L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
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Par Luko
Propriétaire d’un logement, vous vous demandez peut-être sur quelle base est établie la taxe foncière que vous réglez chaque année au Trésor public. L’administration fiscale assied en partie son calcul sur la valeur locative cadastrale (VLC) de votre logement. Découvrons comment celle-ci est déterminée, et ce qu’elle implique dans le montant des impôts et taxes supportés par le détenteur d’un bien.
Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale (VLC) ?
La valeur locative cadastrale (VLC) correspond au plafond d’un loyer théorique annuel si le bien dont vous êtes propriétaire était mis en location. Autrement dit, la VLC évalue le montant du loyer pourrait être demandé à un locataire selon :
- la situation géographique du bien ;
- le type de logement ;
- l’année de signature du bail.
Attention, la valeur locative cadastrale n’a rien à voir avec la rentabilité locative !
Cette valeur cadastrale des propriétés bâties est basée sur les conditions du marché immobilier de 1970 et sur celles de 1961 pour les terrains et propriétés non bâties. Elle concerne également dans les DOM et s’appuie sur une base du marché locatif en date du 1er janvier 1975, et sur celui au 1er janvier 2012 pour Mayotte.
Si cette valeur locative cadastrale parait aujourd’hui désuète et semble ne plus représenter une valeur actualisée et réelle du bien, nous allons voir que l’administration fiscale tient compte de nombreux autres critères pour effectuer le calcul de l’impôt actuel.
La VLC concerne tout type de logement soumis à la taxe foncière, à la taxe d’habitation (dans le cas d’une résidence secondaire) ou à une éventuelle taxe locale annexe décidée par la commune.
Elle s’applique sur les biens suivants :
- locaux d’habitation ;
- parkings couverts ou extérieurs
- terrains ;
- bateaux amarrés et aménagés.
Cette évaluation foncière sert de base de calcul pour l’imposition d’un bien. Elle est fixée lors des commissions communales de révision foncière et est appliquée par les services des impôts directs. Elle n’est jamais déterminée par le propriétaire.
La valeur locative cadastrale exclut donc les biens professionnels et les locaux commerciaux ou industriels qui font l’objet d’un mode différent de révision des valeurs locatives. Cette dernière est basée sur la valeur locative des locaux professionnels (VLLP) utilisée pour le calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
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À quoi sert-elle ?
La VLC sert au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elle inclut aussi les investissements locatifs et certains logements vacants (depuis la disparition de la taxe d’habitation en 2023).
Elle est intégrée à hauteur de 50 % dans le montant de la taxe foncière et est multipliée par le taux d’imposition sur le foncier voté par la commune.
Il est possible de demander une fiche d’évaluation de la valeur locative cadastrale auprès des impôts, ce qui donne accès à :
- la valeur enregistrée du logement ;
- le détail du calcul de l’imposition ;
- la référence foncière actuelle pour mieux comprendre les augmentations d’impôts à venir ;
- le montant des impôts déjà réglés ;
- la situation du logement et la conformité face aux obligations déclaratives.
Cette fiche permet également à un propriétaire de contester une taxe foncière, notamment en cas d’erreur de calcul de la surface pondérée.
À faire : si vous constatez une erreur de calcul de la valeur locative cadastrale applicable à votre logement, réagissez rapidement. Toute réclamation sur le montant de la taxe foncière se fait directement auprès du service des impôts dont dépend la commune du bien concerné. Pensez à prendre un rendez-vous et n’oubliez pas vos justificatifs. Vous pouvez également vous connecter à votre espace privé sur le site impots.gouv.fr, à l’aide de votre numéro fiscal et mot de passe ou à l’aide de FranceConnect. Les impôts ont un délai de 6 mois pour vous apporter une réponse.
Qui est concerné ?
Tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire et d’un bien acquis en investissement locatif sont concernés.
La VLC s’applique ainsi sur tous les types de logements :
- logement inoccupé ;
- maison ou appartement loué meublé ou vide ;
- bien occupé par le propriétaire.
Vous faites construire
Si vous vous demandez comment la taxe foncière d’un logement en construction est calculée, sachez que les éléments servant au calcul de la valeur locative cadastrale du bien sont déclarés dans le dossier de permis de construire.
L’administration fiscale procède ensuite à l’émission de la taxe foncière. Celle-ci tient compte de la surface déclarée, qu’elle pondère selon les caractéristiques du futur logement et critères fiscaux, et applique enfin le tarif d’évaluation au mètre carré du local de référence remis par la commune.
Vous achetez dans l’ancien
Vous achetez un logement ancien ? C’est la surface déclarée par l’ancien propriétaire qui reste applicable. Celle-ci n’est pas modifiée si le nouveau propriétaire n’effectue aucun travaux ou agrandissement susceptible de l’augmenter ou de la diminuer.
Pour éviter toute surprise, pensez à demander à l’ancien propriétaire le montant de la taxe foncière si vous n’avez pas payé son prorata lors de l’acquisition du bien.
Vous choisissez d’investir en VEFA
S’agissant d’une construction neuve, les éléments utiles à la détermination de la VLC sont déclarés par le promoteur de la VEFA lors du dépôt de permis de construire. Le lot attribué est ensuite déclaré au moment de la réalisation de la vente par le notaire. Les impôts reprennent alors les éléments initiaux communiqués et calculent la taxe foncière.
La méthode de calcul
La valeur locative cadastrale est calculée selon la formule suivante :
surface pondérée nette x tarif d’évaluation au mètre carré du local de référence.
Calcul du tarif d’évaluation : ce tarif au mètre carré est fixé selon les montants des loyers pratiqués dans la commune et la catégorie du bien immobilier. C’est la mairie qui remet aux services fiscaux une liste des locaux de référence qui va permettre d’établir un rapport entre les loyers annuels des biens loués sur le secteur et leurs surfaces pondérées. C’est ainsi qu’un tarif d’évaluation est ensuite fixé.
Exemple de calcul :
Pour une surface pondérée de 100 m² et un tarif communal de référence fixé à 12 €/m², la valeur locative cadastrale est de 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an.
La valeur locative cadastrale est revue une fois par an par l’application de coefficients forfaitaires de revalorisation et d’actualisation. La Direction générale des Finances publiques s’appuie également sur le montant de l’inflation pour réévaluer le montant de la valeur locative cadastrale.
Les éléments pris en compte
C’est la surface au sol qui est prise en compte et non la surface selon la loi Carrez. Toutes les pièces du logement entrent dans le calcul, y compris les couloirs, les greniers, les balcons, les caves, les dépendances, les placards ou les terrasses.
La catégorie du logement
L’administration ventile en 8 catégories les logements et attribue un tarif au mètre carré (du logement insalubre au plus luxueux). Le loyer moyen théorique au mètre carré est fixé par la commune selon différentes estimations.
La surface du logement
La valeur locative cadastrale est basée sur la surface au sol et ne tient pas compte de la hauteur sous plafond. Elle est donc toujours plus élevée que celle correspondant à la loi Carrez, qui ne prend en compte que les parties habitées ayant une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.
Les coefficients de pondération selon le confort du logement
Toutes les pièces d’un logement ne sont pas comptabilisées au même niveau. Un coefficient dit de nature s’applique selon le type et la destination de la pièce du logement, par l’application d’un coefficient de pondération fixé entre 0,2 et 0.6.
À ce premier calcul s’ajoute un coefficient d’importance dont le barème prend en compte l’utilisation d’une pièce d’un logement privatif (ainsi une chambre a un coefficient d’importance supérieur à celui d’une cave). Les parties communes principales d’un immeuble collectif entrent également dans le barème qui, pour mémoire, dépend de la surface du logement et de sa catégorie.
Un correctif d’ensemble est ensuite ajouté à la surface réelle de la maison ou de l’appartement. Il inclut l’addition des éléments suivants
Correctif d’ensemble
| Éléments pris en compte | Variation selon le bien |
|---|---|
Nature du bien | 0,2 à 0,6 |
Entretien du logement | 0,80 à 1,20 |
Situation du bien | -0,10 à +0,10 |
Présence ou non d’un ascenseur | -0,15 à +0,15 |
Pour faciliter l’estimation de la valeur locative cadastrale, le confort du logement est converti en mètres carrés après application d’un barème.
Éléments de confort
| Éléments de confort | Ajout de m² |
|---|---|
Gaz | + 2 m² |
Électricité | + 2 m² |
Chauffage par pièce | + 2 m² |
Lavabo | + 3 m² |
WC | + 3 m² |
Eau courante | + 4 m² |
Douche | + 4 m² |
Baignoire | + 4 m² |
À noter : tous ces coefficients sont déterminés par l’administration fiscale.
L’ensemble de ces calculs mènent à une surface pondérée nette qui sert ensuite de base de calcul de la taxe foncière.
Les critères qui font évoluer la VLC
La VLC n’est jamais figée dans le temps. Elle peut évoluer dans 5 cas de figure :
- évolution de la superficie du bien ;
- ajout d’une nouvelle construction ;
- transformation d’une dépendance en habitation ;
- changement de destination de la maison ou de l’appartement ;
- modification de l’environnement ;
- changement de caractéristiques physiques, aménagement des combles ou construction d’une piscine enterrée par exemple.
Connaitre la valeur locative cadastrale de son bien
Il est certain que ce calcul est assez opaque et qu’il dépend principalement de certains critères pas toujours très objectifs, déterminés individuellement par les communes.
Si vous vous demandez où il est possible de trouver la valeur locative cadastrale de votre bien, sachez que vous pouvez vous rapprocher de l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL).
Il peut également être intéressant de vous tourner vers l’Observatoire CLAMEUR ou l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) pour un bien situé en Île-de-France.
Enfin, le formulaire administratif CERFA 6650 permet de demander cette valeur locative directement en ligne sur le site des impôts.
Le conseil Luko : si vous désirez acheter votre résidence principale, chaque bien peut avoir une valeur locative cadastrale différente suivant sa situation géographique. Le montant de la taxe foncière est, en effet, laissé au bon vouloir de la commune qui est donc libre de fixer son propre taux. Pensez à comparer les communes entre elles, vous pourrez parfois faire une belle économie. En plus de l’ADIL, de l’Observatoire CLAMEUR et du site des impôts, vous pouvez vérifier les taux appliqués auprès de la DGCL (Direction générale des collectivités locales) qui dépend du ministère de l’Intérieur.
