataire selon l’article 1754 du Code civil. Celui-ci doit donc effectuer les réparations locatives nécessaires. À défaut, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail s’il constate des dégradations évidentes du bien loué.
- La remise de fausses informations lors de la signature du contrat de location : le locataire est censé remettre des informations sincères et véritables lors de la signature du bail comme le montant de ses revenus, le nombre de personnes occupant le logement, etc.
- La sous-location du logement sans autorisation : toute sous-location doit faire l’objet d’un accord écrit de la part du propriétaire.
- La cession du bail à un autre locataire sans autorisation : le bail initial est signé entre un propriétaire bailleur et son locataire. Il n’est possible de transmettre son bail à un nouvel occupant qu’en obtenant l’accord écrit du propriétaire.
- Le non-respect de la destination du logement : sans autorisation du propriétaire, un bien loué avec un usage d’habitation ne peut pas être utilisé comme un local commercial, par exemple. Il en est de même pour un locataire exerçant une profession d’indépendant à son domicile.
- L’utilisation du logement pour une activité illégale : un propriétaire est en droit de résilier un bail de location s’il découvre que le locataire exerce une activité illicite (trafic de stupéfiants, prostitution). À noter qu'un propriétaire peut être poursuivi par la justice et voir sa responsabilité engagée s’il est au courant des activités exercées dans le local loué.
- 11. Le non-respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble : le locataire a obligation de respecter le règlement intérieur de la copropriété. Ce document lui est généralement remis en annexe du bail.
- 12. La réalisation de travaux sans autorisation préalable : tous travaux doit faire l’objet d’une autorisation écrite de la part du propriétaire bailleur.
Si une clause résolutoire est indiquée dans le bail, le propriétaire peut alors résilier le bail de plein droit.
Un propriétaire bailleur ne respectant pas le cadre réglementaire d’une expulsion, malgré le temps que peut prendre celle-ci, peut être condamné à 3 ans de prison et à 30 000 euros d’amende. Toute intervention du propriétaire après un jugement d’expulsion non respecté par le locataire doit faire l’objet d’un appel aux forces de l’ordre.
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La procédure à respecter en cas d’impayés de loyer
Lancer une procédure d’expulsion à l’encontre d’un locataire en cas d’impayé de loyer prend, en général, entre 6 et 12 mois. Celle-ci peut être prolongée jusqu’à 3 ans.
Il est ainsi impossible de demander l’expulsion d’un locataire ayant un mois de retard de loyer ; celui pouvant faire face à des difficultés passagères.
La procédure d’expulsion sera lancée une fois toutes les tentatives de conciliation auront été épuisées.
1. Faire appel à la caution ou à l’assurance loyer impayé dès le premier loyer impayé
Il faut distinguer la caution simple de la caution solidaire. La caution simple sera déclenchée si le locataire est insolvable et après l’échec de toutes les démarches préalables. Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire a la possibilité d’exiger le loyer dû sans avoir lancé de procédure judiciaire à l’encontre de son locataire.
Avant de vous engager en tant que caution solidaire, sachez que vous pouvez être mis en demeure par un commissaire de justice de régler le loyer impayé.
Le recours à la garantie Visale, qui est un organisme se portant caution pour le locataire, fait l’objet d’une procédure bien particulière : celle-ci n’est active qu’après 2 mois de loyers impayés et se fait directement en ligne sur le site Visale.
La garantie des loyers impayés, souscrite par le propriétaire, peut également être saisie. Elle permet la prise en charge du loyer et des charges locatives impayées, sous réserve :
- de l’application éventuelle d’une franchise (en jours) prévue au contrat ;
- que la situation du locataire entre bien dans les conditions d’éligibilité de l’assurance GLI (Garantie Loyer Impayé)
- du bon suivi de la procédure avant la déclaration à l’assureur (envoi de courriers recommandés au locataire notamment).
Propriétaire bailleur, lors de la souscription d’un contrat d’assurance pour loyers impayés, pensez à vérifier la franchise ou le délai de carence appliqué par l’assureur.
2. Prévenir la CAF
La CAF considère qu’il y a un impayé lorsque 3 mois de loyers de suite n’ont pas été réglés ou lorsque le montant de la dette est égale à 2 fois le montant brut du loyer et des charges.
L’allocation logement est versée au locataire
Le propriétaire bailleur doit prévenir la CAF du loyer impayé dès lors qu’il en a connaissance afin que le service ouvre une procédure pour loyer impayé contre le locataire.
Lorsque l’aide au logement est versée directement à votre locataire, vous avez un délai de 3 mois pour donner votre accord pour la percevoir directement (tiers payant). Pour cela, n’oubliez pas d’envoyer votre RIB à la CAF.
Dans le cas contraire, le versement de l’aide au logement sera interrompu, dans l’attente de la mise en place de modalités de règlement de la dette (procédure amiable ou judiciaire).
L’allocation logement est versée au propriétaire
En tant que propriétaire, vous avez alors 3 mois pour prévenir la CAF. Si vous ne respectez pas ce délai, vous pourriez avoir des sommes à rembourser à la CAF.
Lorsque l’allocation au logement est versée au propriétaire, il a 6 mois pour établir un plan d’apurement de la dette. Cela devrait permettre de trouver une solution amiable avec le locataire. Le propriétaire peut aussi saisir le Fond de solidarité pour le logement (FSL). Si à la fin des 6 mois, aucun plan n’est fourni, le versement de l’aide sera interrompu.
3. Tenter une conciliation à l’amiable
La meilleure des solutions est bien évidemment de tenter une conciliation à l’amiable plutôt que de lancer une procédure longue et parfois coûteuse. L’envoi d’un rappel puis d’une lettre recommandée suffit parfois à faire rentrer les choses dans l’ordre, notamment dans le cas d’une difficulté ponctuelle.
4. En cas d’échec de la conciliation
La conciliation est considérée comme échouée après l’envoi d’un rappel et d’un courrier recommandé resté lettre morte.
Si le bail contient une clause résolutoire
Vous devez faire appel à un commissaire de justice qui délivrera un commandement de payer. Le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette. Le tribunal peut ensuite être saisi si la situation n’a pas été régularisée dans le délai imparti. L’expulsion du locataire sera ensuite validée par le tribunal.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire
Le propriétaire adresse une mise en demeure au locataire avant de faire appel à un commissaire de justice qui l’assignera au tribunal et prononcera la résiliation du bail. Le locataire recevra ensuite le commandement de quitter les lieux sous deux mois. Il a la possibilité de demander un délai supplémentaire justifié auprès du tribunal.
Le propriétaire comme le bailleur ont la possibilité de saisir le conciliateur de justice ou la Commission Départementale de conciliation (CDC) avant de se pourvoir en justice.
Les démarches à respecter dans les autres cas
Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé
Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier demandera alors aux forces de l’ordre de faire exécuter un congé non respecté par le locataire dès lors que le tribunal a validé la reprise des lieux pour l’usage personnel du propriétaire, pour la vente du bien ou motif impérieux.
Retrouvez ici le modèle de lettre de résiliation du bail par le propriétaire en cas de vente du bien.
En cas de défaut d’assurance
Si le bail contient une clause résolutoire, le congé peut être donné au locataire qui n’a pas souscrit l’assurance habitation obligatoire. Dans le cas contraire, le tribunal statuera au cas par cas sur sa résiliation.
En cas de troubles du voisinage (locataire bruyant)
Le propriétaire bailleur doit prouver que le trouble est répétitif, durable, permanent et continu. La résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront confirmés par le tribunal.
Le propriétaire bailleur a obligation de prendre des mesures pour faire cesser les nuisances, notamment en cas de plainte du voisinage.
En cas de dégradation du logement
La clause résolutoire du bail doit comprendre ce motif pour obtenir la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire après saisie et accord du tribunal. Dans le cas contraire, le tribunal est seul juge des dégradations commises et validera ou non l’expulsion du locataire.
En cas de fausses informations communiquées à la signature du bail
Le bailleur doit prouver la manœuvre dolosive du locataire et son intention de tromper le propriétaire en s’appuyant sur l’article 1137 du Code civil auprès d’un tribunal afin de procéder à l’expulsion du locataire.
En cas de sous-location du logement non autorisée
Le propriétaire bailleur doit apporter la preuve de la sous-location du logement. Il peut demander alors la résiliation judiciaire du bail puis l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
En cas de cession du bail à un autre locataire sans autorisation
Le propriétaire bailleur peut demander réparation du préjudice, résiliation du bail et expulsion du locataire et du cessionnaire, en saisissant le tribunal qui statuera selon les éléments du dossier.
En cas de non-respect de la destination du logement
Pour obtenir la résolution du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit prouver qu’il n’a pas été prévenu du changement de destination du logement et que l’usage des locaux loués n’est pas compatible avec leur nature, après avoir fait une constatation par un commissaire de justice.
En cas d’utilisation du logement pour une activité illégale
Le propriétaire doit entamer une action en justice dès qu’il a connaissance de l’activité illégale exercée afin de ne pas risquer d’être poursuivi par la justice.
En cas de non respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble
Le propriétaire bailleur risque de se retrouver mis en cause par la copropriété. De ce fait, il peut, soit entamer une action en justice de résiliation du bail ou donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux. Cette seconde option s’applique si le contrat de bail prévoit une clause de non-respect des parties communes et du règlement de copropriété.
En cas de réalisation de travaux sans autorisation préalable
Dès la constatation de la réalisation de travaux sans autorisation préalable et si le cas est prévu dans les clauses résolutoires du contrat de bail, le propriétaire peut résilier le bail pour travaux non autorisés. Dans le cas d’un bail ne comportant pas de clause résolutoire, c’est le tribunal qui tranchera sur la résiliation ou non du bail.
La résiliation du bail
La résiliation du bail par le propriétaire bailleur est possible par la mise en application de la clause résolutoire concernée. Si le bail ne contient aucune clause de ce type, un jugement du tribunal devra valider, au cas par cas, sa résiliation puis l’expulsion du locataire.
N’hésitez pas à faire appel à un conseil juridique pour la rédaction d’un contrat de location afin de ne pas vous retrouver face à une absence de clauses résolutoires !
Résiliation via une clause résolutoire du bail
Le bailleur peut résilier plus facilement le bail en faisant appliquer de façon immédiate la clause résolutoire contenue dans le bail. Le tribunal penchera souvent en faveur du propriétaire dès lors que celui-ci apporte les preuves du préjudice subi.
Résiliation judiciaire
La demande de résiliation judiciaire ne garantit en rien le succès de la demande du propriétaire. Le tribunal examinera la recevabilité de la demande et statuera ensuite selon le motif et ses conséquences tant envers le propriétaire qu’envers le locataire.
Quels recours si le tribunal s’oppose à la résiliation du bail ?
Le propriétaire bailleur peut faire appel de la décision du tribunal. Il devra alors être obligatoirement assisté d’un avocat.
Faire appel peut revenir très cher ! Rapprochez vous d’un avocat ou d’un conseiller juridique avant de lancer la procédure afin de vérifier que la procédure vaut la peine d’être engagée.
L'expulsion du locataire
Après l’échec de la procédure à l’amiable et le jugement du tribunal validant l’expulsion, un commissaire de justice va se présenter au domicile du locataire entre 6h et 21h pour la lui signifier.
En présence du locataire laissant entrer le commissaire de justice
Après ouverture de la porte par le locataire, le commissaire de justice (huissier) dresse un procès-verbal comprenant l’inventaire des meubles.
En présence du locataire qui refuse d’ouvrir la porte
Le commissaire de justice rédige un procès-verbal indiquant qu’il n’a pu pénétrer dans le logement et demande l’intervention des forces de l’ordre.
En l’absence du locataire
Le commissaire de justice fait appel à un serrurier et à un représentant des forces de l’ordre avant de pénétrer dans le logement. Il réalise l’inventaire des meubles, placarde une affiche à l’extérieur du logement qui interdit au locataire de pénétrer à l’intérieur du logement.
Que deviennent les meubles du locataire expulsé ?
Les meubles sont transportés dans un local affecté à cet usage. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour les récupérer. À défaut, ils seront vendus aux enchères.
Le respect de la trêve hivernale
La trêve hivernale interdit toute expulsion durant les mois d’hiver, du 1er novembre au 31 mars. Le locataire est également protégé des coupures d’eau, de gaz et d’électricité.
Pendant la trêve hivernale, un locataire peut quand même être expulsé de son logement si :
- un arrêté de péril a été signifié par le maire de la commune ;
- une solution de relogement qui garantit au locataire de ne pas se retrouver à la rue est prévue ;
- l’expulsion du domicile conjugal, ordonnée par le juge des affaires familiales, concerne un époux, partenaire de PACS ou concubin violent.
Voir aussi :
