Comprendre l’usufruit en viager

La notion d’usufruit consiste à pouvoir profiter d’un bien, en y logeant ou en le louant, sans en être le propriétaire. L’occupant a ainsi vendu son bien à ce que l’on appelle un nu-propriétaire. Ce dernier n’occupe pas le logement dans l’immédiat et verse une rente à l’usufruitier (le vendeur). Le plus souvent la personne qui dispose de la nue-propriété est un tiers mais il arrive aussi qu’un enfant l’obtienne par héritage et que ce soit ses parents qui soient les usufruitiers jusqu’à ses 16 ans.

L’usufruit est principalement utilisé en viager. C’est l’une des possibilités de rentes pour le vendeur. Cette source de revenus peut être utilisée en complément de retraite, par exemple. Elle peut également être mise en place lorsque le ou les usufruitiers n’ont pas d’héritiers. C’est une manière de transmettre son bien à un acheteur de confiance que l’on a déjà rencontré et avec lequel, bien souvent, une relation s’est tissée.

L'usufruit peut être comparé au viager occupé, qui est donc en contradiction avec le viager libre.

Quand l’usufruit prend-il fin ?

L’usufruit prend fin si :

• L’usufruitier décède.
• Le délai d’utilisation est expiré : c’est le cas pour un usufruit temporaire. C’est une forme de donation qui est souvent effectuée entre parents et enfants. Par exemple, le temps que ces derniers terminent leurs études et disposent de revenus. Ils peuvent ainsi habiter le logement ou percevoir le montant des loyers pour financer leur formation si le bien est loué à une tierce personne.
• Il n’y a pas eu d’usage de l’usufruit pendant 30 ans.
• L’usufruitier renonce à la location de son bien.
• Des abus de jouissance sont constatés : par exemple des dégradations majeures ou un manque d’entretien flagrant.
• La perte du bien par accident : comme un incendie ou des causes naturelles telles que l’inondation ou la tempête.
• Dans certaines situations, c'est un enfant qui a la nue-propriété et ses parents qui possèdent l’usufruit. Ce dernier s’éteint lorsque l’enfant atteint l’âge de 16 ans.

Principal intérêt de l’usufruit ? Le vendeur peut choisir de vivre dans son bien ou de le louer, cela apporte davantage de flexibilité.

L’usufruit est aussi transmissible du vivant de l’usufruitier, à un parent, un enfant ou à une association, sous certaines conditions. La transmission peut s’effectuer par testament ou donation avec l’intervention d’un notaire.

L’usufruit revêt toutefois quelques inconvénients et notamment :

• Le vendeur paye toutes les charges du bien : factures d’énergie, taxe foncière et de copropriété si le bien se situe en habitat collectif.
• Le vendeur sera imposé sur ses revenus locatifs si le bien est loué et qu’il ne l’habite pas.
• Les rentes viagères sont souvent plus basses que si vous aviez choisi le droit d’usage et d’habitation (DUH).

En cas de donation, mise en succession ou vente du bien en usufruit, un barème fiscal est déterminé pour la répartition de la valeur entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La somme est à la fois déterminée par l’âge de l’usufruitier et la valeur du logement.

Le tableau ci-dessous donne quelques exemples pour un bien d’une valeur de 300 000 euros :

Chiffres obtenus avec le simulateur du barème fiscal de l’usufruit du site Service Public le 26 juillet 2022.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale qui lui est dévolue est faible. Ce calcul tient en effet compte de son espérance de vie au moment de la mise en place de l’usufruit. Ainsi, à 50 ans la valeur fiscale est à 60% assumée par le vendeur. Le nu-propriétaire n’en affichant que 40%. La tendance s’inverse lorsque l’usufruitier atteint 61 ans.

Pour l’usufruitier, une assurance habitation classique suffit pour les périodes où il habite dans le logement. Il faut qu’elle couvre, a minima, sa responsabilité civile et les risques locatifs (pour les sinistres comme le dégât des eaux, l’incendie, les catastrophes naturelles). S’il y a des dépendances et des installations spécifiques (cave à vin, piscine, panneaux solaires…), il faut aussi les assurer. Le but ici est que le bien soit le mieux couvert possible pour éviter les abus de jouissance éventuels.

Quelle assurance pour la location d’un bien en usufruit ?

Si l’usufruitier décide de louer le bien, une assurance propriétaire non occupant (PNO) est judicieuse. Elle va notamment couvrir le logement en l’absence de locataire, mais également venir en complément. Elle peut comprendre des garanties aussi diverses que le dégât des eaux, les tempêtes et catastrophes naturelles, les dommages électriques ou le vol et le vandalisme.

De son côté, le locataire a l’obligation de sélectionner une couverture dédiée pour sa responsabilité civile, le dégât des eaux et l’incendie. S’il ne le fait pas il est possible pour le propriétaire-bailleur (ici l’usufruitier) de souscrire une assurance pour son compte et d’en récupérer le montant en le répercutant sur le loyer.

Il peut aussi être intéressant de se prémunir contre les loyers impayés en souscrivant une garantie contre les loyers impayés (GLI). Elle est incluse dans certaines formules PNO. Si ce n’est pas le cas il faut la prendre de manière indépendante. Le sujet de l'assurance en viager est vaste, tout comme la question de l'assurance emprunteur, il convient donc de s'y pencher.

Voir aussi :