L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble

Vianney, notre expert, vous explique ce qu'est l'assurance PNO et pourquoi elle pourrait vous être utile en cas de pépin.

L’assurance propriétaire non-occupant ou PNO, comme son nom l’indique, vise à couvrir les risques pouvant survenir dans un logement non occupé par le propriétaire du bien et qui a vocation à être mis en location. Il peut s’agir d’un cas où le logement est occupé par un locataire ou bien vacant (période entre deux locataires etc.), mais il ne concerne pas, par exemple, les résidences secondaires.

Même inoccupé, un logement reste exposé à de nombreux risques, comme un court-circuit à même de déclencher un incendie, une fuite d’eau pouvant être à l’origine d’un dégât des eaux, etc.

Dans de telles circonstances, l’assurance PNO permet de se couvrir a minima en responsabilité civile, mais également contre les dommages causés aux biens.

Dans le cas où le logement est occupé par un locataire, l’assurance PNO permet de couvrir la responsabilité du souscripteur en tant que propriétaire du bien à l’origine du sinistre. Elle est également très utile pour venir palier les éventuelles insuffisances de l’assurance habitation souscrite par le locataire, qui elle est obligatoire. En effet, dans l’hypothèse où le locataire se serait mal assuré ou n’aurait pas souscrit telle ou telle garantie, l’assurance PNO prendra le relai pour couvrir les dommages causés.

Selon les contrats d’assurance, les garanties de la PNO couvrent toutes les formes juridiques de la propriété, à savoir les syndics et administrateurs, mais aussi les propriétaires et copropriétaires, SCI et foncières.

L’assurance PNO propose les garanties suivantes (à composer selon les contrats d’assurance) :

• La garantie responsabilité civile qui couvre les dommages causés au locataire, aux voisins ou aux tiers ;
• La garantie incendie et explosion ;
• La garantie dégât des eaux ;
• La garantie vol et cambriolage ;
• La garantie défense pénale et recours qui permettra de couvrir la responsabilité civile du propriétaire en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction dans le logement ;
• La garantie catastrophe naturelle, qui indemnise les dégâts causés par l’environnement et les conditions climatiques.

Et de façon plus optionnelle, des garanties :

• Garantie Loyer impayé ou GLI. L’assureur rembourse au propriétaire les loyers non perçus en cas de défaut de paiement du locataire ;
• Garantie protection juridique en cas d’assignation en justice par le locataire pour trouble de jouissance ;
• Remboursement des frais de relogement à destination du locataire en cas de négligence du propriétaire rendant le bien inhabitable.

La souscription d’une assurance est obligatoire pour les biens en copropriété uniquement. En effet, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, introduit une nouvelle obligation vis-à-vis des logements en copropriété. Cette obligation légale relève de l’article 9-1 de la loi ALUR de 2014 et souligne que chaque copropriétaire occupant ou non-occupant doit souscrire une assurance responsabilité civile. Ainsi le propriétaire d’un bien non-occupé (mis en location ou vacant), a l’obligation de souscrire une assurance PNO dès lors que le bien fait partie d’une copropriété.

En l'absence de copropriété, que le bien loué soit une maison individuelle ou un immeuble entier (monopropriété), il n’existe en soi aucune obligation légale d’assurer son logement, cependant, souscrire une assurance PNO reste fortement recommandé. En effet, la responsabilité du propriétaire peut être fortement engagée selon les principes de l'article 1242 du Code Civil au titre des dommages causés aux tiers et dont la cause provient de l’immeuble dont il est propriétaire. En cas de sinistre dont le propriétaire d’immeuble serait responsable, l’indemnisation de tous les dégâts matériels et/ou corporels causés à des tiers serait entièrement à la charge dudit propriétaire. Cela pourrait représenter des sommes extrêmement élevées à débourser.

Dans le cas qui nous intéresse ici, c’est à dire où le propriétaire détient l’immeuble entier (particulier, SCI, société foncière, promoteur immobilier…), la couverture conjointe des appartements détenus ainsi que des parties communes reste nécessaire, bien que légalement elle ne soit pas rendue obligatoire.

L'assurance multirisque immeuble (MRI) pour les parties communes

La couverture de votre assurance PNO s'arrête aux parties privatives (logements, appartements et dépendances) : celle-ci ne couvre pas les parties communes.

Il est donc également recommandé pour le propriétaire de compléter sa couverture par une assurance multirisque immeuble (MRI) qui protégera également le bâtiment en cas de sinistre dont l’origine provient des parties communes ou de dommages au bâtiment lui-même (toit, façade, escaliers, espaces communs, etc.) suite à un événement comme une tempête par exemple.

Vérifier la couverture de ses locataires

Il ne faut pas oublier que les parties privatives d’un immeuble d’habitation sont elles aussi soumises à des obligations d’assurance distinctes :

Si le bien est loué, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, oblige le locataire à souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (dommages qui résultent d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux). Le propriétaire a la possibilité de demander au locataire son attestation d’assurance lors de la remise des clés et de renouveler sa demande chaque année.

Faute de présentation de cette attestation, 1 mois après envoi d'une mise en demeure, le propriétaire est en droit de souscrire une assurance pour le compte du locataire et de lui en imputer le coût via les charges locatives ou bien de résilier le bail de plein droit, si cela est prévu dans les clauses du contrat de location.

La souscription de l'assurance pour le compte du locataire

Depuis l’entrée en vigueur de loi ALUR, le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat MRH pour le compte du locataire. Dans ce cas, et dans ce cas seulement, le locataire n'a pas l'obligation de souscrire une assurance habitation.

Le propriétaire ne peut alors répercuter les primes d'assurance dans les charges locatives que dans les deux cas suivants :

• En cas de défaut d'assurance du locataire et après avoir respecté la procédure de mise en demeure de ce dernier ;
• En colocation, si cela est prévu au bail de location.

Une meilleure couverture en cas de survenance d’un sinistre ou de dégâts subis

En plus de venir palier aux éventuelles insuffisances du contrat multirisque habitation souscrit par le locataire, l’assurance PNO peut permettre d’indemniser le propriétaire dans les cas où la couverture du locataire ou des tiers voisins n’interviendra pas et ce aux dépends du propriétaire. En effet, si le sinistre a pour origine les parties communes de l’immeuble, au travers de la couverture de l’assurance multirisque immeuble, le logement d’un voisin ou bien du logement occupé par un locataire, le responsable ne sera pas le même. Ainsi, tout sinistre qui ne serait pas pris en charge par ces assureurs pourrait l’être par l’assurance PNO.

En outre, comme vu ci-dessous, selon les garanties sélectionnées, le contrat peut apporter une couverture contre de nombreux aléas.

Un avantage fiscal

Si le logement est en location, les primes versées au titre du contrat d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers.

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