Les règles et la fiscalité du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location provisoire. Sa durée est d’un mois minimum, et de dix mois maximum : il n’est ni renouvelable ni reconductible. La rédaction d’un avenant est possible pour rallonger sa durée, mais cette dernière ne doit pas excéder les dix mois.

Le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire, sauf dans certaines zones qui sont réglementées :

• Paris, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Lille, Helemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, l’Île Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse).
• Les autres communes en zone tendue. Pour savoir si votre commune est concernée, utilisez le simulateur de zones tendues du gouvernement.

Le bail mobilité est réservé aux personnes qui doivent changer de région, de département ou de ville pour des motifs professionnels ou pour leurs études, et qui sont à la recherche d’un logement temporaire :

• les étudiants qui poursuivent des études supérieures ;
• les étudiants en stage, apprentissage ou service civique ;
• les salariés qui suivent une formation ou sont en mission de longue ou moyenne durée (sur un chantier par exemple) ;
• en cas de mutation professionnelle, souvent dans l’attente de trouver un logement plus pérenne.

Il n’y a aucune condition d’âge ou de revenus. Cependant, comme toute location, le bailleur ou l’agent immobilier peuvent exiger un dossier de location et des justificatifs : document d’identité, justificatif de domicile, de situation professionnelle (contrat de travail, attestation de stage…) et de revenus (fiche de paie…).

Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.

Qu’il soit vide ou meublé, le logement doit être décent. C’est-à-dire afficher une surface minimale d’au moins 9 m2 et une hauteur d’au moins 2,20 mètres. Il ne doit pas nuire à la santé et à la sécurité des occupants, et être exempt d’animaux nuisibles (souris ou rats, termites et autres insectes xylophages).

Il doit aussi bénéficier d’une performance énergétique minimale, et afficher au moins une classe E sur son DPE.

Enfin, certains équipements sont indispensables : chauffage, alimentation en eau potable, coin cuisine, système d’évacuation des eaux usées, installation sanitaire intérieure et réseau électrique en état de fonctionnement.

Si le logement est meublé, il doit comporter le mobilier suivant :

• de la literie avec couette ou couverture, ainsi que des volets ou rideaux dans la chambre à coucher ;
• côté cuisine, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment à congélation, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• il doit aussi contenir une table, des sièges, des étagères de rangement et des luminaires ;
• le matériel nécessaire pour entretenir le bien en fonction de la nature du sol. Par exemple un aspirateur s’il y a de la moquette ou une serpillière en présence de carrelage.

Pour le propriétaire bailleur, le bail mobilité n’apporte aucun changement par rapport à la location meublée classique. Les revenus fonciers sont toujours déclarés en BIC, les bénéfices industriels et commerciaux.

Il y a deux types d’imposition possibles :

• Le régime micro-foncier, qui s’applique automatiquement si vous percevez moins de 70 000 euros de loyers annuels pour une location meublée, ou 15 000 euros pour un logement loué vide. Un abattement de 30% est appliqué, mais aucune charge n’est déductible ;
• Le régime au réel, si votre activité de bailleur vous rapporte plus que les seuils cités ci-dessus, ou si vous avez opté pour cette fiscalité. C’est le seul régime d’imposition qui vous permet de déduire certaines charges locatives de vos revenus.

Pour être valide, le contrat de bail mobilité doit comporter certaines mentions obligatoires :

• Le nom du bailleur et son adresse ;
• Le nom du ou des locataires ;
• La date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• Le motif qui justifie que le locataire a le droit d’accéder à ce type de bail. Par exemple suivi d’une formation ou d’un stage, mission professionnelle, inscription à un cursus universitaire de courte durée ;
• Le document doit contenir la phrase suivante : le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
• Des détails concernant le logement : surface habitable, usage…
• Détail des équipements et commodités. Par exemple accès à un ascenseur, à une piscine collective ou une salle de sports, présence d’une connexion internet haut débit, etc. ;
• Le montant du loyer et la périodicité de versement : mensuelle ou trimestrielle. Si le dernier locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois, il faudra également mentionner la date et le montant du dernier loyer qu’il a versé.
• Le type de travaux réalisés entre la fin du dernier bail et le présent contrat ;
• Une mention qui indique que le bailleur n’a pas le droit de demander un dépôt de garantie à son locataire.

Dans le cas d’un logement en copropriété

Dans le cas d’un bien loué au sein d’une copropriété, le bail doit contenir les mêmes mentions que pour un logement individuel. En plus vous devrez joindre un extrait du règlement de copropriété : la répartition des charges de copropriété et leur nature, les règles de vie ainsi que l’utilisation des parties communes.

En tant que propriétaire, le bail mobilité vous engage jusqu’à la fin du bail. Mais vous n’aurez pas besoin de donner congé au locataire, puisque le terme du bail est automatique.

En revanche, le locataire peut quitter le logement lorsqu’il le souhaite, en respectant un préavis d’un mois

Comme pour toute location, le locataire doit souscrire une assurance qui comprend au moins les garanties responsabilité civile, dégât des eaux et incendie/explosion. C’est ce que l’on appelle les risques locatifs.

Même si elle n’est obligatoire que pour les logements situés en copropriété, une assurance PNO est fortement recommandée si vous êtes propriétaire-bailleur. Vous protégerez ainsi votre logement en cas d’absence d’assurance du locataire, ou dans les périodes de vacance locative.

Enfin une assurance loyers impayé (GLI) peut être utile si votre y locataire est éligible. Pour cela, il doit disposer d’une situation professionnelle stable et de revenus au moins 2,85 fois supérieurs au montant du loyer mensuel.

Il est aussi possible d’avoir recours à la garantie Visale. Ce dispositif de cautionnement permet le paiement du loyer à la place du locataire défaillant. Il est gratuit, mais soumis à conditions : par exemple, si le locataire a plus de 30 ans, la demande doit être effectuée dans les six mois après sa prise de fonction ou mutation.

Les avantages sont plus conséquents pour le locataire que pour le bailleur, qui ne peut notamment pas régulariser les charges ou augmenter le loyer en cours de bail.

Pour le propriétaire bailleur

Parmi les avantages pour le propriétaire-bailleur on peut citer :

• la possibilité d’un garant physique ;
• la compatibilité avec des garanties pour se prémunir contre les loyers impayés, comme la garantie Visale ;
• même si vous louez un meublé, aucune autorisation administrative n’est nécessaire contrairement à la location saisonnière ;
• c’est une solution flexible : si le locataire ne vous convient pas, l’engagement s’élève à dix mois maximum ,contre trois ans pour un bail de location classique.

Il existe aussi des inconvénients :

• la régularisation des charges n’est pas possible puisque le bail dure moins d’un an. Elles peuvent seulement être facturées au forfait ;
• le montant du loyer ne peut être révisé en cours de bail ;
• il est impossible de demander un dépôt de garantie au locataire ;
• il n’y a pas de clause de solidarité en cas de colocation ;
• le logement ne peut être repris avant le terme du bail.

Pour le locataire

Les avantages pour le locataire sont assez nombreux :

• la résiliation est possible à tout moment avec un préavis d’un mois. Et ce, même hors zone tendue où le préavis avec un bail classique est de trois mois ;
• il est plus facile de trouver un appartement pour quelques mois : pour un stage ou une mission courte par exemple. Le tout à moindres frais, puisqu’aucun dépôt de garantie n’est exigé ;
• cela permet un engagement à court terme en attendant de trouver un logement plus conforme dans une nouvelle ville ;
• la sous-location est possible avec l’accord du propriétaire.

Principal inconvénient du bail mobilité pour le locataire ? Il est de courte durée et non reconductible. Cela peut être gênant si le logement est plaisant. Il reste cependant possible de négocier avec le propriétaire pour convertir le bail en bail classique à l’issue des dix mois.

Ce dernier peut accepter si l’entente est cordiale, que les loyers sont payés en temps et en heure et que le locataire compte rester quelques années. C’est le gage de revenus réguliers sans changer d’occupant tous les dix mois.