Quelles sont les obligations du syndic lors d'un dégât des eaux en copropriété ?

En cas de dégât des eaux, il est essentiel de localiser rapidement la fuite, de tenter de la stopper si possible, puis de prévenir les personnes concernées (voisins, syndic, assurance). Plus l’intervention est rapide, moins les dégâts seront importants.

Localiser l'origine du sinistre et stopper la cause si possible

Pour limiter considérablement les conséquences de la fuite d'eau, le premier réflexe à avoir est de la localiser et prendre les mesures nécessaires pour l'arrêter, si possible. Commencez par repérer les signes visibles (taches, ruissellement, humidité) pour trouver d'où vient la fuite.

En règle générale, la fuite peut provenir :

• D'une rupture de canalisation : la solution consiste alors à colmater la fuite ou changer la canalisation défectueuse ;
• D'un défaut d'étanchéité des fenêtres : il convient donc de revoir l'isolation des fenêtres ou de les remplacer ;
• De la toiture : il peut s'agir de tuiles déplacées ou endommagées qu'il faudra alors replacer ou remplacer ;
• D'un oubli : un robinet laissé ouvert peut être à l'origine d'un dégât des eaux.

Déterminer si la fuite vient d’une partie commune ou privative est essentiel pour savoir qui doit prendre en charge les réparations et contacter l’assureur concerné. Car selon l’origine du dégât des eaux, les travaux de réparation peuvent être à la charge :

• De l’occupant du logement (locataire) ;
• Du copropriétaire ;
• Ou de la copropriété si le sinistre se situe dans les parties communes.

Remplir le constat amiable

Une fois la recherche de fuite d'eau effectuée et détectée, il est conseillé de remplir un constat amiable. Le constat amiable doit être rempli par toutes les personnes concernées : locataire, propriétaire, voisins et syndic si besoin. Non obligatoire, mais généralement demandé par les assureurs, le constat amiable dégât des eaux peut faire office de déclaration de sinistre.

En effet, il permet :

• De rassembler l’ensemble des informations nécessaires à la bonne compréhension du sinistre ;
• D'identifier les rôles et responsabilités de chacun ;
• De faciliter le traitement de la demande d’indemnisation.

Une fois complété et signé par les personnes concernées, le constat doit être envoyé à toutes les compagnies d'assurance concernées dans les meilleurs délais.

Qui doit déclarer le sinistre et dans quels délais ?

Le sinistre dégât des eaux doit être déclaré à l’assurance de chacun dans les 5 jours ouvrés suivant sa constatation. Cette obligation concerne toutes les parties touchées ou responsables du sinistre : locataire, propriétaire, copropriétaire ou syndic selon l’origine de la fuite.

• Si le dégât des eaux provient d'une partie privative : le locataire ou le propriétaire occupant doit déclarer le dégât des eaux auprès de son assureur et compléter le constat amiable conjointement avec les copropriétaires victimes de dommages et le syndic si les parties communes sont également touchées ;
• Si le sinistre provient d'une partie commune : le syndic de copropriété a des obligations en cas de fuite d'eau. Il doit alors déclarer le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble. Dans le cas où le sinistre est responsable de dommages au niveau des parties privatives, un constat amiable doit être réalisé avec les copropriétaires concernés.

En complément du constat, il faut lister les dégâts et prendre des photos comme preuve des dommages occasionnés. Une fois cette opération réalisée, rassemblez un maximum de justificatifs relatifs aux biens endommagés (factures, tickets de caisse, certificats de garantie, etc.) et joignez-les à votre déclaration.

Qui doit faire et payer la recherche de fuite en copropriété ?

Depuis le 1er juillet 2020, la recherche de fuite doit être prise en charge par l'assureur de l'occupant (assurance locataire ou propriétaire) du lieu où s'effectue la recherche. Dans le cas de défaut d'assurance du locataire, il faudra alors faire intervenir l'assurance PNO (propriétaire non occupant).

Toutefois, si la recherche initiale ne donne aucun résultat et qu’une recherche de fuite destructive est nécessaire, le coût de cette opération devra être supporté par l'assurance du propriétaire, qu'il soit occupant ou non occupant.

Si la recherche de fuite d'eau a lieu dans une partie commune, le syndic a des obligations. Il appartient alors à l'assurance de l'immeuble d'organiser celle-ci. Il en sera de même si le propriétaire du local n'est pas assuré.

La garantie dégât des eaux, très recommandée pour les propriétaires, fait partie des garanties systématiquement incluses dans l'assurance risques locatifs, obligatoire pour les locataires. Concernant les propriétaires, votre assurance habitation comprend presque toujours cette garantie indispensable qui sert à réparer les dommages liés à l'action de l'eau.

Elle prend généralement en charge des évènements comme :

• Les fuites ou les ruptures des canalisations intérieures, des appareils à effet d’eau (machine à laver, robinetterie, etc) ;
• Les infiltrations au travers des toitures, terrasses, etc ;
• Le débordement des installations sanitaires ou des appareils électroménagers.

Comment est évalué le montant des dommages ?

Dans un premier temps, votre assureur vous proposera une entreprise partenaire qui évaluera le montant des dommages et les travaux nécessaires à effectuer pour réparer les dégâts. La compagnie d'assurance détermine ensuite l’indemnisation en fonction des garanties de votre contrat.

Si ces derniers sont inférieurs à un certain seuil fixé dans ses règles de gestion, votre assureur validera le devis de son partenaire qui pourra alors réaliser les travaux nécessaires si les conditions le permettent (taux d'humidité relativement bas).

Si le montant des travaux est supérieur au seuil fixé, votre assureur pourra missionner un expert en assurance qui réalisera soit une expertise à votre domicile, soit une expertise à distance (EAD). Dans ce cas de figure, c'est le rapport d'expertise qui déterminera le montant de l'indemnisation. Après accord de votre assureur, l'entreprise partenaire pourra alors réaliser les travaux, toujours si les conditions le permettent.

Si vous souhaitez faire appel à un artisan de votre choix, vous devez transmettre son devis à votre assureur, pour étude. Gardez en tête que le montant de l'indemnisation qui vous sera versée n'excédera pas le rapport d'expertise.

Par exemple, si les travaux de peinture ont été évalués par votre artisan à 650 € TTC et que l'expert estime que le coût des travaux est de 500 € TTC, vous conserverez à votre charge la différence, à savoir 150 € TTC.

Le rôle des conventions IRSI et CIDE-COP : Quelles conventions s’appliquent pour l’indemnisation en copropriété ?

La convention IRSI a notamment pour objectif de simplifier l'indemnisation d'un sinistre dégât des eaux dans un immeuble en copropriété. Il s'agit d'un accord signé entre la plupart des compagnies d'assurance qui s'applique lorsque le montant des dommages ne dépasse pas 5 000 € HT.

Elle a pour mission de désigner l'assureur gestionnaire du sinistre ainsi que celui qui devra régler l'indemnisation selon des règles établies. Notez que l'événement à l'origine du sinistre doit être couvert par le contrat d'assurance multirisque habitation.

La convention CIDE-COP prend, de son côté, le relais de la convention IRSI pour faciliter la gestion et l'indemnisation d'un dégât des eaux ayant engendré des dommages supérieurs à 5 000 € HT. Elle s'applique uniquement en cas de dommages dans un local privatif au sein d'un immeuble en copropriété.

Les dommages consécutifs au sinistre doivent concerner des embellissements (papier peint, peintures, faux plafonds, etc), du mobilier ou des parties immobilières communes et privatives. Elle intervient à partir du moment où le sinistre met en cause au moins deux compagnies d'assurance différentes signataires.

Comment se passe l’indemnisation des préjudices subis ?

L'indemnisation des préjudices subis suite à une fuite d'eau en copropriété diffère selon la nature des dommages et le montant des réparations à effectuer. Au-delà de 1 600 € HT, il faudra se référer aux règles relatives aux conventions IRSI et CIDE-COP.

Lorsque le montant des dommages mobiliers est inférieur à 1600 € HT, c'est l'assurance du tiers responsable (locataire ou propriétaire occupant) qui procède à l'indemnisation. Le cas échéant, c'est l'assureur du propriétaire d'immeuble qui devra prendre en charge l'indemnisation.

Pour les dommages immobiliers minimes (inférieurs à 240 € HT), c'est également l'assureur du tiers responsable qui effectuera l'indemnisation. Au-delà de ce montant, c'est l'assurance de l'immeuble qui prendra le relais.

La procédure s'éternise, que faire ?

La procédure s'éternise ? C'est probablement parce que la fuite située chez votre voisin ou dans les parties communes n'a pas été réparée : il convient alors de se rapprocher du syndic de copropriété. Celui-ci doit alors relancer le copropriétaire concerné ou faire intervenir un plombier si l'écoulement provient des parties communes.

Si vous n'avez pas de visibilité sur les raisons de l'allongement de la procédure, privilégiez la solution amiable en relançant votre gestionnaire sinistre.

Malgré vos relances, vous n'avez pas obtenu de retour de votre assureur ? Pas de panique. Vous avez la possibilité de leur envoyer une réclamation. La procédure à suivre est décrite dans vos Conditions Générales.

Certaines fuites d’eau sont des cas un peu à part selon leur origine et la structure du bâtiment. Une bonne prise en charge dépend de l’identification rapide de la cause, du respect des démarches auprès des assurances, et du bon entretien des éléments concernés.

Que faire en cas de fuite d’une colonne d’eau dans un immeuble et quelle est la prise en charge par l’assurance ?

Une fuite de colonne d’eau ou dans les tuyaux principaux de l'immeuble concerne les parties communes. C’est donc le syndic de copropriété qui doit déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble. Les assurances peuvent couvrir les frais de recherche de fuite, les réparations de la colonne et les dommages subis dans les parties privatives.

Chaque copropriétaire impacté doit également prévenir son propre assureur. En parallèle, un constat amiable peut être rédigé entre les parties concernées.

Quelle couverture assurance en cas d’infiltration par une terrasse en copropriété ?

Une infiltration d'eau par une terrasse en copropriété peut être complexe à gérer selon qu’il s’agit d’une terrasse privative ou commune. Si la terrasse est privative, c’est au copropriétaire concerné de faire la déclaration à son assurance. Si elle est collective, le syndic en est responsable.

L’assurance multirisque immeuble peut couvrir les dégâts selon la cause : défaut d’étanchéité, joints défectueux ou absence d’entretien. En cas d’infiltration consécutive à un événement climatique (orage, forte pluie, tempête, etc), la garantie événements climatiques peut être mobilisée.

Comment gérer une infiltration d’eau au plafond dans un appartement en copropriété ?

En cas d’infiltration d’eau au plafond d’un appartement, il faut d’abord identifier la source. Est-ce que cela vient du voisin du dessus, d'une canalisation encastrée, de la toiture, terrasse ou encore de la façade ?

Si la fuite provient d’une partie commune, c’est le syndic qui doit déclarer et prendre en charge le sinistre.

Si la fuite provient d’une autre partie privative, le voisin concerné (occupant ou propriétaire) doit déclarer le sinistre à son assurance. Le sinistré doit aussi faire une déclaration à sa propre assurance, joindre des photos, un constat amiable si nécessaire, et conserver tous les justificatifs des biens endommagés. Le plafond faisant partie intégrante du logement, la prise en charge dépendra du contrat multirisque habitation du résident.

Qui est responsable d'une infiltration d'eau par un mur ou une façade en copropriété ?

Une infiltration d’eau par la façade est généralement liée à des fissures, joints dégradés ou un mauvais entretien du revêtement extérieur. Dans ce cas, la façade étant une partie commune, c’est le syndic qui doit tenir ses obligations et déclarer la fuite d'eau à l’assurance de l’immeuble.

Un professionnel pourra établir un diagnostic précis. L’assurance de la copropriété pourra alors prendre en charge les réparations et les dégâts occasionnés à l’intérieur des logements. Les résidents touchés doivent aussi prévenir leur propre assurance pour l’indemnisation de leurs biens personnels.

Que faire en cas de fuite d’eau venant d’un voisin du dessus absent ?

Si vous subissez une fuite d’eau provenant d’un voisin du dessus absent, vous devez agir vite pour limiter les dégâts. Prévenez immédiatement le syndic de copropriété, qui pourra tenter de contacter le propriétaire. Si l’urgence est avérée, il peut faire intervenir un serrurier et un plombier.

Il est également recommandé de déposer une main courante et d’informer votre assurance. En attendant, prenez des photos des dégâts, protégez vos biens et ventilez les pièces. Une fois le voisin retrouvé, un constat amiable sera rempli et les assurances respectives prendront en charge les dommages selon les responsabilités établies.

Le syndic a un rôle central et a des obligations à respecter en cas sinistre, notamment en cas de fuite d'eau. Il doit veiller au bon déroulement de la procédure suite à un dégât des eaux au sein de la copropriété.

Ses missions principales sont les suivantes :

• Coordonner les interventions en cas de dégât des eaux ;
• Informer les parties concernées ;
• Prendre en charge les réparations si la fuite concerne les parties communes ;
• Déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble si nécessaire ;
• Veiller au respect des délais et au bon déroulement de la procédure ;
• Relancer le copropriétaire responsable en cas d’inaction ;
• Faire voter des mesures en assemblée générale si nécessaire pour faire avancer les réparations ;
• Limiter les dommages et préserver les droits de l’ensemble des copropriétaires ;
• Faire réparer la fuite si elle provient des parties communes ou d’un logement non assuré ;
• Servir de médiateur entre copropriétaires en cas de retard dans la prise en charge des réparations ;
• Garantir une remise en état rapide en relançant les copropriétaires concernés.

Le syndic peut-il facturer des honoraires pour la gestion du sinistre ?

Non, depuis le décret sur le contrat type datant du 26 mars 2015, le syndic de copropriété ne peut pas facturer aux copropriétaires les déclarations de sinistre effectuées. Cette règle est valable aussi bien pour les sinistres situés dans les parties communes que dans les parties privatives. Celles-ci font d'ailleurs partie des honoraires de gestion courante.

En ce qui concerne les frais de gestion relatifs au sinistre, le syndic de copropriété a légalement le droit de les facturer, mais ils doivent venir en déduction de l'indemnité versée par l'assurance de l'immeuble. Cela signifie que si le contrat de l'immeuble prévoit la prise en charge des honoraires du syndic, seule la différence entre la facture émise et le montant de l'indemnité perçue pourra être facturée aux copropriétaires.

Afin d'éviter de nouveaux dégâts des eaux et la gestion d'un sinistre en copropriété, plusieurs mesures peuvent être prises. Des gestes simples et rapides comme couper vos robinets ou entretenir votre tuyauterie permettra par exemple d'éviter des dommages dans votre logement.

En copropriété, les dommages touchent souvent deux logements ou plus : une baignoire qui déborde chez l'un se transforme en plafond trempé chez l'autre. Pour éviter cette situation, dans le quotidien, vous pouvez notamment :

• Prévoir un entretien régulier des canalisations communes (colonnes montantes et descendantes) en assemblée générale ;
• Curer régulièrement les gouttières (responsabilité du syndic) ;
• Vérifier l’étanchéité de la toiture de l’immeuble pour prévenir les infiltrations ;
• Sensibiliser chaque copropriétaire à l’entretien de son logement (remplacement d’équipements vétustes, vérification de la plomberie, entretien des joints, etc.) ;
• Régler les chauffages en mode hors gel durant l’hiver en cas d’absence prolongée ;
• Couper l’alimentation en eau et vidanger les installations en cas de départ prolongé ;
• Protéger les tuyaux exposés au froid avec des gaines isolantes ;
• Vérifier l’état des joints et des raccords avant de partir en vacances ;
• Installer un détecteur de fuite connecté pour être alerté en temps réel ;
• Confier les clés à une personne de confiance pouvant intervenir rapidement en cas de problème.

Voir aussi :