La loi Carrez non applicable aux maisons individuelles
La loi Carrez n’est applicable qu’aux maisons en copropriété horizontale, mais pas aux maisons individuelles.
Par Luko
La découverte d’un vice caché peut avoir de fâcheuses conséquences pour l’acheteur. Si un recours est toujours possible contre le vendeur, une procédure de réparation à l’amiable ou devant les tribunaux peut être envisagée. Faisons le point sur les solutions et les étapes à suivre pour obtenir gain de cause.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
L’article 1641 du Code civil régit la notion de vice caché. Il le définit comme un défaut caché d’un bien vendu le rendant impropre à la destination et à l’usage auquel il était destiné. Le législateur complète sa qualification en ajoutant qu’il peut également être une diminution de l’état de la chose qui aurait rendu son achat impossible ou pour laquelle l’acquéreur n’aurait pas accepté de payer le prix initialement convenu s’il en avait eu préalablement connaissance. Il est donc important de vérifier l’état complet du bien avant son acquisition.
Le vice caché concerne aussi bien l’intérieur que l’extérieur d’un logement, terrain compris. Il inclut également les équipements nécessaires à l’occupation saine des lieux. Il peut également être dû à une malfaçon, à un dysfonctionnement ou à un défaut d’entretien de l’ancien propriétaire provoquant une dégradation graduelle non visible lors de la visite des lieux, comme la présence d’une zone non désamiantée ou de termites, d’insectes xylophages ou de mérule non déclarée dans le diagnostic.
À noter : les désordres constatés et notifiés dans le diagnostic technique immobilier contenant, entre autres, les diagnostics plomb, termites ou amiante, ne peuvent faire l’objet d’un recours en vice caché. Ils sont, en effet, purement informatifs et n’obligent en rien le propriétaire vendeur à effectuer les réparations des désordres mentionnés. Annexées au compromis de vente, les conclusions sont acceptés d’office et connues de l’acheteur et ne peut les remettre en cause.
Comment prouver l'existence d'un vice caché ?
La reconnaissance du vice caché passe par 3 étapes cumulatives.
- Être antérieur à l’acquisition du bien : pour se considérer lésé, l’acquéreur doit prouver qu’il n’avait pas connaissance des désordres et que ceux-ci existaient au moment de l’achat. C’est à cette condition qu’il est en droit de demander une réparation financière ou matérielle.
- Être impossible à détecter : le vice caché ne doit pas être apparent et ne peut être décelé qu’après une expertise ou une inspection minutieuse de la partie concernée.
- Rendre le bien impropre à sa destination : l’acquéreur doit démontrer que le bien ne peut être utilisé tel que convenu entre l’ancien propriétaire et l’acheteur. Son usage en est ainsi fortement diminué et la valeur du bien est, de ce fait, dévaluée.
Il existe une différence entre le vice caché et le vice dissimulé. Le premier est n’est pas connu de l’ancien propriétaire alors que le second sous-entend que le vendeur en avait pleinement connaissance et qu’il a donc volontairement dissimulé un défaut rédhibitoire.
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Les recours possibles contre le vendeur
Le législateur autorise 3 recours contre l’ancien propriétaire du logement :
- la résolution ou annulation de la vente : elle implique la restitution du bien dans l’état dans lequel il a été acheté en contrepartie du remboursement intégral du prix payé. Elle inclut également les frais engendrés par la transaction, dont les frais de notaire.
- la réduction du prix : le prix payé peut être en partie remboursé par le vendeur au titre de compensation. Il est calculé selon la gravité du vice caché constaté.
- la demande de réparation : l’acquéreur peut également demander la prise en charge des frais de réparation ou de remise en état des vices cachés du logement par l’ancien propriétaire.
Pensez à demander au propriétaire si la partie défectueuse est éventuellement garantie par une assurance décennale.
La découverte d’un vice caché n’entraîne pas systématiquement l’annulation de la vente. Le juge peut estimer qu’une diminution de prix ou une réparation peut être suffisante pour dédommager l’acquéreur.
L’article 1648 du Code civil précise que la garantie pour vice caché peut être déclarée pendant deux ans après la découverte du défaut, sans pouvoir dépasser un délai total de 5 ans à compter du jour de la signature de la vente.
Les étapes à suivre pour obtenir réparation
Mettre en demeure le vendeur
Toute procédure de résolution d’un vice caché doit faire l’objet d’une lettre recommandée avec AR adressée au vendeur. L’acquéreur y mentionne les vices cachés découverts et demande une action réparatoire pour mettre fin aux désordres constatés. ! Il est conseillé de joindre des éléments de preuve (photos) ainsi qu’un devis.
Ce courrier formel est très important puisqu’il permet souvent de trouver une solution à l’amiable sans faire appel à la justice.
Modèle de lettre de mise en demeure
[Prénom Nom de l'expéditeur]
[Adresse de l'expéditeur]
[Code Postal - Ville]
[Email]
[Numéro de téléphone]
À l'attention de [Prénom Nom du vendeur]
[Adresse du vendeur]
[Code Postal - Ville du vendeur]
[Lieu], [Date]
Objet : Mise en demeure après découverte de vices cachés
Madame, Monsieur [Nom du vendeur],
Je vous informe avoir constaté la présence de vices cachés à la suite de l’achat de la maison située au [adresse complète de la maison achetée], conclu en date du [date de l'achat]. Ces vices cachés n’ont pas été portés à ma connaissance lors de la conclusion de la vente et rendent le bien acheté impropre à son usage.
[Lister les vices cachés découverts, par exemple :
- infiltration d'eau dans le sous-sol lors de fortes pluies ;
- installation électrique défectueuse dans la cuisine.
- présence de termites dans la charpente ;
- pollution en sous-sol.]
Ces vices non apparents au moment de la visite et de la vente entraînent les conséquences suivantes : [décrire les conséquences : dommages structurels mettant en péril la solidité du bâtiment ou la sécurité des occupants, problème sanitaire et de santé publique].
Conformément à l'article 1648 du Code civil, je vous mets donc en demeure de prendre à votre charge les réparations nécessaires afin de remédier à ces vices dans un délai de 60 jours à compter de la réception de cette lettre recommandée.
Je vous remercie de trouver en pièce jointe le devis correspondant. À défaut, je serai contraint(e) d'entamer une procédure judiciaire afin de faire valoir mes droits.
Je reste à votre disposition pour résoudre cette situation à l’amiable et mettre en place les modalités réparatoires. Je vous remercie de bien vouloir me contacter au [numéro de téléphone] ou par email à [adresse email].
Dans cette attente, je vous prie de recevoir, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[noms et signatures du ou des propriétaires]
Entamer une action en justice
L’absence de réponse ou d’accord à l’amiable, ou le refus de collaborer de la part du vendeur permet à l’acheteur d’intenter une action en justice dans le cadre de la garantie des vices cachés.
L’acheteur doit alors prouver :
- l'existence du vice caché ;
- son antériorité au jour de la signature de l’acte de vente ;
- sa non-connaissance lors de l’acquisition du bien.
La souscription d’une garantie en Protection Juridique vous permet d’être accompagné lors d’un tel litige. Chez Luko, vous pouvez l'ajouter en option de votre assurance multirisque habitation.
La clause de non-garantie des vices cachés
Une clause de non-garantie des vices cachés peut être incluse dans le titre de propriété. Elle exclut tout recours ultérieur envers l’ancien propriétaire. L’acquéreur accepte ainsi de prendre le bien en l’état, y compris s’il découvre des défauts rendant le bien inhabitable ou entraînant des dépenses conséquentes.
Cette clause est parfaitement légale et ne peut s'appliquer que s'il s'agit d'une vente entre particuliers ou entre professionnels du même secteur.
Selon la jurisprudence, si le vendeur avait connaissance du vice caché avant la vente et que sa mauvaise foi est démontrée, vous pourrez néanmoins le mettre en cause (Cass. 3e civ., 8 avril 2014, nº 09-72747).
Si le vendeur est un professionnel et l’acquéreur est un particulier, cette clause n'est donc pas applicable, et l'acheteur peut entamer une procédure pour vice caché.
Attention à la mention “vendu en l’état” des annonces immobilières. Elle peut cacher des désordres importants. Il est conseillé de faire inspecter le bien par un professionnel avant de s’engager.
