Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Acheter ou vendre en viager reste une opération de niche, et de nombreux Français ne connaissent pas réellement son fonctionnement. Et pourtant, ce type de transaction immobilière peut s’avérer très intéressant autant pour les personnes à la retraite que les actifs cherchant à investir ! Avantages, risques, frais à prendre en compte : on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour vous permettre d’envisager le viager sereinement.
Le principe
Le principe du viager peut sembler complexe au premier abord, mais il est en réalité plutôt simple ! Lorsque vous achetez un bien en viager, le bien vous appartient, mais vous ne pourrez en jouir pleinement — c’est-à-dire l’habiter ou le mettre en location — qu’après le décès du vendeur, qui doit être imprévisible.
C’est donc en quelque sorte un pari sur l’avenir, puisque le viager repose sur le principe de l’aléa ! Ni le vendeur ni l’acheteur ne peuvent savoir au moment de signer le contrat de vente à quel moment le bien sera définitivement acquis par l’acheteur.
L’acheteur verse au vendeur un bouquet (une somme fixe, représentant généralement 30 % de la valeur du bien) lors de la signature de l’acte de vente, ainsi que des rentes viagères à vie.
Dans la majorité des cas, les ventes se font en viager occupé : cela signifie que le vendeur reste dans son logement après la vente, jusqu’à son décès.
Le montant du bouquet et des rentes d’un viager est calculé par un notaire en fonction de l’espérance de vie du vendeur, et de la valeur foncière du bien. Les rentes peuvent être versées mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
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Les risques
Malgré son régime fiscal avantageux pour le vendeur comme pour l’acheteur, des risques subsistent dans la vente en viager et il est important de les prendre en compte avant de se lancer ! En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un notaire, qui saura vous conseiller.
Le prix de vente
Dans le cas d’une vente en viager, le prix de vente du bien est calculé en prenant en compte sa valorisation sur le marché immobilier. À ce montant, il faut soustraire le droit d’usage et d’habitation du vendeur s’il s’agit d’un viager occupé, puis diviser le tout par un coefficient basé sur l’espérance de vie restante estimée du vendeur.
L’espérance de vie est calculée en fonction de l’âge et du genre du vendeur, en s’appuyant sur les statistiques de l’Insee.
En somme, ce calcul possède énormément de facteurs estimatifs lourds, qui peuvent fortement influer sur le prix de vente ! Pour finir, le prix du marché est pris en compte au moment de la vente : il y a donc un potentiel risque de survalorisation ou de sous valorisation du bien.
L’espérance de vie
Tout le principe du viager repose sur l’espérance de vie du vendeur, qui est par essence purement aléatoire et imprévisible. Malgré l’utilisation de barèmes dédiés, comme le barème de Daubry, ou les tableaux d’espérance de vie moyenne publiés par l’Insee, il est impossible de prévoir la date de décès du vendeur.
Les héritiers du vendeur peuvent demander à annuler le viager si la mort intervient dans les 20 jours après la signature du contrat de vente, ou s’ils peuvent prouver qu’elle était prévisible par l’acheteur.
Si le vendeur décède au terme de l’espérance de vie moyenne estimée pour son âge au moment de la vente, le bien aura été payé à sa valeur normale. En revanche, s’il survit plus longtemps que prévu, les rentes viagères s’accumuleront et feront fortement augmenter le prix de vente final : une mauvaise affaire pour l’acheteur !
À l’inverse, si le vendeur décède plus rapidement que prévu, l’acheteur aura réglé une somme bien moins importante que la valeur estimée du bien, faisant ainsi une bonne affaire.
La revalorisation de la rente
Pour protéger les vendeurs, le montant des rentes viagères mensuelles peut être réévalué chaque année au 1er janvier pour être indexé sur l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee.
Attention, cette réindexation des rentes viagères est possible uniquement si une clause l’indique spécifiquement dans le contrat de vente.
Cela permet au vendeur de faire face à l’inflation potentielle, et de conserver un certain niveau de vie malgré la hausse des prix. Pour l’acheteur en revanche, c’est un coût supplémentaire à payer et à prendre en compte dans son budget !
La réversion de rente
Dans le cas d’une vente en viager avec deux vendeurs (le plus souvent un couple de personnes âgées) il est possible d’indiquer dans le contrat que le deuxième vendeur bénéficiera de la rente dans son intégralité après la fin de vie du premier bénéficiaire.
La réversion de rente ne fait pas partie du droit commun : elle n’est pas automatiquement appliquée, il faut donc l’inscrire dans le contrat de vente ! Sans cette clause, le montant de la rente sera généralement divisé par deux à la mort d’un des deux vendeurs.
Cela peut donc allonger considérablement le versement des rentes viagères pour l’acheteur. Toutefois, le taux de réversion peut être négocié avant la signature du contrat. Si l’acheteur estime qu’une rente complète est trop importante pour un vendeur seul, il peut demander un taux de réversion inférieur : 80 % ou 60 % par exemple.
Dans ce cas, le vendeur survivant ne touchera pas une rente intégrale au décès de son partenaire, mais pourra continuer à subvenir à ses besoins sans difficulté.
À quel âge vendre en viager ?
Il n’existe pas de textes de loi ou de réglementation concernant l’âge idéal pour vendre en viager. Cependant, attention, car certains critères peuvent mettre en péril la rentabilité de l’opération, et seront donc à surveiller !
Si le vendeur est trop jeune (entre 50 et 60 ans par exemple), le bouquet et les rentes viagères seront très bas, et ne correspondront pas forcément à ses besoins actuels et futurs. De plus, le montant des rentes est soumis à l’impôt sur le revenu, mais bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente :
- 30 % pour un vendeur de moins de 50 ans ;
- 50 % pour un vendeur entre 50 et 59 ans ;
- 60 % pour un vendeur entre 60 et 69 ans ;
- 70 % pour un vendeur de plus de 69 ans.
En somme, plus le vendeur est âgé, plus cet abattement est élevé. Il est donc parfois plus avantageux fiscalement d’attendre encore quelques années pour proposer son bien à la vente.
Les acheteurs seront également très frileux en face d’un vendeur jeune, car cela veut dire qu’ils ne pourront potentiellement bénéficier du bien que de nombreuses années après l’acte d’achat.
Si le vendeur est top âgé (en moyenne, après 85 ans), le bouquet et les rentes seront à l’inverse très élevés, ce qui fait également fuir les acheteurs.
En résumé, il est avantahgeux de vendre en viager entre 70 et 80 ans.
Différences entre viager occupé, libre et usufruit
Si la vente en viager représente un type d’acte immobilier particulier, il existe également plusieurs sortes de viagers, chacune disposant de ses propres spécificités.
Dans le viager occupé
L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier, mais le vendeur reste occupant jusqu’à la fin de ses jours. Il est possible pour lui de libérer le logement de façon anticipée (s’il souhaite partir en maison de retraite par exemple). L’acheteur pourra alors profiter de son logement plus tôt, mais le montant des rentes sera majoré.
Dans le viager libre
L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier et peut également devenir occupant, puisque le vendeur ne reste pas dans le logement. Généralement, ce dernier profite des rentes viagères pour financer une chambre en maison de retraite. Dans ce cas, l’acheteur peut s’installer dans le bien dès la signature de l’acte d’achat, ou le mettre en location.
Dans le viager avec usufruit
L’acheteur possèdera le bien uniquement après le décès du vendeur. Le vendeur garde la totale jouissance du bien, et peut donc vivre dedans (comme pour un viager occupé), ou le louer à des tiers pour obtenir des revenus locatifs.
Quelles assurances pour le viager ?
Selon les cas de figure, le vendeur et l’acheteur doivent parfois souscrire des assurances pour un viager.
Quelle que soit la situation, les biens en copropriété sont soumis à une obligation d’assurance : assurance habitation pour l’occupant du bien, propriétaire non occupant (PNO) pour le propriétaire.
Il n’y a pas d’obligation d’assurance pour les maisons individuelles, même si la souscription d’une assurance habitation reste fortement recommandée pour être couvert en cas de sinistre, et protéger sa responsabilité civile en cas de dommages causés à un tiers.
Quel assurance pour votre viager ?
| Pour qui ? | En viager occupé | En viager libre | En viager avec usufruit |
|---|---|---|---|
Pour le vendeur | Assurance habitation occupant. Elle est obligatoire, a minima pour les risques locatif. | Il n’a pas à assurer le bien. | Assurance PNO s’il loue son bien. Assurance habitation occupant s’il occupe le bien. |
Pour l’acheteur | Assurance Propriétaire non occupant (ou PNO). | Assurance habitation propriétaire s’il occupe le bien. Assurance PNO s’il le loue. | Assurance PNO. |
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur doit obligatoirement être couvert par une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs. Il devra donc prévenir son assurance pour modifier son contrat : il ne s’agit plus d’une assurance habitation propriétaire, mais d’une assurance occupant, semblable à une assurance locataire.
Des assurances spécifiques pour l’acheteur en viager sont également disponibles, comme l’assurance décès, qui protège ses ayants droit si ce dernier décède prématurément ou avant le vendeur.
L’assurance longévité exceptionnelle quant à elle évite à l’acheteur de surpayer le bien si le vendeur vit plus longtemps que prévu. Attention, ces assurances peuvent être coûteuses et faire fortement augmenter le budget du vendeur !
Prêt immobilier pour un viager
La difficulté principale pour contracter un crédit immobilier en vue d’un achat en viager réside dans les garanties demandées par l’établissement bancaire : en général, une hypothèque ou une caution. Il est aussi nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour couvrir le crédit.
L’acheteur sera effectivement propriétaire du bien immobilier, mais dans les cas de viager, le vendeur sera toujours présent et habitera potentiellement le logement. Une hypothèque n’est donc pas envisageable, du moins pas aussi facilement qu’avec un achat hors viager !
Toutefois, si vous possédez un apport personnel important pouvant couvrir le montant du bouquet, l’achat en viager peut se faire sans avoir à contracter un crédit immobilier. C’est pour cette raison que de plus en plus d’acheteurs ayant un profil jugé risqué par les banques (emploi saisonnier, indépendant, CDD, etc.) se tournent vers le viager !
Pour les propriétaires d’un bien ayant besoin d’un emprunt, le prêt viager hypothécaire peut être une solution. Ils recevront une certaine somme d’argent, calculée en fonction de leur espérance de vie et la valeur de leur bien, puis, à leur décès, la banque saisira le logement pour le vendre et se rembourser.
Voir aussi :
