Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Acheter un logement en viager n’est pas une opération courante, mais possède toutefois de nombreux avantages. En échange d’une rente versée au vendeur jusqu’à son décès, l’acheteur peut acquérir un bien immobilier à moindre coût. Cependant, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur continue d’occuper son logement, il n’est donc pas possible d’en profiter immédiatement ! Si l’achat ou la vente en viager vous tentent, voici un guide récapitulatif des points importants à connaître avant de se lancer.
Principe du viager occupé
Acheter un bien en viager occupé, c’est faire en quelque sorte un pari sur l’avenir. L’acheteur acquiert un bien immobilier, mais ne pourra en profiter (s’y installer ou le louer par exemple), qu’à la mort du vendeur.
En effet, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc garder ses habitudes et continuer d’occuper son logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite.
Dans le cas d’un viager avec usufruit, le vendeur peut non seulement occuper son logement, mais également le mettre en location. Avec un viager libre, l’acheteur peut disposer de son bien immédiatement après son achat. Il reste toutefois dans l’obligation de verser une rente à vie au vendeur.
Lorsqu’il achète un bien en viager, l’acheteur (le débirentier) ne règle pas le vendeur (le crédirentier) en une seule fois comme pour un achat immobilier classique. Lors de la signature de l’acte de vente, il lui verse ce que l’on appelle un bouquet : cette somme, fixée par les deux parties après négociation, représente en général 30 % de la valeur du bien.
Puis, par la suite, l’acheteur versera tous les mois une rente viagère, dont le montant doit être suffisamment élevé pour couvrir les besoins du vendeur jusqu’à son décès.
À noter que cette rente peut également être versée de façon trimestrielle ou annuelle selon les conditions définies dans le contrat de vente. Si une clause le mentionne, la rente peut être réévaluée chaque année pour suivre un indice de l’Insee (le plus souvent, l’indice des prix à la consommation).
Le montant du bouquet et de la rente du viager est calculé en fonction de l’âge du vendeur, de la valeur foncière du bien, et d’une décote correspondant à l’occupation du vendeur. Sachez que plus le bouquet est élevé, plus les rentes seront faibles, et inversement.
Selon l’espérance de vie du vendeur, le versement des rentes peut arriver à terme rapidement : l’acheteur aura donc bénéficié d’un bien à un coût bien plus avantageux que les prix du marché.
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Les pièges du viager
Acheter un logement en viager n’est pas compliqué, mais certains paramètres peuvent menacer la rentabilité de votre projet. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un notaire ou un professionnel de l’immobilier pour éviter les pièges !
Pour l’acheteur
Pour l’acheteur, l’achat en viager représente une opportunité d’acquérir un bien pour une somme inférieure aux prix du marché. Toutefois, l’opération peut s’avérer plus coûteuse que prévu pour les raisons suivantes :
- Le prix de bouquet est trop élevé : la valeur du bien a été surestimée au moment de la vente par exemple ;
- Des charges n’ont pas été prises en compte : en plus du bouquet et des rentes viagères, l’acheteur doit s’acquitter de certaines charges concernant le logement (taxes, travaux) ;
- Le contrat de vente prévoit une réversion de la rente : en cas d’achat à un couple, le montant de la rente est divisé entre les deux personnes. Si l’une des deux décède, la rente peut être réversible : elle sera versée intégralement au conjoint survivant au lieu d’être réduite proportionnellement ;
- L’acheteur est âgé de moins de 70 ans, ou possède une très longue longévité, ce qui augmentera le prix du bien in fine, puisque l’acheteur doit lui verser une rente à vie.
- Une clause résolutoire est incluse dans le contrat : si l’acheteur ne paie pas les rentes dues, le viager peut être annulé.
Pour le vendeur
Concernant le vendeur, le viager occupé représente peu de pièges : il peut continuer d’occuper son logement jusqu’à son décès, tout en percevant une rente à vie qui s’ajoute à sa retraite.
Il n’y a pas de conditions à respecter pour mettre sa maison en viager, si ce n’est être propriétaire de son logement et être considéré comme « capable » juridiquement.
Toutefois, attention aux points suivants qui peuvent influer le montant de la rente perçue :
- L’âge du vendeur au moment de la vente ;
- La valeur du bien.
Le montant de la rente étant calculé en partie en fonction de l’estimation de la valeur immobilière du bien, si celle-ci est trop faible la rente en sera impactée et risquera de ne pas couvrir tous les besoins du vendeur !
De plus, l’âge du vendeur en viager est important : plus ce dernier est âgé, plus l’abattement fiscal appliqué aux rentes perçues sera élevé. Il peut donc parfois être plus avantageux d’attendre quelques années de plus avant de vendre pour bénéficier d’une fiscalité plus intéressante.
Attention également à la clause de rachat (ou clause de réquisition) qui autorise l’acheteur à ne plus payer les rentes viagères s’il se retrouve en difficulté financière ou si le vendeur vit plus longtemps que prévu. L’acheteur pourra alors faire appel à un organisme pour que la rente continue d’être versée au vendeur, ou verser à ce dernier un montant correspondant au restant des rentes à payer.
Cette clause de réquisition n’est pas obligatoire, il est donc possible de refuser à ce qu’elle soit incluse dans le contrat de vente.
Les charges en viager occupé
En viager occupé, la répartition des charges du logement est semblable à celle qui s’applique aux propriétaires et locataires. La répartition exacte entre l’acheteur et le vendeur doit être explicitement indiquée dans l’acte de vente.
Tout d’abord, l’acheteur doit régler la taxe foncière, puisqu’il est considéré comme propriétaire du bien même s’il ne l’occupe pas. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à sa charge, sauf en cas de clause indiquant le contraire dans le contrat de vente.
Les gros travaux ou réparations qui incombent généralement aux propriétaires sont également de son ressort : rénovation de la plomberie, isolation, façade, toiture, chaudière, etc.
L’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) n’est pas obligatoire pour un acheteur en viager si le bien est une maison individuelle, mais elle reste fortement recommandée ! En cas de sinistre, l’acheteur sera couvert contre les dommages non pris en charge par l’assurance du vendeur.
De l’autre côté, le vendeur doit continuer à régler sa taxe d’habitation, ainsi que ses factures d’énergie : eau, électricité, gaz, etc. Les travaux d’entretien courant du logement ainsi que les petites réparations restent également à sa charge.
Pour finir, un contrat d’assurance habitation doit être souscrit en tant qu’occupant (et non plus en tant que propriétaire, il faut donc faire modifier son précédent contrat), avec au minimum une garantie risques locatifs pour couvrir le bien en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion.
Est-ce rentable ?
L’achat en viager est souvent présenté comme une opération rentable, car elle permet à la fois d’acquérir un bien à moindre coût pour le vendeur, et d’avoir un complément de revenus pour l’acheteur. Toutefois, pour que la vente soit bénéfique pour les deux parties, quelques points doivent être pris en compte.
Pour l’acheteur
Le viager est rentable pour l’acheteur à partir du moment où l’estimation immobilière faite correctement, puisque la valeur du bien sera logiquement inférieure aux prix du marché. Il permet aux acheteurs ne pouvant pas contracter un crédit immobilier classique d’accéder plus facilement à la propriété si leur profil fait peur aux banques (indépendants, CDD ou contrat mi-temps, etc.).
Si vous possédez un apport important, suffisant pour couvrir le montant du bouquet, vous pouvez tout à fait devenir propriétaire en viager sans faire d’emprunt immobilier. Dans certains cas, il est même possible d’acheter un viager sans rente.
Toutefois, la longévité du vendeur doit être prise en compte : si ce dernier vit plus longtemps que ce qui était prévu (selon les statistiques en fonction de son âge et son genre), le montant total des rentes versées sera plus élevé, ce qui peut mettre à mal le budget de l’acheteur.
Pour l’acheteur, il existe donc un risque, peu élevé, mais qui doit tout même être envisagé, d’être déficitaire après son achat !
En cas de libération anticipée du logement (départ du vendeur en maison de retraite par exemple), l’acheteur pourra s’y installer, mais le montant de la rente devra être augmenté de 20 à 30 % ! Il est possible de négocier cette augmentation avec le vendeur, mais il est important de la prendre en compte dans vos calculs.
Pour le vendeur
Du côté du vendeur, une vente en viager n’est techniquement pas rentable puisque son logement est vendu avec une décote par rapport aux prix du marché immobilier.
Toutefois, les rentes perçues chaque mois viennent compléter sa retraite et lui offrent ainsi une meilleure qualité de vie, d’autant plus que les vendeurs en viager bénéficient d’une fiscalité plutôt avantageuse !
En effet, le bouquet versé par l’acheteur est exonéré d’impôts. Les rentes, quant à elles, sont taxées au titre de l’impôt sur le revenu, mais le vendeur peut bénéficier d’un abattement fiscal calculé en fonction de son âge au moment de la vente (jusqu’à 70 % s’il a plus de 69 ans).
Si l’autonomie du vendeur décline et qu’un placement en maison de retraite est nécessaire par exemple, il est tout à fait possible pour lui de libérer son logement de façon anticipée et de financer sa chambre grâce aux rentes versées par l’acheteur.
En échange, le vendeur renonce à la transmission de son patrimoine immobilier : ses ayants droit ne pourront en aucun cas hériter de son logement. Cet inconvénient peut être rédhibitoire pour les couples ayant des enfants par exemple.
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