Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Savez-vous qu’il est possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier en choisissant l’option du viager sans rente ? Essayons de comprendre comment s’articule cette opération peu courante et quels sont ses avantages.
Le principe de rente du viager
L’origine du viager remonte aux Romains. Tombé en désuétude puis réapparu au Moyen Âge, il reste, malgré tout, une opération immobilière de niche.
Sur une moyenne de 900 000 ventes immobilières annuelles en France, le viager en représente environ 5 000 à 7 000, soit entre 0.5 et 0.7 % du marché total des transactions.
Le viager sans rente est basé sur l’estimation du bien réalisée par un agent immobilier ou par un notaire, qui va en déduire sa valeur vénale, c’est-à-dire sa valeur de vente à un moment donné.
Le viager classique s’articule autour d’un double principe :
- le versement comptant par l’acheteur (le débirentier) le jour de la vente, d’un montant fixé au maximum à 30 % de la valeur vénale du bien immobilier que l’on appelle le bouquet ;
- le paiement au mois, au trimestre ou à l’année, d’une rente versée à vie au vendeur (le crédirentier) calculée sur l’estimation de sa longévité.
Il peut s'agir d'un viager libre ou d'un viager occupé par le crédirentier. Dans le premier cas, l’acheteur occupe les lieux et verse la rente viagère à l’ancien propriétaire. Dans le second cas, l’ancien propriétaire reste dans les lieux et perçoit une rente minorée de son droit d’usage et d’habitation.
Le montant de la rente viagère d’un viager occupé est toujours moins élevé que celle d’un viager libre, puisque le débirentier n’a pas la jouissance des lieux et ne deviendra propriétaire qu’au moment du décès du crédirentier ou de son départ volontaire (maison de retraite par exemple).
Il existe une alternative à cette vente viagère : le viager sans rente.
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Fixer le prix d’un viager sans rente
Le viager sans rente est une vente immobilière où bouquet et rente viagère sont regroupés lors de l’acte de cession. L’acheteur ne verse ainsi aucune rente mensuelle au crédirentier. Dans les faits, cela équivaut à régler en une seule fois le bouquet assorti des rentes viagères.
Le prix de vente est composé :
- du bouquet fixé à 30 % maximum du prix du bien ;
- de la rente viagère assise sur l’espérance de vie du crédirentier.
Le montant de cette rente est calculée par le notaire. Il emploie, pour cela, des tables de mortalité éditées par l’INSEE qui lui permettent de fixer le montant de la rente versée conjointement au bouquet, lors de la signature de l’acte d’achat du bien immobilier.
Les avantages du viager sans rente
Pour l’acheteur
- C’est généralement une très bonne affaire financière pour l’acheteur. La valeur du bien subit derechef une décote d’habitation du fait de l’occupation du bien par le crédirentier. Ainsi, l’acheteur peut-il accéder à la propriété à un coût bien en deçà du prix du marché de l’immobilier ;
- les frais de mutation (ou frais de notaire) sont réduits. Ils sont calculés en tenant compte du droit d’usage et d’habitation puisque c’est un viager occupé ;
Le crédirentier conserve le droit de jouissance ; le débirentier possède uniquement la nue-propriété du bien.
- le risque de longévité étendu du vendeur est supprimé puisque les tables de calculs valident le montant de la rente de façon définitive ;
Le risque de longévité étendu correspond au fait que le vendeur vive plus longtemps qu’anticipé dans le calcul de la rente viagère, ce qui peut coûter très cher à l’acheteur dans le cas d’un viager classique.
- Le viager sans rente rend possible la prise d’une hypothèque sur le bien pour l’obtention d’un prêt immobilier et d'une assurance emprunteur. Le viager classique impose, quant à lui, le règlement du bouquet par un apport personnel pris sur les fonds propres de l’acheteur.
Pour le vendeur
- Le vendeur perçoit son capital en une seule fois, ce qui lui permet de profiter immédiatement de son capital pour le réinvestir ou faire face plus facilement à ses futures dépenses ;
- la transmission de son vivant d’une partie de la somme à ses héritiers est possible ;
- les héritiers ne sont pas lésés en cas de décès prématuré du vendeur ;
Et l’assurance ?
Le vendeur occupant doit garder une assurance multirisque habitation active. Cependant, il n’est plus propriétaire des lieux et doit signaler ce changement à son assureur. L’acheteur à l’obligation d’assurer son bien en tant que propriétaire non-occupant s'il est situé en copropriété. S’il s’agit d’une maison individuelle, l’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. Dans les deux cas, il faudra signaler sa situation de nu-propriétaire à son assureur.
Exemple de calcul d’un viager sans rente
Prenons un exemple de viager sans rente, avec un homme seul de 80 ans, dans la région Rhône-Alpes, pour une maison de 120 m2.
Pour calculer la valeur du viager sans rente, il faut soustraire le droit d’usage et d’habitation (DUH) de la valeur vénale.
| Etape de calcul | Valeur |
|---|---|
Valeur sur le marché (valeur vénale) | 400 000 € |
Durée de vie estimée du vendeur | 8,61 ans |
Droit d’usage et d‘habitation (DUH) | -46 456 € |
Prix de vente viager sans rente | 353 544 € |
Les frais de mutation s’appliquent sur les 353 544 € et non sur les 400 000 € représentant la valeur initiale du bien mis en viager sans rente.
Voir aussi :
