Le dégât des eaux en copropriété

Localiser l'origine du sinistre et stopper la cause si possible

Pour limiter considérablement les conséquences de la fuite d'eau, le premier réflexe à avoir est de la localiser et prendre les mesures nécessaires pour l'arrêter, si possible.

En règle générale, la fuite peut provenir :

• d'une rupture de canalisation : la solution consiste alors à colmater la fuite ou changer la canalisation défectueuse ;
• d'un défaut d'étanchéité des fenêtres : il convient alors de revoir l'isolation des fenêtres ou de les remplacer ;
• de la toiture : il peut s'agir de tuiles déplacées ou endommagées qu'il faudra alors replacer ou remplacer ;
• d'un oubli : un robinet laissé ouvert peut être à l'origine d'un dégât des eaux.

Une fois la recherche de fuite d'eau effectuée et détectée, procédez aux réparations pour limiter les dommages et éviter leur aggravation.

Le constat à l'amiable

Non obligatoire mais généralement demandé par les assureurs, le constat amiable dégât des eaux peut faire office de déclaration de sinistre et permet :

• de rassembler l’ensemble des informations nécessaires à la bonne compréhension du sinistre ;
• d'identifier les rôles et responsabilités de chacun ;
• de faciliter le traitement de la demande d’indemnisation.

Une fois complété et signé par les personnes concernées, le constat doit être envoyé à toutes les compagnies d'assurance concernées dans les meilleurs délais.

Déclarer le sinistre

Toutes les personnes ayant subi ou causé des dommages doivent déclarer le sinistre auprès de leur assureur. Il faut compter un délai de déclaration de sinistre de 5 jours ouvrés à compter de l'événement.

• Si le dégât des eaux provient d'une partie privative : le locataire ou le propriétaire occupant doit déclarer le dégât des eaux auprès de son assureur et compléter le constat amiable conjointement avec les copropriétaires victimes de dommages et le syndic si les parties communes sont également touchées ;
• Si le sinistre provient d'une partie commune : le syndic de copropriété doit alors déclarer le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble. Dans le cas où le sinistre est responsable de dommages au niveau des parties privatives, un constat amiable doit être réalisé avec les copropriétaires concernés.
  
  Il faut ensuite lister les dégâts et prendre des photos comme preuve des dommages occasionnés. Une fois cette opération réalisée, rassemblez un maximum de justificatifs relatifs aux biens endommagés (factures, tickets de caisse, certificats de garantie, etc.) et joignez-les à votre déclaration.

La recherche de fuite en copropriété

Depuis le 1er juillet 2020, la recherche de fuite doit être prise en charge par l'assureur de l'occupant (assurance locataire ou propriétaire) du lieu où s'effectue la recherche. Dans le cas de défaut d'assurance du locataire, il faudra alors faire intervenir l'assurance PNO (propriétaire non occupant).

Toutefois, si la recherche initiale ne donne aucun résultat et qu’une recherche de fuite destructive est nécessaire, le coût de cette opération devra être supporté par l'assurance du propriétaire qu'il soit occupant ou non occupant.

Si la recherche de fuite a lieu dans une partie commune, il appartient alors à l'assurance de l'immeuble d'organiser celle-ci. Il en sera de même si le propriétaire du local n'est pas assuré.

Une couverture dégât des eaux indispensable

La garantie dégât des eaux, très recommandée pour les propriétaires, fait partie des garanties systématiquement incluses dans l'assurance risques locatifs, obligatoire pour les locataires. Concernant les propriétaires, votre assurance habitation comprend presque toujours cette garantie indispensable qui sert à réparer les dommages liés à l'action de l'eau et prend généralement en charge des évènements comme :

• les fuites ou les ruptures des canalisations intérieures, des appareils à effet d’eau (machine à laver, robinetterie, …) ;
• les infiltrations au travers des toitures, terrasses, etc. ;
• le débordement des installations sanitaires ou des appareils électroménagers.

L'évaluation des dommages

Généralement votre assureur vous proposera dans un premier temps une entreprise partenaire qui évaluera le montant des travaux.

Si ces derniers sont :

• inférieurs à un certain seuil fixé dans ses règles de gestion, votre assureur validera le devis de son partenaire qui pourra alors réaliser les travaux si les conditions le permettent (taux d'humidité relativement bas) ;
• supérieurs au seuil fixé, votre assureur pourra missionner un expert en assurance qui réalisera soit une expertise à votre domicile, soit une expertise à distance (EAD). Dans ce cas de figure, c'est le rapport d'expertise qui déterminera le montant de l'indemnisation. Après accord de votre assureur, l'entreprise partenaire pourra alors réaliser les travaux, toujours si les conditions le permettent.

Si vous souhaitez faire appel à un artisan de votre choix, vous devez transmettre son devis à votre assureur, pour étude. Gardez en tête que le montant de l'indemnisation qui vous sera versée n'excédera pas le rapport d'expertise.

Par exemple, si les travaux de peinture ont été évalués par votre artisan à 650 € TTC et que l'expert estime que le coût des travaux est de 500 € TTC, vous conserverez à votre charge la différence à savoir 150 € TTC.

Le rôle des conventions IRSI et CIDE-COP

La convention IRSI a notamment pour objectif de simplifier l'indemnisation d'un sinistre dégât des eaux dans un immeuble en copropriété. Il s'agit d'un accord signé entre la plupart des compagnies d'assurance qui s'applique lorsque le montant des dommages ne dépasse pas 5000 € HT. Elle a pour mission de désigner l'assureur gestionnaire du sinistre ainsi que celui qui devra régler l'indemnisation selon des règles établies. Notez que l'événement à l'origine du sinistre doit être couvert par le contrat d'assurance habitation.

La convention CIDE-COP prend le relais de la convention IRSI pour faciliter la gestion et l'indemnisation d'un dégât des eaux ayant engendré des dommages supérieurs à 5000 € HT. Elle s'applique uniquement en cas de dommages dans un local privatif au sein d'un immeuble en copropriété. Les dommages consécutifs au sinistre doivent concerner des embellissements (papier peint, peintures, faux plafonds, etc), du mobilier ou des parties immobilières communes et privatives. Elle intervient à partir du moment où le sinistre met en cause au moins deux compagnies d'assurance différentes signataires.

L'indemnisation par l'assurance

L'indemnisation des préjudices subis diffère selon la nature des dommages et leurs montants. Au-delà de 1600 € HT, il faudra se référer aux règles relatives aux conventions IRSI et CIDE-COP.

Lorsque le montant des dommages mobiliers est inférieur à 1600 € HT, c'est l'assurance du tiers responsable (locataire ou propriétaire occupant) qui procède à l'indemnisation. Le cas échéant, c'est l'assureur du propriétaire d'immeuble qui devra prendre en charge l'indemnisation.

Pour les dommages immobiliers minimes (inférieurs à 240 € HT), c'est également l'assureur du tiers responsable qui effectuera l'indemnisation. Au-delà de ce montant, c'est l'assurance de l'immeuble qui prendra le relais.

Consultez notre article sur l'assurance et le dégât des eaux pour en savoir plus.

La procédure s'éternise, que faire ?

La procédure s'éternise ? C'est probablement parce que la fuite située chez votre voisin ou dans les parties communes n'a pas été réparée : il convient alors de se rapprocher du syndic de copropriété. Celui-ci doit alors relancer le copropriétaire concerné ou faire intervenir un plombier si l'écoulement provient des parties communes. La réparation de la fuite est indispensable pour réaliser la remise en état du logement. On vous explique comment choisir un plombier dans un article consacré.

Si vous n'avez pas de visibilité sur les raisons de l'allongement de la procédure, privilégiez la solution amiable en relançant votre gestionnaire sinistre.

Malgré vos relances vous n'avez pas obtenu de retour de votre assureur. Vous avez la possibilité de leur envoyer une réclamation. La procédure à suivre est décrite dans vos Conditions Générales.

Le syndic doit veiller au bon déroulement de la procédure suite à un dégât des eaux au sein de la copropriété, il doit :

• faire réparer la fuite si la cause du dégât des eaux provient des parties communes ou d'un logement non assuré ;
• servir de médiateur entre les copropriétaires notamment si l'un des copropriétaires tarde à réparer la fuite provenant de son logement. Il est donc chargé de le relancer pour faire en sorte que la remise en état soit réalisée dans les meilleurs délais.

Les honoraires du syndic

Depuis le décret sur le contrat type datant du 26 mars 2015, le syndic de copropriété ne peut pas facturer aux copropriétaires les déclarations de sinistre effectuées.

Cette règle est valable aussi bien pour les sinistres situés dans les parties communes que dans les parties privatives. Celles-ci font d'ailleurs parties des honoraires de gestion courante.

En ce qui concerne les frais de gestion relatifs au sinistre, le syndic de copropriété a légalement le droit de les facturer mais ils doivent venir en déduction de l'indemnité versée par l'assurance de l'immeuble. Cela signifie que si le contrat de l'immeuble prévoit la prise en charge des honoraires du syndic, seule la différence entre la facture émise et le montant de l'indemnité perçue pourra être facturée aux copropriétaires.

Afin d'éviter de nouveaux dégâts des eaux et la gestion d'un sinistre en copropriété, plusieurs mesures peuvent être prises :

• convenir d'un entretien régulier des canalisations (colonne montante et descendante) lors d'une assemblée générale des copropriétaires ;
• curer régulièrement les gouttières (à la charge du syndic) ;
• vérifier l'étanchéité de la toiture de l'immeuble pour prévenir les infiltrations ;
• responsabiliser chaque copropriétaire (remplacement des appareils vétustes, étanchéité des fenêtres, vérification de l'état de la plomberie, etc.).

Voir aussi :