Locataire ou propriétaire : qui doit effectuer l'entretien de la chaudière ?

Mettons tout de suite fin au suspense : l’entretien de la chaudière revient effectivement au locataire. Cette obligation est fixée par le décret du 26 août 1987 qui liste les réparations à la charge du locataire : si la capacité de chauffage est comprise entre 4 et 400 kilowatts, son entretien fait partie des menus travaux qui lui incombent.

Cette obligation concerne-t-elle tous les types de chaudières (fioul, gaz, bois, etc.) ?

Oui. L’entretien annuel s’impose à tous les types de chaudières, qu’elles fonctionnent au gaz, au fioul, au bois, au charbon ou avec tout autre combustible. Seules celles destinées exclusivement à la production d’eau chaude sanitaire échappent à cette obligation.

Quel entretien annuel est nécessaire pour une chaudière ?

Le locataire doit faire intervenir chaque année un chauffagiste qualifié (article 1719 du Code civil) afin de réaliser un diagnostic complet de l’appareil. Cette visite comprend plusieurs étapes : vérification des réglages, contrôle des pièces essentielles (soupape de pression, régulateur de chaleur), nettoyage si nécessaire, optimisation des paramètres pour améliorer le rendement et réduire la consommation énergétique.

Le professionnel évalue également l’état général de la chaudière et repère toute anomalie susceptible d’entraîner une panne ou un risque de sécurité. Il peut effectuer sur place des réparations mineures et, si besoin, préconiser des travaux plus lourds comme le remplacement d’éléments défectueux ou l’adaptation de l’installation aux normes en vigueur.

Il arrive parfois que le propriétaire ait à sa charge l'entretien de la chaudière. C'est le cas, lorsque :

• Le contrat de bail comporte une clause précisant que l’entretien de la chaudière revient au bailleur ;
• La chaudière est collective : son entretien sera alors pris en charge par le syndicat des copropriétaires ou par le propriétaire bailleur.

L’entretien annuel de la chaudière doit être réalisé dans l’année suivant l’emménagement ou le remplacement de l’appareil, puis renouvelé chaque année. Il est conseillé de le programmer avant l’hiver pour garantir un fonctionnement optimal pendant la période de chauffe.

À la fin du bail, le propriétaire peut demander au locataire une attestation d’entretien datant de moins d’un an. Si celui-ci n’est pas en mesure de la fournir, le propriétaire est en droit de déduire le montant de l’entretien du dépôt de garantie.

Bricoleur, vous souhaitez effectuer vous-même l’entretien annuel de votre chaudière ? Même si personne ne doute de vos talents de plombier, c’est malheureusement impossible : la loi impose en effet que l’entretien soit effectué par un chauffagiste professionnel.

Le choix du professionnel revient au locataire, qui peut opter pour un artisan indépendant, une entreprise spécialisée ou encore un prestataire proposé via un contrat d'entretien annuel. Il est recommandé de vérifier que le chauffagiste dispose bien des certifications requises (notamment la qualification RGE) et d’un numéro d’agrément.

Une fois l'entretien réalisé, le professionnel doit remettre au locataire une attestation d'entretien, dans les quinze jours suivant sa visite. Elle doit notamment comprendre :

• Le nom et l’adresse du locataire ;
• La date de l'entretien ;
• Des informations sur la chaudière comme sa marque et son modèle ;
• Le nom de la société et du professionnel qui a effectué la visite d’entretien ;
• La liste des points contrôlés par le chauffagiste ;
• Une évaluation du rendement de l’appareil ;
• La mesure du taux de monoxyde de carbone si nécessaire.

Le locataire doit quant à lui conserver ce certificat pendant deux ans et le produire si nécessaire :

• Au propriétaire si celui-ci en fait la demande ;
• À la compagnie d’assurance habitation en cas de demande de remboursement ;
• Aux officiers de police judiciaire et aux inspecteurs de l’environnement ;
• Aux agents de la DGCCRF ;
• Aux inspecteurs de la salubrité de la Préfecture de Police.

Le prix d’un entretien de chaudière, main-d’œuvre comprise, se situe généralement entre 80 et 200 € pour un modèle gaz et entre 110 et 250 € pour une chaudière fioul. Un contrat entretien chaudière coûte en moyenne entre 130 et 300 € par an, selon les prestations incluses, avec des formules haut de gamme pouvant dépasser 400 €.

En cas de dysfonctionnement de la chaudière, les risques encourus sont réels : en effet, les chaudières utilisées de façon inadaptée dégagent du monoxyde de carbone. Ce gaz, en prenant la place de l’oxygène, peut avoir des conséquences mortelles.

Chaque année, à l’approche de l’hiver, plusieurs milliers d’intoxications au monoxyde de carbone sont à déplorer dont une centaine de décès.

C’est à cause de ces risques que la législation impose un entretien régulier des chaudières.

Il est important de relever que les chaudières engendrent également des risques d’incendies domestiques qui sont loin d’être négligeables.

En ramonant le conduit de fumée, le spécialiste évite les risques d’explosion et d’incendie.

La purge du chauffe-eau permet d’éliminer les dépôts de calcaire et les sédiments qui s’accumulent au fond de la cuve. Cette opération simple améliore le rendement de l’appareil, réduit la consommation d’énergie et prolonge sa durée de vie.

Règles de sécurité pour éviter les accidents

Avant toute purge, il est essentiel de garantir votre sécurité :

• Coupez l’alimentation électrique de l’appareil pour éviter tout risque d’électrocution ;
• Laissez refroidir le ballon, idéalement toute une nuit, pour éviter les brûlures liées à l’eau chaude ;
• Fermez l’alimentation d’eau pour stopper l’arrivée dans le ballon ;
• Utilisez des gants isolants et prévoyez un récipient pour recueillir l’eau évacuée.

Étapes à suivre pour purger son chauffe-eau

1. Fermez l’alimentation d’eau du ballon et le robinet du groupe de sécurité.
2. Ouvrez un robinet d’eau chaude pour faire chuter la pression dans le circuit.
3. Coupez le courant de l’appareil pour plus de sécurité.
4. Placez un seau ou un bac sous le robinet de purge du chauffe-eau.
5. Ouvrez le robinet de purge et laissez s’écouler quelques litres d’eau.
6. Refermez le robinet de purge, puis rouvrez l’alimentation d’eau et l’électricité.
7. Nettoyez les éclaboussures éventuelles et vérifiez le bon fonctionnement de l’appareil.

Votre chaudière est tombée en panne et nécessite d’importantes réparations ? La prise en charge incombe alors au propriétaire, sous réserve que le locataire puisse justifier d’un entretien régulier par un professionnel. Il est recommandé de contacter rapidement un chauffagiste afin d’identifier l’origine du problème et de procéder aux réparations nécessaires.

En d'autres termes, une panne liée à un défaut d’entretien est à la charge du locataire, tandis qu’une panne causée par l’usure incombe au propriétaire.

Si la panne de la chaudière rend le logement inhabitable, le propriétaire a alors une obligation de relogement de son locataire.

Le propriétaire a également la possibilité de déduire les frais engagés de ses revenus locatifs, comme tous les travaux de réparation et d’entretien.

Il doit cependant respecter certaines conditions :

• La location doit être réalisée en régime réel, que la location soit vide ou meublée. Cette déduction est proposée aux propriétaires au même titre que les frais de notaire, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du mobilier et des locaux, etc. ;
• Si le propriétaire bénéficie du régime micro-foncier, la déduction ne peut être effectuée. Pour rappel, on parle de régime micro-foncier lorsque le revenu généré par la location n’excède pas 15 000€ (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal.

Voir aussi :